Правительство до последнего времени стимулировало россиян покупать жилье. Более 100 миллионов квадратных метров строится ежегодно по стране. На фоне льготных ипотек цены на квартиры взлетели выше некуда. Для большого количества россиян появилась возможность инвестировать накопленное не в доллары и евро, а в недвижимость. «НИ» просчитали вместе с академиком РАН Абелом Аганбегяном, сколько заработали за 10 лет люди, вложившие свои кровные в квадратные метры и доллары — и получили однозначный ответ на вопрос, во что вкладывать заработанное.
По данным Росстата, в 2013 году квадратный метр в России стоил в среднем 50 тысяч рублей. Москва всегда отличалась более дорогой недвижимостью. 2013 год не был исключением, и не только по ценам, но и по тому, какое жилье строили в столице. «Обычного дешевого жилья в столице мало. Главное место занимает жилье „Комфорт“ и „Бизнес“, — поясняет академик Аганбегян. Разница 10 лет назад была существенная: квартиры класса „Комфорт“ продавались по 180 тысяч рублей за квадратный метр, или в 3,6 раза дороже.
Через 10 лет цены на жилье выросли и в провинции, и в Москве. В 2023 году покупатели платили в среднем по стране 89 тысяч рублей за квадратный метр. В Москве за квартиры класса «Комфорт» цена за метр поднялась до немыслимых 329 тысяч, сообщили в Росстате.
Рублевая доходность недвижимости за десятилетку выглядит внушающе, особенно, в столице. Здесь квадратный метр подорожал в 1,82 раза с 2013 года. По России прибавка сопоставимая — в 1,78 раз.
Казалось бы — живи, инвестор, и радуйся!
Картина стремительно теряет розовые тона, когда те же цифры пересчитываются не в рублях, а в долларах.
Доллары продавали в России в 2013 году по 31,5 рублей. Академик Аганбегян говорит:
— По месяцам он колебался с 30 до 33 рублей. Нетрудно посчитать, что один кв м в России в 2013 году стоит 1590 долларов. В Москве кв м в 2013 году в категории «Комфорт» стоил 5710 доллар. В 2023 году средний курс доллара был 84,66 рублей. По России квадратный метр стоил 1050 долларов. В 2023 году один кв м в Москве в жилье Комфорт стоил 3890 долларов.
Расчет показывает, что соотношение стоимости квадратного метра в 2013 и 2023 году составляет 0,66, в Москве чуть больше — 0,68.
— Жилье в России за 10 лет значительно подешевело — в 1,5 раза по России и в Москве, если округлить, тоже в полтора, — делает неутешительный вывод Абел Аганбегян.
Инвесторы, которые рассчитывали со временем продать инвестиционные квартиры и заработать на продаже через 10 лет, потеряют 500 долларов на каждом квадратном метре, или треть вложенных в недвижимость денег. В Москве убыток еще больше. Продавая квартиру класса «Комфорт», владельцы недосчитаются 1820 долларов на каждом оплаченном 10 лет назад квадратном метре. Это примерно та же треть инвестиции, но в абсолютном выражении москвичи и все, кто хотел заработать на столичной недвижимости, потеряют, например, на двухкомнатной квартире площадью 60 кв м 110 тысяч долларов.
Все те, кто не стал вкладываться в «бетон», а купил на рубли доллары и положил их в заначку, только выиграли.
В 2008 году курс рубля к доллару составлял 31 рубль. Он был установлен во время кризиса 2008–2009 годов. До этого времени российская валюта торговалась еще дешевле — по 23,5 рублей за доллар.
— Курс 31 рубль за 1 доллар был установлен в конце 2008 года, когда произошел кризис в 4-м квартале. До этого курс был 23,5 рублей за доллар. Он сначала повысился до 36 рублей, но потом Владимир Владимирович Путин, который был в то время председателем правительства, скупил рубли у населения, потратив часть золото-валютных запасов, и курс снизился до 31 рубля за доллар. В кризис выстроились очереди в банки, люди начали хватать свои вклады, и надо было что-то делать, чтобы погасить панику. И она была подавлена. Этот курс — 31 рубль за доллар — установился в начале 2009 года и просуществовал до введения санкций за Крым в 2014 году, — объясняет Абел Аганбегян.
Следующее повышение произошло прошлым летом, когда доллар стал стоить 90 рублей. Держатели долларовых вкладов фактически утроили свой капитал в рублевом эквиваленте за 10 лет. Академик Аганбегян говорит:
— Всегда, если вы смотрите вперед не на один год, надо вкладывать в валюту. При простом выборе, если вы не играете на бирже, чтобы заработать больше, или вы вкладываетесь в какие-то особые облигации, хедж-фонды. Валюта всегда выгоднее.
Даже если сдавать инвестиционную квартиру в аренду, выигрыш есть, но есть и риски. При сдаче в аренду двухкомнатной квартиры за 50 тысяч рублей чистыми можно получить доход в 12 тысяч рублей за квадратный метр в год, или 120 тысяч рублей на квадрат за 10 лет.
— Но чтобы выиграть, квартиру нужно все время использовать. Сдача квартиры зависит от того, сколько в нее надо вкладывать в ремонт, в каком виде она осталась после арендаторов. Квартира — намного хуже вложение, чем доллары. Сдавая, можно повысить прибыль, но мороки больше, и многое может случиться. Это не столь надежно, — предупреждает Абел Аганбегян.
И уже самая плохая идея для любой инвестиции — брать ипотеку под квартиру. Ее стоимость увеличивается в 4 раза, и тогда никакая сдача или продажа и через 20 лет не отобьет вложенные деньги.
В нашей ненормальной экономике, говорит академик, где курс доллара изменяется так сильно, как редко где в мире, вкладывать деньги нужно только в валюту. И совет академика простой:
— Самое простое — покупать валюту! И ждать пики.
Еще большей волатильностью обладает биткойн, однако для тех, кто любит погорячее и не боится резких колебаний, биткойн тоже показан. В 2013 год 1 единица цифровой валюты стоила 1000 долларов. К концу 2023 года года он перешагнул границу в 40 тысяч долларов за биткойн. В марте этого года его стоимость выросла до фантастических 72 тысяч долларов. За 10 лет биткойн показывал головокружительные взлеты и падения, поэтому такая инвестиция, и правда, не для всех.
КСТАТИ
Поражение квадратных метров в борьбе с долларом вдвойне обидно, если посчитать, сколько нервов, времени и сил потратили инвесторы, покупая ненужные им квартиры, а затем — в случае необходимости вернуть деньги — продавая их обратно. Тогда как обладатели СКВ ровным счетом ничего не делали и никак не волновались за судьбу своих капиталов!