Ипотечный кризис: россияне начали терять квартиры. Как спасти свои квадратные метры?

Екатерина Максимова

Еще в феврале эксперты предупреждали о рискованной схеме покупки квартир в рассрочку. Сегодня участники рынка недвижимости уже фиксируют: у покупателей квартир в новостройках начались проблемы.

Продлевать будете?

Директор ипотечного центра «Миэль» Юлия Ибрагимова обратила внимание на рост числа обращений от клиентов, которые не в состоянии погашать платежи по рассрочке и просят оценить квартиру для продажи.

Люди не могут внести второй или третий транш застройщику, как не могут и перекредитоваться в банке, где заемные деньги из-за заградительной ключевой ставки подорожали до 27-30% годовых.

По ее словам, сейчас избавиться от своих квартир в новостройках пытаются те, кто оформлял рассрочку от застройщика год-полтора назад. Тогда еще действовала льготная ипотека, и по такой схеме девелоперы продавали лишь 15-20% жилья. Сейчас же доля подобных сделок на первичке, по разным оценкам, составляет минимум 50%.

Тренд подтверждает и директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. Он напоминает, что рассрочка обычно оформляется на короткий срок (от года до трех лет) и гасить долг крупными суммами в новой реальности способны не все.

«Например, при стоимости квартиры в пять миллионов рублей и рассрочке на два года ежемесячный платеж может превышать 200–300 тысяч рублей», — отметил эксперт.

Вице-президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова призывает не считать эту историю массовой, но подтверждает: первые звоночки уже есть.

Деньги не внес, квартиру потерял

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов подчеркивает, что рассрочки по сравнению с ипотекой являются более рискованным финансовым инструментом и для покупателя, и для застройщика. Первые часто неверно рассчитывают свои финансовые возможности, что повышает риски просрочек и неплатежей. Вторые не располагают такой системой риск-менеджмента, как банки.

Рискуют все: рассрочка, как новый массовый инструмент продаж, прорабатывается и совершенствуется буквально «здесь и сейчас».

Как пояснил «НИ» Рустам Азизов, перед окончанием действия договора рассрочки клиент должен погасить полную стоимость кредита.

«Если он не имеет такой возможности, он может перекредитоваться, взяв ипотечный кредит. Такая практика довольно распространена. Проблема заключается в том, что если покупатель не попадает под действие льготных ипотечных программ, например семейной ипотеки, то он будет вынужден брать кредит по рыночным ставкам, которые сейчас очень высоки.

Если его это не устроит, он будет вынужден расторгнуть договор рассрочки. В этом случае он получает свои деньги назад и будет вынужден заплатить штраф за расторжение договора. Однако и право на квартиру он теряет», — говорит Рустам Азизов.

Ипотека жива?

Директор ипотечного центра «Миэль» Юлия Ибрагимова согласна, что не все клиенты готовы расстаться с недавно приобретенными (пусть и в рассрочку) квартирами и пытаются оформить ипотеку. Например, семейную.

Но в этом случае банк даст взаймы ипотечнику лишь 50% от стоимости квартиры.

«Это значит, что если первоначальный взнос по рассрочке был 10–20%, то для перехода на ипотеку покупателю придется доплатить еще 30–40%. Не каждый готов к таким дополнительным расходам», — объясняет Ибрагимова.

Решиться на обычный ипотечный кредит? Центробанк , подводя итоги банковского сектора за февраль, отмечает, что доля именно рыночной ипотеки скукожилась до 14% (без учета льготных программ кредитования. — Прим. ред.).

Под 29,5-30% годовых россияне в феврале заняли у банков на покупку квартир 29 млрд рублей. Да, чуть больше, чем месяцем ранее (21 млрд рублей по итогам января), но это отскок к показателям 2018–2020 годов. Именно тогда рынок оказался в таком кризисе, что властям пришлось спасать его с помощью льготной ипотеки.

Растет и доля «плохих» ипотечных кредитов. Просрочка по ипотеке в феврале практически удвоилась и составила 108 млрд рублей. По данным ЦБ, годом ранее просроченная задолженность оценивалась в 60,2 млрд рублей.

Впрочем, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков хоть и считает, что темп просрочки растет, но удивляться такой тенденции не стоит. Это результат высокой базы, когда бум строительства и льготные кредиты стимулировали россиян скупать квартиры как горячие пирожки.

По его оценке, и в ближайшие месяцы просрочка будет увеличиваться.

«Но в относительных величинах доля таких кредитов все еще мизерная — около 0,5%. Это немного, сопоставимые показатели были в начале 2022 года, а в предыдущие годы просрочка была существенно выше. Пока текущий рост просроченных кредитов выглядит как возврат к норме», — говорит Михаил Хорьков.

Напомним, что совокупно ипотечники РФ должны банкам 20 трлн рублей.

Как в рассрочку продать или купить вторичку?

Сейчас высокорискованная рассрочка «пришла» и на вторичку. Вице-президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова отметила, что растянуть график платежей возможно только в том случае, если сделка проводится за наличный расчет.

«Главные риски для покупателя при такой ситуации такие же, как в любой другой рассрочке, — неплатежеспособность/смерть покупателя-плательщика. Субъективно весь период рассрочки продавец будет находиться в эмоциональном напряжении, поскольку переход права собственности уже зарегистрирован (пусть и с залогом в связи с рассрочкой), а денежные средства за проданную квартиру полностью не получены», — говорит Ирина Зырянова.

И добавляет, что и с юридической стороны вопросов больше, чем ответов.

«Не совсем понятен алгоритм действий, в случае если покупатель не сможет полностью рассчитаться. Продавец в такой ситуации может требовать в судебном порядке взыскать недоплаченную сумму средств или вправе отказаться от договора и вернуть полученные деньги? А если этих денег уже нет? А если покупатель начнет процедуру банкротства? Или покупатель решит расторгнуть брак и начнет процедуру раздела имущества? А если сам продавец станет банкротом? Проданная, но не полностью оплаченная квартира должна вернуться в конкурсную массу?» — перечисляет лишь некоторые риски вице-президент Российской гильдии риелторов.

В общем, пока ипотечный рынок лихорадит и пока он стагнирует, хороших новостей ни для продавцов, ни для покупателей не предвидится. Во вторник, 1 апреля, стартует льготная программа «Семейная ипотека» на вторичку. И, как сообщали «НИ», доступна она будет далеко не всем. Да и оформить такую ипотеку будет непросто.