Станут ли квартиры больше и доступнее? Прогноз экспертов по рынку недвижимости

Итоги 11 месяцев 2023 года поражают воображение: в старой Москве количество проданных квартир и апартаментов выросло на 35%, а общая площадь проданного жилья выросла на 31%. При этом квадратный метр подорожал на 19%, и теперь стоит бешеные 393 522 рубля. В Новой Москве было продано на 40% больше квартир и апартаментов, общая площадь выросла на 41%. Квадратный метр при этом подорожал на 6% — до 245082 рублей.

Москва действительно живёт в параллельной реальности, которая не пересекается с Россией. По оценке «СберИндекса», квадратный метр в Москве (включая ТиНАО) в ноябре стоил в 2 раза дороже, чем в среднем по России. А в Курганской области, например, метр стоит 76088 рублей, в Смоленской области — 70258 рублей, в Оренбургской области — 68863 рублей, в Калмыкии — 64509 рублей, в Кабардино-Балкарской Республике — 64340 рублей. Почувствуйте разницу!

Таким образом выручка девелоперов в старой и новой Москве выросла на 56% и 50% соответственно. Строители продали в Москве квартир почти на 1,752 трлн рублей! Денег в Москве очень много — народ сметал столичную недвижимость, как в последний день. Но не прогадали ли покупатели? Ведь обычно после бурного роста начинается спад.

ЦБ — причина неадекватных цен на недвижимость

Покупка квартиры за наличные средства осталась в далёком прошлом. В пределах МКАДа с оформлением ипотеки продаётся 72% новостроек, в Новой Москве — 86% новостроек. Поэтому состояние рынка целиком и полностью зависит от ипотечных программ.

Глава «Сбербанка» Герман Греф на днях отмечал, что доступность ипотеки зависит от ЦБ и его решений по ключевой ставке. Любое ужесточение денежно-кредитной политики приведёт к сокращению предложения ипотеки. И говоря о повышении ставок, Греф не ошибся: 15 декабря Эльвира Набиуллина объявила об очередном повышении ключевой ставки с 15% до 16%. Прогноз Грефа: ситуация начнёт улучшаться только ближе к лету 2024 года.

— Мы рассматриваем эту ситуацию как временную. Примерно, думаю, на полгода — по мере того, как ставки ЦБ будут падать и он ослабит регулирование. Я думаю, ипотечные кредиты станут опять значительно более доступными

ЦБ продолжает подогревать интерес к покупке квартир прямо здесь и сейчас. Поскольку на вторичку льготные программы не действуют (как заявил Владимир Путин на вчерашней пресс-конференции, сейчас прорабатывается вопрос распространения льготной ипотеки на вторичку только в новых регионах), то нынешние ставки являются заградительными. Брать ипотеку под 20% годовых — это безумие. С таким ставками выгоднее самому копить на покупку квартиры.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) отмечают, что способствовали возникновению ажиотажа и введение запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом с 1 октября 2023 года, и повышение минимального первоначального взноса по льготной ипотеке с 15% до 20% 20 сентября 2023 года.

Исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева добавляет, что усугубляют ситуацию разговоры о досрочной отмене льготной ипотеки, которую продвигает ЦБ.

— Спрос на жилье по ставкам и условиям льготной ипотеки подогревается заявлениями и обещаниями прекратить ее раньше июля 2024 г. С другой стороны, растут рыночные ипотечные ставки и разрыв с льготными ставками становится еще больше. В этих условиях растет спрос, и как следствие цены.

Возникает цепная реакция: вторичка всё недоступнее, все хотят новостройки по госпрограммам, от этого растут цены. Управление Росреестра по Москве отмечает, что в столице с июля по ноябрь 2023 года цена квадратного метра возросла на 23%.

Когда перестанут дорожать квартиры в Москве

Если вы хотели купить квартиру, но не успели, то для вас у нас есть две новости. Плохая заключается в том, что квартиры в ноябре продолжили дорожать: комфорт-класс прибавил 1%. Хорошая же заключается в том, что средние цены поднялись не из-за того, что теперь за одни и те же квартиры просят больше денег. Причина кроется в том, что с рынка смели самые доступные предложения. Остались только более престижные квартиры. Значит ещё есть возможность ухватить интересный вариант — надо только дождаться его появления на рынке и долго не раздумывать.

В целом, перспектива простая. Если у Вас имеются наличные деньги, то есть смысл немного подождать и присмотреться к покупке вторичного жилья. Эксперты IRN.RU прогнозируют, что в течение года квартиры б/у из-за растущей разницы с новостройками в условиях покупки подешевеют на 10%.

А судьба новостроек целиком зависит от продления льготных госпрограмм. Платить в любом случае придётся много. Если господдержку продлят, то спрос будет стабильно высоким, а вместе с ним и цены. Если господдержку будут сворачивать, то сами квартиры подешевеют, но при этом заградительные ставки распространятся на новостройки. Квартиры, может быть, и подешевеют, но это не значит, что сократятся расходы людей на покупку жилья.

Из этого вытекает ещё одна тенденция: сокращение площади новых квартир. Средняя площадь квартир и апартаментов в Москве за год сократилась на 3% — до 48,8 метров. Для одного-двух человек — это ещё нормальная площадь, а семье с детьми уже будет тесно. Сейчас возвращаются хрущёвки, только с космическим ценником и возросшей этажностью. Татьяна Подкидышева считает, что тренд на сокращение жилплощади никуда не денется.

— Тренд на сокращение площади сохраняется, хотя уже не такими темпами, как было еще 2-3 года назад. Для минимизации бюджета потребители выбирают рациональные планировки. В частности, среди небольших квартир популярностью пользуются евродвушки средней площадью 45-47 кв. м, в семейных форматах — евротрешки площадью до 68 кв. м 

Аналогичной точки зрения придерживается владелец и основатель ГК «Родина» Владимир Щекин.

— Мы наблюдаем сохраняющийся тренд на сокращение средних жилых метров в новостройках ориентировочно с 2017-го года. Полагаю, что этот процесс будет продолжаться и дальше.

Если у Вас нет налички на покупку квартиры на вторичном рынке или возможности обслуживать ипотеку на 25 млн рублей и более, но очень хочется жить именно в Москве, тогда ваш удел — золотая конура. Очень маленькая квартира или апартаменты за очень немаленький ценник. Желание переехать в Москву ещё не пропало?