Расти большой

Дороже с каждым этажом

В итоге, по данным директора департамента продажи квартир Penny Lane Realty Александра Зиминского, сегодня в среднем по рынку на начальной стадии возведения дома продается от 15 до 40% квартир. «В основном это квартиры в экономсегменте, – говорит специалист. – Девелоперы этих проектов, как правило, не располагают значительным объемом собственных средств. Застройщик стремится быстрее получить деньги покупателей, чтобы расплатиться с кредиторами».

Что же касается покупателей жилья в домах на стадии котлована, то, по мнению директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиана Гутмана, их условно можно поделить на две категории. Примерно половина сделок осуществляется в инвестиционных целях, другие 50% покупателей – те, кто стремится сэкономить, ведь чем выше стадия готовности проекта, тем дороже в итоге обойдется квартира. В частности, за год ее стоимость может возрасти на 30%.

Искать выгодные проекты на начальной стадии строительства имеет смысл в 30–40-километровом удалении от Москвы, где ведется наиболее активная застройка. Если повезет, квартиру в таких домах можно купить всего за 1,5 млн. рублей. В столице цены уже существенно выше, да и выбор невелик: площадей катастрофически не хватает, так что желающих на них предостаточно.

Чтобы максимально сэкономить на жилье в домах на начальной стадии строительства, г-жа Лебедева рекомендует особое внимание обращать на объекты, возводимые в несколько очередей: в этом случае девелоперу необходимо раскрутить проект и как можно скорее привлечь первые деньги. «Стартовая цена на квартиры в первом доме первой очереди, как правило, значительно ниже, чем на аналогичные квартиры в следующих по очередности корпусах, – утверждает эксперт. – Квартиры последующих очередей, хоть и на стадии котлована, будут стоить на 3–5% дороже, чем стоил тот же котлован первой очереди».

Как только очертания будущего дома начинают вырастать из земли, застройщики сразу резко поднимают цены, в среднем на 20%. Девелоперы привлекают под свой проект известные банки, разрабатывающие специальные ипотечные программы для потенциальных покупателей, более охотно расстающихся с деньгами, видя готовые этажи. Вообще, поэтажный рост цен – это уже общепринятая практика.

Следующий скачок стоимости «квадратов» – введение дома в эксплуатацию. На кошельках новоселов это отражается примерно 20-процентным увеличением стоимости жилья. Если же просчитывать динамику, то обычно набегает порядка 30–40% разницы от начала строительства до его завершения. Впрочем, случается, что застройщик вообще отказывается контролировать свои аппетиты и поднимает цену на 60%.

Безопасность прежде всего

Глядя на эти цифры, становится понятно, что идея приобретения квартиры в доме на стадии котлована отнюдь не лишена смысла. Другое дело, что риски попасть на ненадежного застройщика и потерять свои деньги все же существуют. Поэтому перед тем, как кинуться в эту авантюру, нелишне проверить выбранного девелопера и его объект самостоятельно. По словам директора юридического департамента Penny Lane Realty Сергея Поправки, для того чтобы избежать возможных неприятностей, покупателю имеет смысл посетить уже построенные девелопером объекты, поговорить со счастливыми обладателями квартир, посмотреть отзывы об осуществленных проектах этого строителя в Интернете.

Кроме того, важно обратить внимание и на документацию. В частности, застройщик обязан по первому требованию предъявить разрешение на строительство дома, проектную декларацию, свидетельство о собственности на земельный участок или зарегистрированный Росреестром договор аренды такого участка, а также договор с генеральным подрядчиком.

«Безусловно, следует проверить по базе данных арбитражных судов, не является ли ваш потенциальный контрагент-застройщик завсегдатаем судов в качестве ответчика, – настаивает юрист. – Такая база доступна каждому на официальном сайте любого арбитражного суда – от ВАС РФ до арбитража субъекта Федерации; раздел «Картотека дел». Нелишней будет проверка аналогичной информации и в базе данных районного суда, обслуживающего территорию, на которой возводится объект и где официально зарегистрирован застройщик».

Не последнюю роль играют и косвенные факторы, которые, так или иначе, могут сигнализировать о надежности девелопера. Это и состояние объекта строительства, и наличие у застройщика собственных средств, и кредитование в банках, а также возможность ипотеки по объекту. Эксперты советуют не полениться и навести справки в местной администрации, у надзорных органов и даже у конкурентов. Получить интересующую вас информацию можно и с помощью крупных риелторских компаний и агентств. Они дорожат своим именем, и их профессиональные юристы и эксперты тщательно проверяют все курируемые ими объекты.

«Основным показателем надежности застройщика является деятельность в соответствии с федеральным законом 241, дополнительно защищающим инвесторов, – напоминает г-жа Лебедева. – Если у застройщика это не первый проект, или привлекается опытный подрядчик, то информацию о состоявшихся проектах можно найти в интернет-форумах, где покупатели и в последующем жильцы делятся своим опытом. Сейчас застройщики вынуждены становиться более прозрачными. Если они намерены привлекать инвестиции, а тем более на международных финансовых рынках, то отчетность перед инвесторами становится необходимым условием. Об открытости и надежности компании свидетельствует размещение IPO и торги на международной бирже, но в реалиях нынешнего времени это скорее идеальный вариант».

Справка