Кабала ипотеки или бесправная аренда: что выгодно гражданам, и не нужно государству

Елена Петрова, Наталья Сейбиль

Конец ипотеки близок — примерно так можно толковать цифры, которыми политику и общественность закидывают с начала Нового года банки. При отсутствии субсидирования количество выданных ипотечных кредитов упадет на 82%, предупреждает Сбер. Другие банки всецело поддерживают старшего брата. Эти обращения имеют одного адресата, и это не граждане. Владимир Путин уже сказал, что приветствует продолжение семейной ипотеки и после июля 2024 года. Однако больше всего кредитов россияне набрали по программе «Господдержка», По данным сберовского портала «Дом.Клик», 24,2% всех заемщиков оформляли именно эту ипотеку в 2023 году. В Тыве эта цифра составила практически 50%, а в Калининграде льготами воспользовался каждый третий заемщик.

Семейную ипотеку захотели получить 22,4%, или каждый пятый. А льготные кредиты на жилье для айтишников и жителей Дальнего Востока и Крайнего Севера как были, так и остались — экзотикой. Их получили плюс-минус 2% из каждой категории. В Минстрое уже заявили, что 90% всех новостроек было продано под ипотеку. Константин Барсуков, член гильдии риэлторов Москвы, генеральный директор компании «Релайт недвижимость», говорит:

— 2023 году новостройки — практически всё ипотека. Не 90%, но за 70% точно. Были льготные программы, они интересны, особенно на фоне высоких ключевых ставок и высоких депозитов. Плюс была возможность брать льготную ипотеку несколько раз. В 2023 году семейная ипотека заняла более половины выдачи по льготной ипотеке. В 2023 году она выстрелила.

Государство больше не может повышать финансирование льготных ипотечных программ. Они действуют с 2020 года, а в 2021 году власти повышали лимит три раза. Во второй половине 2023 года рост был просто взрывным. В результате в правительстве заявили, что потратили на льготное кредитование за 3 года свыше 12 триллионов рублей, или половину годового бюджета страны. С повышением ключевой ставки во второй половине 2023 года больше, чем в два раза, вынудило власти объявить об окончании самой массовой ипотеки с июля 2024 года.

— Я думаю, что останется спрос на те виды ипотеки, которые не тронули — айти, семейная. Банки тоже начали работать только с теми застройщиками, которые делают проектное финансирование, либо требовать выплаты. Обычная льготная ипотека под 8% подсядет существенно. Я так думаю. А семейная тоже просядет, но не так сильно, — делится прогнозом Константин Барсуков.

Гешефт с семейной ипотекой для банков и строительных компаний останется, но количество желающих взять кредит под 15-17% резко сократится, а с ними уйдет и лакомый кусок бизнеса. Кто же не начнет пугать?

Почему ипотека — это не так хорошо, как кажется

С 2022 года стоимость квадратного метра в новостройках в Москве выросла с 290 тысяч до 453 тысяч в 2023 году, или более, чем в полтора раза. Никакой инфляцией объяснить такой рост нельзя — стоимость жилья разгоняли власти льготной ипотекой. Граждане так вошли в раж, что брали не по одной ипотеке сразу, в результате общая задолженность населения выросла до 15 триллионов рублей. Пришлось вводить запрет на несколько льготных ипотек, увеличивать первоначальный взнос и уменьшать кредит до 6 миллионов, независимо от региона. В результате в Москве, где стоимость однокомнатной квартиры в новостройке — а именно на это власти и давали кредиты — выросла в среднем выше 8 миллионов рублей. Хорошо было только банкам и строительным компаниям — именно им государство возмещало разницу до ключевой ставки.

Деньги в России дешевыми для граждан не были никогда. Это только банки до СВО брали бесплатные кредиты на Западе, а потом задорого предоставляли их клиентам в России. Конечно, 8% кредита — это не 16%, который теперь будет доступен большинству заемщиков. Но и по нему придется заплатить почти две цены, или на 81% больше покупной.

Если же проценты вырастут вдвое, то и стоимость квартиры увеличится пропорционально. Тогда ее окончательная стоимость составит 3,5 покупных цен. При досрочной оплате ситуация для заемщика улучшается. И действительно, средний срок выплаты ипотеки в России составляет 3-4 года. Неужели это кому-то выгодно? Да, говорит Константин Барсуков, в Москве такая прослойка есть:

— До последнего времени была ставка 15% у единичных банков. Понятно, что в итоге всё рано выйдет за 16%, но явно минимальная ставка не будет 18%. Минимальная ставка будет 16%. С копейками. Такую ставку могут позволить себе не все. Вопрос в сумме. В основном, сегодня ипотечник тот, кто продал свою квартиру и покупает что-то взамен. Ему деньги нужны на доплату. Эта сумма до 4 миллионов. Если мы говорим про Москву. Люди будут брать и по таким ставкам.

Если учесть, что в год в России выдаются около 1 миллиона кредитов, то за последние 20 лет, с учетом того, что половина внесла имеющееся жилье в качестве взноса, то новые квартиры получили около 10 миллионов домохозяйств. У остальных денег ни на новую квартиру, ни на кредит, пусть и льготный, нет. И что же делать?

