Домик в Европе

В Москве, по разным оценкам, проживает сейчас от 80 до 300 тыс. долларовых миллионеров. Вот они-то, пресытившись родными просторами, и рыщут по Европе, чтобы на корню скупить все Лондоны и Парижи, утверждает народная молва. В действительности все обстоит совсем не так. Если считать объемы сделок по зарубежной недвижимости в денежном выражении, то, конечно, доля сверхбогатых россиян будет огромной. Но речь в этих случаях идет об очень дорогих покупках, которых в процентном отношении немного. Если же брать количество сделок, то выяснится, что погоду на этом рынке делают отнюдь не олигархи.

Все больше наших соотечественников осознают, что иметь домик или квартирку в Европе – дело выгодное. И если раньше зарубежной собственностью могли похвастаться единицы, то теперь многие представители среднего класса (если, конечно, брать его по высшей планке) предпочитают, решив уже свои жилищные проблемы на родине, а за те же деньги, что стоит в нашей столице приличная «двушка», приобрести небольшой коттедж на берегу Средиземного моря. Об этом свидетельствует структура спроса, которая сложилась к концу прошлого года: свыше 50% сделок оформляется на сумму менее 300 тыс. евро, до 35% – на сумму от 300 до 700 тыс., остальные – свыше 700 тыс. евро.

Как рассказал «НИ» директор московского офиса крупной международной консалтинговой компании Эдуард Савуляк, в основном, недвижимость приобретается либо для проживания, либо для сдачи в аренду, либо по принципу «чтобы было». Реже – как средство вложения денег. «Но в последнее время растет число сделок чисто коммерческой направленности – исключительно для сдачи в аренду. Таких сделок регистрируется не менее 9–10% от общего числа», – добавил эксперт. Однако, по его словам, доля покупателей, сдающих жилье «время от времени», составляет не менее 30–50%.

Понятно, что предпочтения россиян зависят прежде всего от суммы, которой они располагают. Сегодня повышенным спросом стали пользоваться недорогие направления: прежде всего Чехия, Черногория, Болгария. Всегда были и остаются популярными Испания, Кипр, Франция, Италия. В основном недвижимость покупается в курортных зонах или бизнес-центрах. Такие дома, заметим, легче всего выгодно сдать в аренду и получать ежегодный доход.

Как отмечает г-н Савуляк, «несмотря на возможность оформления ипотечных сделок, большинство россиян предпочитают расплачиваться, что называется, «своими». «Мы не любим обязательств. Взять в банке кредит для многих все равно, что повесить себе хомут на шею. Мы рассуждаем так: лучше сразу расплатиться и не мучиться», – объясняет эксперт.

Вместе с тем, как говорят специалисты, оформить ипотечный кредит в зарубежном банке не так-то просто. Главная проблема, с которой сталкиваются покупатели недвижимости из России, – неумение доказать, что деньги на первоначальный взнос заработаны честным трудом. Дотошных европейцев интересует, прежде всего, уплачены ли с этих денег налоги, а это для многих наших соотечественников вопрос «под дых». Не менее проблематично для немалой части российских покупателей объяснить банку, из каких «белых» источников клиент сможет погашать кредит. Выписка со счета в российском банке обязательна, но далеко не всегда она становится веским аргументом – таким «бумажкам» европейцы порой не верят. Лучший документ – это справка из налоговой инспекции о продаже какой-то крупной собственности, например, той же квартиры. Подойдет и соответствующий документ о доходах, полученных на рынке ценных бумаг или по дивидендам.

Если получить ипотечный кредит все-таки удастся, то на нем можно и неплохо заработать. Как рассказал г-н Савуляк, схема следующая: находите виллу стоимостью 300 тыс. евро, платите первоначальный взнос 10%, то есть 30 тыс. евро, берете кредит на 15 лет под 5–6% годовых (в Европе это не проблема, не то что у нас), а потом в счет погашения займа выплачиваете каждый месяц около 3 тыс. евро. Но при этом сдаете жилье в аренду по ставке, превышающей выплату. В принципе сдать виллу за 5–6 тыс. евро в месяц, особенно в сезон – вполне реально.

Деньги эти, заметим, будут очень даже кстати. Дело в том, что, купив недвижимость в Европе, придется заплатить налоги на передачу прав собственности и регистрационные пошлины, а потом нужно будет платить ежегодно налоги на владение имуществом. Сумма налогов зависит от страны, но, как утверждают эксперты, в среднем по Старому Свету она составляет около 7% от цены недвижимости при оформлении сделки, и 0,8% от цены ежегодно. Правда, что очень хорошо, налог не взимается до тех пор, пока собственник не погасит кредит. В Хорватии же, например, налога на недвижимость вообще нет, а в Черногории он чисто символический.

Впрочем, наши предприимчивые граждане из числа бизнесменов научились обходить не только российские, но и европейские налоги. Есть специальные юридические механизмы, которые позволяют при заключении сделки оформить имущество не на физлицо, а на компанию. При этом покупатель будет иметь все права собственника, а налог заплатит значительно меньший. По разным оценкам, таким образом россияне заключают от 50 до 90% сделок с недвижимостью в Европе.