Что натворила льготная ипотека на рынке недвижимости и что будет после ее отмены

Мария Соколова

«Промсвязьбанк», «Россия», «Ак Барс», МТС-Банк, Почта Банк и Альфа-банк выпустили предупреждения для клиентов, что новые заявки на получение льготной ипотеки с господдержкой по ставке 8% годовых больше не принимают. ВТБ чуть ранее установил заградительные условия на получение льготной ипотеки — минимальный первоначальный взнос был повышен до 60,1%.

Пришло время подводить итоги и выяснить, кому помогла льготная ипотека, кому нет, и как она повлияла на рынок недвижимости. Что ждет тех, кто в ближайшее время собирается покупать квартиру?

Кто пострадает от отмены льготной ипотеки

Базовая программа льготной ипотеки была запущена 17 апреля 2020 года как ответ на коронавирусный локдаун и заморозку экономики. Доходы населения упали, понимание картины будущего тогда полностью отсутствовало. Стимулирующие меры были просто необходимы.

Базовые условия в первой редакции выглядят непривычно по современным меркам: максимальный размер займа составлял 8 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и 3 млн рублей для остальных регионов. Ставка была установлена на уровне 6,5%, а первоначальный взнос — 30%. Потом первоначальный взнос снизили до 15%, а лимиты повысили до 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и до 6 млн — для всех остальных регионов.

Базовая программа льготной ипотеки, доступная абсолютно всем желающим, оказалась, что неудивительно, одной из самых популярных программ субсидирования жилья. В мае 2023 года по оценке «Сбера», самой популярной программой была семейная ипотека. На неё пришлось 46,2% выдач льготных ипотек. Ипотека с господдержкой отстаёт совсем немного — она обеспечила 44,9% льготных выдач.

Так сложилось, что семейная ипотека наиболее популярна в регионах, а базовая программа — в Москве и Санкт-Петербурге. В апреле 2023 года обе столицы обеспечили 48,6% всех выдач ипотеки с господдержкой. Отмена программы ударит в первую очередь по москвичам и петербуржцам.

Кто выиграет от отмены льготной ипотеки

Однозначно от отмены льготной ипотеки с господдержкой выиграет государство. Субсидировать проценты по ипотеке — это дорогое удовольствие. В 2020 году было выдано 347,5 тыс. льготных ипотек на 1,02 трлн рублей, а банкам государство выплатило 1,1 млрд рублей.

В 2021 году банки выдали 341,4 тыс. льготных ипотек на 1055,7 млрд рублей — бюджет выделил на субсидии уже 23 млрд рублей. Лимиты повышались, заёмщиков становилось всё больше, так ещё и рос отрыв ставки по льготной ипотеке от рыночных программ из-за повышения ключевой ставки.

И в 2022 году банки получили от государства 132,4 млрд рублей. В 2023 году из-за снижения ключевой ставки банкам хватило субсидий на 113,7 млрд рублей. Но 2024 год порвал все шаблоны: только за I квартал государство было вынуждено перечислить банкам 110,8 млрд рублей.

Если с рынка убрать ипотеку с господдержкой, на которую приходилась почти половина спроса, то государство сэкономит десятки и сотни миллиардов рублей.

Но позволяла ли льготная ипотека экономить людям? Это легко проверить. В апреле 2020 года в Москве (это основной рынок для ипотеки с господдержкой) квадратный метр стоил 164969 рублей. Предположим, что никакой льготной ипотеки и ажиотажа не было бы, а цены на квартиры росли вместе с инфляцией. В этом случае недвижимость подорожала бы на 39,1%.

То есть среднестатистическая квартира площадью 56,2 кв. м могла бы стоить 12,9 млн рублей. В реальности льготная ипотека спровоцировала рост цен до 310 676 рублей за метр, и вся квартира обойдётся в 17,5 млн рублей. Это средняя температура по больнице — в районе Некрасовки, например, квартиры подорожали на 62,2% только за последний год.

Если покупаете свою первую квартиру, то тут всё очевидно. Под конец льготной программы можно взять 6 млн рублей под 8% годовых. «НИ» недавно проводили расчёты ежемесячных платежей — в среднем по рынку они составят 45756 рублей. И ещё 11,5 млн рублей надо иметь в кармане на первоначальный взнос.

Без льготный программы такой же ежемесячный платёж будет при займе на 2,9 млн рублей. Соответственно для покупки квартиры за 12,9 млн рублей необходимо иметь в кармане 10 млн рублей.

Вот так льготная программа вытягивает из людей в Москве в среднем лишних 1,5 млрд рублей. Она должна была повысить доступность жилья, но вышло всё наоборот.

Что будет дальше с ипотекой

Уничтожение ипотеки с господдержкой не уничтожит полностью льготные займы. Как уже отмечалось, на ипотеку с господдержкой приходилось менее половины льготных выдач. Плюс к тому расширяется действие семейной ипотеки. Новые условия «НИ» уже подробно разбирали. В итоге вице-президент ДОМ.РФ Антон Медведев ожидает, что по итогам 2024 года объём выдачи ипотеки сократится на 35%, а рынок недвижимости вернётся к показателям ковидных 2020–2021 годов.

Медведев считает, что такие объёмы продаж всё равно позволят застройщикам нормально существовать. Также эксперт указывает на то, что за последние 2 года стройматериалы подорожали на 15–40%. Плюс ко всему девелоперы получают от банков финансирование по схеме «ключевая ставка ЦБ + 3%». Для новых проектов это выходит 19% годовых.

То есть у застройщиков, к сожалению для покупателей, нет никаких поводов для заметного снижения цен. Выходит парадоксальная ситуация: льготная ипотека снизила доступность квартир за счет роста цен, а теперь ещё отменяют саму ипотеку с господдержкой, но цены остаются на прежнем уровне.

Если вы не попадаете под семейную или IT-ипотеку, то для покупки новой квартиры просто необходимо иметь старую, которую можно продать. Доступность жилья становится эфемерным и далёким от народа понятием.