Февральская оттепель

Конечно, повышение цен всего на 1–2% в месяц не сравнимо с тем ажиотажным ростом, который был два года назад, в начале 2008-го, когда квартиры в Москве дорожали на 2–2,5% в неделю. Тем не менее положительная динамика налицо. С одной стороны, начавшийся рост цен на недвижимость не может не радовать продавцов, застройщиков и риелторов, а с другой – не может не огорчать покупателей. Но это не совсем так. Повода для печали пока нет, и хорошую квартиру по выгодной цене приобрести вполне реально. Потому что, во-первых, быстрого роста цен в обозримом будущем не ожидается, и тем, кто озабочен решением «квартирного вопроса», можно спокойно, без спешки выбирать, прицениваться, торговаться – это абсолютно нормальная практика любого стабильного рынка. Именно таким сегодня является столичный вторичный рынок. А во-вторых, рост средних ценовых показателей еще не означает, что начинает дорожать абсолютно все, что сейчас выставлено на продажу. Пошли вверх прежде всего цены на наиболее ликвидные и удачные объекты, сбалансированные по соотношению цены и качества – комфортабельное жилье в современных панельных, кирпичных и монолитных домах в престижных районах. Неликвидные же квартиры, предлагающиеся по завышенным ценам, продолжают «висеть» на рынке и дешеветь. Разброс цен на московскую недвижимость впечатляет: самая дешевая 1-комнатная квартира гостиничного типа общей площадью всего 15 кв. метров предлагалась в прошлом году за 2,8 млн. рублей, а самая дорогая – элитные 11-комнатные апартаменты в центре общей площадью 693 кв. метра – продавалась за 594 млн. рублей. Так что покупателю можно и должно выбирать из того большого количества предложений, которые сейчас есть в базах данных риелторских компаний и где среди явного неликвида и штучного товара найдется немало качественных, интересных объектов по интересной же цене.

Вернулись в осень

По данным аналитиков одной из крупных компаний на столичном рынке недвижимости, к концу 2009 года средняя стоимость московских квартир снизилась на 3,6% и составила порядка 173–174 тыс. рублей за 1 кв. метр (до 5,8 тыс. долларов). В Московской области средняя цена предложения уменьшилась на 4,8%, составив 68,7 тыс. рублей за 1 кв. метр (до 2,3 тыс. долларов). Общий объем предложения в декабре сократился на 1,8% в Москве и на 11,8% в Подмосковье – до 48,5 тысяч и 34,7 тысяч квартир соответственно. Но уже в течение января 2010 года показатели рынка вторичного жилья постепенно вернулись к уровню осени прошлого года: средние цены подросли на 1,7% в Москве – до 176,7 тыс. рублей за 1 кв. метр, и на 3,2% в Московской области – до 70,96 тыс. рублей за 1 кв. метр. А вот количество продаваемых квартир вновь уменьшилось – еще на 6,6% в столице и на 5,3% в Подмосковье – до 45,3 тысячи и 32,8 тысячи квартир соответственно.

По данным специализированного портала «Индикаторы рынка недвижимости», в январе 2010 года в «плюс» вышли только семь округов Москвы из десяти, два (Юго-Восточный и районы за МКАД) остались в «минусе» и один (Северный округ) сохранил прежний уровень цен. Максимальный рост показали престижные и дорогие округа – Центральный, Западный и Юго-Западный. Что касается районов столицы, то в 73% из них наблюдается рост цен, в 25% – снижение и еще 2% сохранили цены на квартиры на прежнем уровне. В лидерах прироста стоимости квадратных метров оказались Замоскворечье, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая, Серпуховская, Дорогомилово, Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк победы, Юго-Западная, Тропарево-Никулино, Очаково-Матвеевское, Куркино, Профсоюзная, Новые Черемушки, Тульская, Нагатинская и Нагорная. Так, на Новочеремушкинской улице (район станции метро «Академическая») стоимость 1 кв. метра колеблется от 147,5 тыс. до 165 тыс. рублей: например, 1-комнатная квартира площадью 51 кв. метр предлагается к продаже за 8,3 млн. рублей, а 4-комнатная площадью 94,2 кв. метра – за 13,9 млн. рублей. Примерно такие же цены на Нахимовском проспекте – 3-комнатая квартира за 11 млн. рублей. На улице Губкина квартиры раза в два дороже – там стоимость 1 кв. метра почти 300 тыс. рублей.

В «минусе» по итогам января – Орехово-Борисово Северное и Южное, Алтуфьево, Лианозово, Выхино-Жулебино, Вешняки, Новогиреево, Ивановское, Бибирево, Щукинская, Тушинская, Белорусская, Беговая. На конечную стоимость влияет много факторов: состояние дома и квартиры, этажность, местоположение, удаленность от метро, транспортная доступность, инфраструктура района и многое другое. И, наконец, неизменными цены на жилье остались в Митино, Мякинино, в районе станций метро «Арбатская», «Смоленская» и «Волоколамская».

В Подмосковье разброс цен на квартиры тоже большой, стоимость зависит прежде всего от удаленности подмосковного города от мегаполиса. В Красково 1-комнатную квартиру сегодня можно купить за 3 млн. рублей, в Котельниках – за 3,6 млн., в Люберцах – за 4 млн., в Щербинке – за 4,8 млн., а в Реутове – уже за 6,3 млн. рублей. 2-комнатная квартира в Орехово-Зуево стоит порядка 2,3 млн. рублей, а в Железнодорожном – 4,5 млн. рублей.

По прогнозам экспертов, рост цен на недвижимость в 2010 году будет небольшим (в пределах 1% в рублевом и долларовом эквиваленте в месяц) и в основном коснется лишь сегмента эконом-класса. На отдельные объекты (качественные квартиры в домах бизнес-класса, построенных в последние 3–5 лет, и некоторые новостройки) цены могут вырасти более значительно – на 3–5%, но это будут скорее исключения, чем общее правило. Средние цены на недвижимость в Московском регионе в течение года останутся стабильными и не превысят планку в 6,5–6,6 тыс. долларов за 1 кв. метр.

Ипотека возвращается

Как уже говорилось, максимальная активность сейчас наблюдается на рынке вторичного жилья, что в общем-то объяснимо: из-за кризиса доходы населения резко упали, кто-то и вовсе потерял работу, оставшись без стабильного дохода. А потому покупать квартиру «с нуля» (ничего не продавая, а только на собственные сбережения) в новом доме, да еще потом вкладываться в ее ремонт, многим теперь не по силам. Вторая причина оживления на «вторичке» связана с ростом предложений по ипотечному кредитованию. Для вторичного жилья банки всегда предлагали больше программ, охотнее кредитовали на более выгодных для заемщика условиях, да и получить кредит на «подержанное» жилье было проще, чем на квартиру в строящемся доме. По словам директора департамента по работе с финансовыми инструментами компании «Домострой-Эксперт» Оксаны Растрыгиной, «во время финансового кризиса ипотечное кредитование в России вернулось на уровень 2002–2004 годов. Однако понимание того, что кризис вечным не будет, стимулировало в конце 2009-го – начале 2010 года более лояльное отношение банков к заемщикам». Банки стали активно продвигать ипотеку. Так, один из крупнейших игроков рынка Сбербанк России с 15 января возобновил выдачу долларовых и еврокредитов физическим лицам на приобретение жилья, которые прекратил выдавать год назад, в разгар кризиса. Этому примеру в ближайшем времени, несомненно, последуют и другие банки, работающие на рынке ипотечных продуктов.

СПРАВКА

КСТАТИ