Ближе к земле

Сразу скажем, что банков, работающих на рынке загородной недвижимости, не так и много. Дело в том, что продавать и покупать «домик в деревне» в кредит не так-то и просто. Ведь это в основном вторичный рынок (66%), а значит, дачи, дома и коттеджи в поселках продают их владельцы – частные лица, которые не всегда готовы обозначать в договоре купли-продажи истинную (а не декларированную) стоимость объекта.

Еще одна проблема, с которой сегодня сталкиваются многие потенциальные заемщики, – это отсутствие документов у более чем половины объектов загородной недвижимости. По данным исследований, их доля составляет 70–80%, а полный пакет документов есть лишь у 10% домов. Банку же нужны только подлинные цифры и правильно оформленные бумаги. Все это объясняет не самые выгодные условия кредитования: высокие процентные ставки, немалый первоначальный взнос и необходимость официального подтверждения доходов.

Великое переселение Москвы

Однако, судя по ситуации на рынке и прогнозам экспертов, положение дел будет меняться в лучшую для потребителей сторону. И главными двигателями ипотеки будут высокая рентабельность вложений в загородную недвижимость, повышение платежеспособности населения и растущий спрос на жилье. Исследования показывают, что 51% людей, переселяющихся за город, покупают дом для постоянного, а не для сезонного проживания. И таких переселенцев с каждым годом все больше.

«Сегодня ипотечные сделки по «загородке» составляют лишь 1,5–2% от общего числа, хотя еще в 2003 году таких операций вообще не было,– считает заместитель председателя правления компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Роман Мурадян. Тем не менее, по прогнозам риелторов, в 2005–2006 годах количество ипотечных сделок на рынке увеличится до 5%, а к 2010-му – до 40%».

Сколько банков, столько и условий

Пока же на рынке загородной недвижимости работают только крупные и давно развивающие программы ипотечного кредитования банки. Условия у всех схожие: 11–17% годовых на вторичное жилье и 12–20% на строящееся (в конечном итоге процентная ставка зависит от способа подтверждения доходов заемщиком. – «НИ»), 30–40% первоначальный взнос и 10–15 лет рассрочки. Но у программ каждого банка есть свои плюсы и минусы.

Так, «Абсолют-банк» выдает ипотечные кредиты и на квартиры, и на коттеджи, причем не важно, готов он или не достроен. Срок кредитования – 15 лет, а обеспечением кредита является залог приобретаемой недвижимости. Размер кредита – от 30 тыс. до 1 млн. долларов или евро, но не более 60% от оценочной стоимости коттеджа. Процентные ставки на готовые и строящиеся объекты разные: 16–17% на первые и 18–20% на вторые. Правда, после завершения строительства и оформления в собственность процент снижается до тех же 16–17 годовых. Плюс кредитов этого банка в том, что не требуются поручители и прописка в Москве и Московской области, учитываются разные виды дохода (в том числе от собственного предприятия, от инвестиций в различные сферы бизнеса, ценные бумаги).

По кредиту «Абсолют-банка» можно приобрести не только коттедж, но и обычный загородный дом в деревне или стародачном поселке. Минусов здесь не так много, но они есть: банк берет комиссию за рассмотрение кредитной заявки (65–150 долларов), а досрочное погашение без штрафных санкций возможно только после трех лет пользования ипотекой. Это, согласитесь, довольно длительный период. Если же вы захотите расплатиться с банком раньше, то придется раскошелиться: до 12 месяцев – 3% от суммы досрочного погашения, от 13 до 24 месяцев – 2%, от 25 до 36 месяцев – 1%.

«Международный московский банк» выдает целевые кредиты на приобретение или строительство загородного дома и на покупку земли в Московской или Ленинградской областях под залог уже имеющегося в собственности жилья. Размер кредитов – от 25 тыс. до 400 тыс. долларов. Выдаются они на 10 лет, ставки же по ним зависят от способа подтверждения доходов, но они в любом случае ниже, чем по потребительским кредитам. Если заемщик приносит справку по форме НДФЛ-2, ему выдают кредит под 10,5% годовых на покупку земли и под 12% на строительство дома. Если справки нет, ставка составит 12–13% годовых. Кредит может быть погашен уже через год без всяких штрафов. Но его главный минус в том, что он – целевой, поэтому деньги могут быть потрачены только на дом или землю. Другой минус следующий: банк примет в залог только квартиру, в которой не проживают и не прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные граждане. А это серьезное препятствие для многих желающих воспользоваться ипотечным кредитом от ММБ. Как правило, квартира оказывается единственным жильем заемщиков, где вместе с ними проживают дети, которых выписать просто некуда.

«Городской ипотечный банк» предлагает сразу два кредита на покупку загородного жилья – «Дом» и «Дом+». «Дом» – это кредит на приобретение недвижимости под ее залог по ставке 11,5–15,5% годовых в долларах и 16,5–18,5% годовых в рублях. «Дом+» – это потребительский кредит под залог уже имеющейся в собственности недвижимости по ставке 13–15% в долларах и 17–18% в рублях. Срок кредитования – 15 лет, а заемщиками могут выступать и россияне, и иностранцы. Из плюсов этих кредитных продуктов можно отметить то, что банк принимает различные способы подтверждения доходов, а помимо зарплаты рассматривает и учитывает все «дополнительные» источники (дивиденды по акциям, регулярные страховые выплаты, доходы от сдачи в аренду квартиры). Досрочное погашение без штрафных санкций возможно через семь платежных периодов, в противном случае придется платить 5% от суммы погашения.

Кстати, кредит на потребительские нужды может стать хорошим вариантом для тех, кому не хватает собственных средств на покупку загородного дома. Потребительские кредиты выдают почти все банки, получить их проще и быстрее. Например, у «Фора-банка» есть кредит «Фора-клиент», выдаваемый на 5 лет под 15–18% годовых. Сумма – от 10 тыс. долларов, но не более 70% от оценочной стоимости залога – в данном случае это может быть ваша квартира. Под залог приобретаемой недвижимости выдает кредиты «Национальная ипотечная компания». При этом поручители не требуются и учитываются разные виды дохода.