Кто сможет взять ипотеку на новых условиях, если потребители и банки терпят убытки

Ирина Мишина

Экономисты подсчитали: минимальный доход для покупки однокомнатной квартиры в ипотеку в Москве вырос за год почти на 20%, и достигает сегодня 110 тыс. рублей в месяц. Это произошло из-за повышения ставок по кредитам — с 7 до 17% на первичном рынке и с 10 до 17% — на вторичном. При этом ежемесячный платёж не должен превышать 50–70% дохода заемщика.

Чтобы взять в ипотеку однушку, сегодня надо получать больше 100 тысяч

«Если для базового расчета при покупке московской однокомнатной квартиры стоимостью 8 миллионов рублей брать кредит в 6 миллионов рублей на 15 лет, то чистый доход семьи должен начинаться при текущих рыночных ставках от 110 тысяч рублей в месяц», — считает заместитель гендиректора «Национальной фабрики ипотеки» Игорь Жигунов.

Ставки по рыночной ипотеке выросли с 10% почти до 17%. В некоторых банках в январе 2024 года они оказались на уровне 20 процентов. Увеличение процентов по кредитам приводит и к росту ежемесячного платежа.

«Впервые за всю историю банки, кроме Сбера, оставили свои ставки ниже учетной ставки ЦБ: они не в состоянии размещать кредиты под 17%. Расплатиться на новых условиях по коммерческим кредитам невозможно ни предприятиям, ни гражданам. В отношении населения вообще все очень печально. Основная масса населения зарабатывает 60-70 тысяч рублей, медианная зарплата в России где-то на этом уровне, а при таких зарплатах тянуть кредитную нагрузку тяжело. Средняя стоимость квартиры по стране 5 миллионов рублей, если взять такой кредит даже при ставке в 11%, ежегодно надо будет выплачивать по 500 тысяч рублей. То есть вся зарплата пойдет только на выплаты по кредитам. Вообще, ипотека сегодня, по моим подсчетам приемлема только для людей с доходом 150 тысяч рублей при условии второго работающего члена семьи», — заявил «НИ» профессор Финансового университета при правительстве РФ Александр Сафонов.

Исходя из текущих цен на жилье, только 30 процентов семей в Москве смогут позволить себе взять ипотеку по рыночной ставке, считают экономисты. В других регионах России минимальных доход для оформления ипотеки будет ниже, чем в Москве — там, как правило, более дешевое жилье. Однако есть исключения. Так, недвижимость в Сочи может быть дороже, чем в некоторых районах столицы, а значит, потребуется больший уровень дохода.

Кому сегодня по карману ипотека?

Центры и агентства недвижимости в последние дни жалуются на снижение спроса.

«Сейчас на рынке недвижимости затишье. Большинство сделок приостановлены. В перспективе ипотеку брать будут, жилье покупать тоже будут, потому что жить где-то надо, но покупатели станут более состоятельными. В перспективе будут в большей степени покупать новостройки, потому что процентная ставка там все же ниже. Уже сейчас востребованы в больше степени небольшие однокомнатные квартиры и студии на окраине Москвы. Также многие покупают дешевые квартиры в Московской области и в ближайшем Подмосковье. Квартиры в центре и около метро будут практически недоступны. Также квартиры сейчас покупают IT-шники и те, кому доступна льготная ипотека. Остальные взяли паузу», — рассказала «НИ» эксперт Центра загородной недвижимости Елена Снигир.

Но совсем на «нет» ипотека в Москве и других крупных городах не сойдет. По официальным данным Росстата, в 2020 году средняя зарплата в Москве составляла 89 000 рублей в месяц. В 2021 году она выросла до 92 000 рублей в месяц, в 2022 году средняя зарплата в Москве составила уже 103 000 рублей, в августе 2023 года Росстат уже говорил о 137 000 рублей. На начало 2024 г. она должна быть еще выше. Таким образом, для москвичей основная проблема будет не в оплате ипотеки, а в накоплении на первоначальный взнос.

«Сегодня первоначальный взнос повышен так, что семья даже с высоким доходом в условиях высокой инфляции не сможет быстро на него накопить, а их сбережения даже с учетом роста их зарплаты будут обесцениваться очень быстро. Поэтому, с моей точки зрения, застройщики будут пытаться разработать программы, настроенные на работу именно с этой частью ипотеки — с первоначальным взносом. Возможно, какие-то программы рассрочек. Они объективны в условиях высокой базовой процентной ставки. Она будет снижаться — будут снижаться и проценты по ипотеке», — считает доцент кафедры микроэкономики Института ЭМИТ РАНХиГС Надежда Шилова.

Банкиры тоже плачут

Льготная ипотека стала убыточной для банков. Об этом говорят эксперты, которые высказались по поводу текущей ситуации в отрасли. По их словам, при высокой ключевой ставке и такой же высокой рыночной, разница с льготной ипотекой стала слишком уж большой. Государство субсидирует часть ставки, но этого недостаточно и банки несут уже свои расходы, которые, при этом, им возмещаются не полностью. Поэтому крупные банки сегодня решили работать по схеме с субсидированием ставки от аккредитованных застройщиков. Строительные компании на этом фоне стали негодовать, поскольку они — единственные, кто сегодня остаются в плюсе от льготной ипотеки. Так как для граждан она лишь принесла еще более высокие цены на жилье, чем раньше.

Зампред ВТБ сделал в этой связи заявление. В ВТБ заявили, что льготная ипотека для банков с конца 2023 года де-факто стала убыточной. Зам.президента — председатель правления ВТБ Георгий Горшков считает, что в условиях ужесточения требований по льготной ипотеке у банка было два варианта: прекратить выдачи такой ипотеки либо решить проблему совместно с аккредитованными застройщиками. На этом фоне ВТБ предлагает увеличить размер субсидий для банков в рамках льготной ипотеки, а также сделать ее более адресной.

Какие перспективы ждут рынок жилья?

«Ипотечное кредитование замрет. В этом году застройщики не допустят поднятия цен, а вот в следующем году я допускаю снижение цен на жтлье. Народ будет ждать этого, а те, кому очень нужно жилье, будут приобретать маленькие квартиры в не престижных районах вдали от метро. Хотя и это мало для кого будет подъемно: чтобы платить кредит за „однушку“, надо будет зарабатывать более 100 тысяч рублей»», — считает экономист, специалист по финансовым рынкам Андрей Верников.

Другие эксперты настроены более пессимистично.

«Нынешние условия сложные и для банков, и для потребителей, — считает профессор Финансового университета при правительстве РФ Александр Сафонов. — Тот самый средний класс, на который и была рассчитана ипотека, взять ее едва ли сможет. Зарплаты с такой скоростью не растут. А состоятельным ипотека и так не нужна. Программы кредитования на квартиры и автомобили могут замереть, люди переориентируются на менее дорогостоящие кредиты на потребительские товары. И то сказать, покупать в человейнике в промзоне на 30-м этаже квартиру в 50 кв.м за 20 миллионов — перспектива не радующая».