Прогноз экспертов по недвижимости: новостройки подорожают, а вторичка начнет дешеветь

Мария Соколова

На встрече с кандидатами на должность президента Владимир Путин предупредил, что льготная ипотека оказывает давление на инфляцию. Но Минстрой пока не отказывается от идеи продления базовой программы, по которой ипотеку под 8% годовых может взять любой желающий. Окончательное решение будет принято только в начале лета.

Рынок жилья сейчас проходит через период больших перемен. В Москве, по оценке Level Group, доля ипотечных сделок в феврале 2024 года рухнула с 71% до 52%. В Санкт-Петербурге доля ипотечных сделок на рынке новостроек за один месяц обвалилась с 85% до 62%. Вместе с этим упал и спрос на новостройки — в северной столице в феврале заключили только 2600 договоров долевого участия, что на 48% меньше, чем в январе 2024 года. В Подмосковье, по оценке «НДВ Супермаркет недвижимости», спрос на новостройки упал на 18,4% до 2,7 тыс. сделок.

Льготная ипотека сломала рынок недвижимости

Причины такого снижения интереса людей к покупке новых квартир — ужесточение требований для выдачи базовой льготной ипотеки. Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева отмечает, что всё испортили повышение первого взноса с 20% до 30% и снижение максимальных лимитов для Москвы и Питера с областями с 12 до 6 млн рублей.

— Высокий первоначальный взнос и ограничение по количеству выдач льготных кредитов в одни руки сделали невыгодными инвестиционные покупки недвижимости.

Статистика «Сбербанка» подтверждает этот тезис: в феврале только 38% ипотечных займов были выданы по льготным госпрограммам — ещё в январе их доля была 48%.

Цены на новостройки не оправдают ожидания людей

Удивительно: спрос падает, а цены ещё по инерции продолжают повышаться. Если в январе квадратный метр в новостройках стоил, по оценке «Сбер Индекс», 149914 рублей, то в феврале уже 151373 рубля — очередной абсолютный рекорд дороговизны. В Москве так и вовсе квадрат подорожал с 293208 рублей до запредельных 299186 рублей.

Такие перекосы на рынке долго существовать не могут — в теории застройщикам не выгодно держать дома с непроданными квартирами, так как деньги дольщиков до завершения строительства лежат на особых эскроу-счетах, девелоперам надо обслуживать собственные кредиты.

Народ сейчас готов ждать лучших условий: 55% респондентов, опрошенных IRN.RU, ожидают снижения цен на жильё этой весной. Причём 22,6% опрошенных ожидают, что квартиры станут существенно доступнее — на 5% и более.

Но коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев считает, что ожидания людей могут быть напрасными.

— В 2024 году первичное жилье будет дорожать примерно на уровне инфляции. Коррекция вниз маловероятна даже в массовом сегменте и бизнес-классе, ведь власти продлили семейную ипотеку и намерены даже смягчить условия выдачи кредитов.

А если Минстрой всё-таки продавит продление льготной ипотеки вопреки мнению Минфина и ЦБ о необходимости сворачивания программы, то это окажет дополнительную поддержку застройщикам.

Плохие перспективы для вторичного рынка

Если у рынка новостроек ещё есть варианты дальнейшего развития, то судьба вторички предрешена — считают эксперты. «НИ» недавно выяснили, что ждать снижения ключевой ставки, а вместе с ней и доступных кредитов в скором времени не стоит.

По мнению управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, для вторичного рынка квартир это приговор — в 2024 году количество выданных ипотек для новостроек может превысить число ипотек на вторичке.

— Основная масса частных инвестиций на рынке жилья пойдет в сектор новостроек, а не в старый жилой фонд. Скорее всего, такая тенденция поддержит рост цен на жилье от застройщиков в 2024 году.

Руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко тоже предупреждает, что владельцам квартир ломить заоблачные цены больше не получится.

— Вторичный рынок ждет стагнация и снижение цен. Темпы роста цен замедляются, стоимость метра на вторичке уже топчется на месте — в январе–феврале 2024 года динамика цен не выходит за рамки статистической погрешности. Питавшие собственников вторичных квартир иллюзии о том, что Центробанк, резко повысивший ключевую ставку во второй половине 2023 года, будет снижать ее так же быстро, как в 2022 и 2015 годах, постепенно развеиваются.

Цены на новостройки и так сейчас на 45% выше, чем на квартиры б/у, и этот разрыв будет только увеличиваться. Во-первых, программы семейной, дальневосточной и арктической ипотек точно будут продлены. Во-вторых, девелоперы наверняка будут держать цены, чтобы не допустить паники на рынке и заодно оказывать влияние на правительство, вынуждая продлять базовую ипотечную программу.

У квартир на вторичном рынке в густонаселённых регионах такой поддержки нет. В «Сбербанке», например, базовая ставка по ипотеке на вторичном рынке составляет 20,8%, а полная стоимость кредита превышает 22,5%. Нормально такие ставки воспринимать можно было только в 90-е годы — период сумасшедшей инфляции и шальных денег. Вторичка будет дешеветь.

Если рассматриваете вариант покупки квартиры за наличные, то стоит присмотреться к квартирам, в которых уже кто-то пожил. И если дождаться лета, то цены могут стать немного привлекательнее.

Если же без заёмного капитала не обойтись, то остаётся только тщательно изучать возможности субсидирования ипотеки в вашем регионе и надеяться, что базовая ипотечная программа будет продлена после июля 2024 года, хотя бы в ипотечных кластерах с дефицитом предложения.