Почему аренда могла бы стать альтернативой ипотеке, но не становится

Депутат Госдумы Галина Хованская возглавляет Комиссию по жилищным правам граждан. Она говорит, что ипотека не может быть единственным способом решения жилищной проблемы:

— Самое ужасное, когда человек по ипотеке перестаёт платить. Возникает ситуация, когда кредит с залогом квартиры. В этом случае его выставляют на улицу без предоставления иного жилого помещения. Это очень жёсткая норма, но почему-то об этом никто не рассказывает. Формально существует в жилищном кодексе норма, что на время реализации залоговой квартиры для погашения долга, может предоставляться жильё в маневренном фонде. Но его нет, нет маневренного фонда. Выселяют на улицу.

Власти представляют ситуацию только как альтернативу: или ипотека, или бесконечные очереди на жилье. Видимо, и строительные компании вознамерились застроить все поля вокруг городов бесконечными бетонными коробками, где, по их мысли, будут жить только бесправные собственники.

Есть и другой вариант жизни, не приобретая собственности — аренда квартир. В Европе соотношение снимающих жилье и живущих в собственном разнится. Половина немецких домохозяйств живут в арендованных квартирах. Треть французов также снимают жилье и не испытывают никаких сложностей. И везде есть социальный найм.

Социальный найм возможен, если для этого строить дома

Сейчас в руках государства находится около 6% жилого фонда, рассказывает Галина Хованская, а во Франции муниципалитеты владеют 20% квартир, и если этот показатель падает, то чиновников штрафуют. Но и в России есть разные формы найма, по крайней мере, на бумаге, говорит депутат:

— В государстве есть жилищный фонд социального назначения. Там жильё предоставляется по договору социального найма. Это старые очередники. Но есть ещё одна форма — договор найма в жилищном фонде социального использования, в так называемых наёмных домах, там, где жильё безусловно нуждается в поддержке государства, но объём этого финансирования существенно меньше, чем, когда строятся дома, предоставляемые в социальный найм. Эта форма сейчас наиболее востребована. Она отличается от договора социального найма для граждан, которые считаются малоимущими.

Договор найма не бессрочный. Если человек нашел работу в другом регионе, он сдает жилье и переезжает в другой город, а его квартира предоставляется нуждающимся.

Только где они, эти социальные дома? И почему государство не может арендовать квартиры у частников?

Впрочем, этот вопрос риторический, потому что оно неспособно даже защитить тех арендаторов, которые платят сами.

Владельцы квартир и арендаторы беззащитны друг перед другом

В недружественной Европе права арендаторов защищены даже лучше, чем владельцев квартир. В Испании в течение 5 лет после заключения договора аренды хозяин квартиры не имеет права повышать арендную плату. Выгнать арендатора тоже очень непросто, даже если он не платит вовремя аренду. В Германии квартиры продаются прямо с арендаторами — договор аренды главнее, чем договор купли-продажи. Через 10 лет проживания арендаторов в квартире выселить людей может только суд. Арендная плата может повышаться в соответствие с нормами, которые утверждены на уровне регионов.

Такое преувеличенное внимание к правам арендаторов может показаться особенно владельцам квартир чрезмерным. Более отвечает условиям времени британская система, когда договор аренды заключается на год или два и пролонгируется. Тогда и владельцы, и живущие в квартирах люди имеют одинаковые права перед законом. Но в России права арендаторов не защищены вообще никак, считает Галина Хованская:

— У нас нет механизмов защиты прав арендаторов. Не платишь — пошёл вон.
— Платишь, но арендодатель нашёл более выгодного клиента?
— Например, так. Вам предлагают заплатить больше. Если договор заключён на определённый срок, вы оплачиваете, если с вами досрочно расторгают договор, есть гражданский кодекс. Вы вправе обратиться в суд.

Но и с судами есть большая загвоздка, считает Константин Барсуков. Механизмы, которые защищают и одну, и вторую сторону есть. И цену, если ты подписал договор, ты не можешь повышать. И арендатор у нас защищён. Выгнать его можно, если он не платит, в определённый период. Он должен не платить сколько-то платежей. Но есть проблема:

— Она заключается в том, что у нас суды очень долгие. Случилась проблема, для того, чтобы её разрешить, нужно подавать в суд. Возникает вопрос: сколько продлится суд? Если очень быстро — три месяца. Скорее всего, суд будет идти от 4 месяцев до полугода? Кому будет актуально решение суда по аренде через полгода? Вряд ли. По идее, арендатор может отказаться освобождать квартиру. Выселить его можно будет только в судебном порядке. Конечно, арендодатель может поменять замки, арендатору будет тяжело попасть в квартиру. И ещё проблема — у нас нет долгосрочных договоров.

Суды выносят решения по аренде через 4-6 месяцев. После этого судебные приставы начнут его выполнять. Эксперты говорят, что такие решения должны приниматься в течение пары недель — и не больше.

В России сложилась парадоксальная ситуация — те, кто могут, скупают квартиры «на будущее», попутно пытаясь сдавать их, пока не наступит то самое будущее — либо сами покупатели выйдут на пенсию, либо дети вырастут и захотят съехать. Сдавать квартиры муторно и порой опасно — никакой защиты со стороны закона нет.

Между тем, дети совершенно необязательно должны сразу получать собственную квартиру, если их родители будут оплачивать ее, рискуя остаться банкротами. Для этого государство должно установить строгие правила игры на рынке аренды жилья, а не посылать всех по известному адресу — в суд. Если проценты по ипотеке так и будут танцевать вокруг отметки 20, люди должны получить возможность жить нормально, без того, чтобы они вывернули карманы наизнанку.