Адвокат Лялюцкая: «Ты наследуешь и долг, и квартиру, либо отказываешься от всего»

Елена Петрова, Татьяна Свиридова

Что изменилось в законе о наследовании ипотечного жилья

Государственная дума приняла сразу в двух чтениях закон о порядке вступления в наследство по ипотечному жилью. Согласно нововведениям, теперь наследники получают не только имущество и деньги родственника, но и его долги.

Часто граждане не знают, какие обязательства взял на себя умерший, и, вступив в наследство, вдруг обнаруживают, что вместо желанной квартиры они повесили на себя многомиллионные долги перед банком или МФО. Теперь нотариусы, ведущие наследственные дела, обязаны собирать информацию о долгах и сообщать ее наследникам.

Однако вступить в наследство ипотечного имущества не так просто, поэтому сейчас в судах, особенно региональных, на рассмотрении находится множество дел, в которых банки требуют с наследников не только невыплаченную ипотеку, но также проценты и пени по просрочке платежей.

О том, что нужно знать, вступая в наследство ипотечным имуществом, «НИ» поговорили с управляющим партнером адвокатского бюро «Щеглов и партнеры» Юлией Лялюцкой.

«Банк требует всю сумму кредита, а человек не вступил в наследство»

— Допустим, наследники, три дальних родственника, вступают в наследство не раньше чем через полгода. Как эти месяцы выплачивается кредит?

— Как только допускается просрочка, указанная в договоре как существенное нарушение обязательства, банк вправе заявить в одностороннем порядке об отказе от кредитного договора и досрочном погашении кредита. Это целиком и полностью лежит в зоне ответственности банка.

Банки сами контролируют, поступают им деньги или нет. Допустим, крупные банки в рамках электронной системы отслеживают просрочки. И если уже две-три просрочки, то присылают требования о досрочном возврате займа. А человек умер. Маленькие банки иногда не успевают отследить просрочку и допускают больше месяцев просрочки.

«В случае просрочки платежа у умершего возникает долг»

— Как действуют банки в случае просрочки платежа?

— Банк видит просрочку и говорит: все, на сегодня я заканчиваю с тобой, заемщик, кредитные отношения. Верни мне в течение 14 дней всю сумму кредита, которую я тебе дал. А человек умер, наследники не вступили в наследство.

— Даже если они ничего о них не знают?

— Даже если о кредите наследодателя ничего не известно, наследник или наследники получили в наследство квартиру, это не означает, что они не обязаны выплачивать кредит. В наследство нельзя вступить, получив только часть имущества.

Ты наследуешь либо все — и долги, и имущество, либо ты отказываешься от всего наследства.

Долг должен быть распределен между наследниками пропорционально их долям в имуществе. Дальше встает вопрос, как они платят проценты и гасят долг перед банком.

— Есть ли послабления в связи с тем, что наследодатель умер, а наследники еще не вступили в права наследства? То есть они не являются злостными неплательщиками.

— Если договор расторгнут, то никаких послаблений нет. Я оснований для этого не вижу.

«Можно исполнять обязательства за третьих лиц»

— Какие шаги могут предпринять наследники, чтобы не платить проценты по просроченному кредиту? У них нет прав отстаивать интересы наследодателя, пока не вступили в наследство?

— В Гражданском кодексе есть статья 313, в которой написано, что можно исполнять обязательства за третьих лиц. Допустим, я наследник умершего человека. Если я рассчитываю претендовать на наследственную массу, то я вполне могу обратиться в банк, предоставить справку или свидетельство о смерти и попросить принять исполнение за умершего.

Чаще всего банки на такие действия соглашаются. Погашение кредита идет, а что будет дальше с наследством и кто будет владеть имуществом, разберется нотариус.

Если этого не сделать, то в 90% случаев к моменту вступления в наследство, к моменту определения наследственной массы кредитный договор уже будет расторгнут. Единственное, о чем можно будет говорить в этой ситуации, — не как платить проценты, не в каком режиме платить долг, а о том, какова сумма долга и в каком объеме она распределяется между наследниками.

— А что с квартирой?

— Квартира, купленная в ипотеку, обычно находится в залоге у банка. В этом смысл ипотечного кредитования.

«Банк может продать наследуемую квартиру»

— Банк может продать квартиру?

— Банк может обратить взыскание на квартиру, если просудит долг по кредиту. То есть, расторгая договор кредитования в одностороннем порядке, банк фиксирует сумму задолженности, допустим, 10 млн рублей. Дает заемщику время на добровольное погашение. Заемщик мертв, поэтому никак отреагировать на данное требование не может. Банк видит, что погашения задолженности не произошло, и дальше обращается в суд за взысканием задолженности по кредиту.

— Таких дел много?

— Это самый популярный вид споров сейчас, в регионах — точно. Добросовестный суд, запросив адресную справку и увидев, что должник по кредитному договору выбыл с места регистрации в связи со смертью, в этой ситуации должен приостановить производство по делу до момента вступления наследников в наследственные права. Но технически, в силу сложности процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество и сроков, это просто невозможно. Скорее всего, появится долг, зафиксированный требованием банка либо судебным актом.

«Долги распределяются между наследниками»

— Наследники вступили в наследство. Квартира уже с судебным решением о взыскании. Что они могут сделать в такой ситуации, если у них нет искомых 10 млн, которые они должны заплатить банку?

— Долги, как и имущество, распределяются пропорционально количеству наследников. Если наследников двое, каждый получит по 50% от имущества и по 50% долгов. Наследник может написать отказ и не вступать в наследственные права. Тогда он не будет обязан платить по кредиту и не получит имущество. Наследники могут заключить соглашение о разделе наследственной массы.

— Как это действует?

— Допустим, один из наследников готов выплатить стоимость оплаченного кредита за квартиру, а всю ипотеку и весь объект недвижимости я беру на себя. Нотариус такое соглашение удостоверяет, и тогда в рамках наследственного дела одному из наследников отходят денежные средства, а другому — и обязательства по возвращению долга, и недвижимое имущество.

— А если наследники не договорятся?

— Ситуация, когда и долг, и квартира делится пополам, — достаточно сложная история. Долг надо гасить, надо договариваться с банком, потому что задолженность существует, можно говорить о реструктуризации, о перекредитовании, но просто добровольно, без инициативы со стороны наследников ни один банк не будет предлагать такие действия. В любом случае банку интересно получить деньги как можно быстрее.

Кстати, в крупных банках и во многих мелких активно настаивают на страховании жизни и здоровья заемщика. В таком случае никакие проблемы с погашением долга, если есть такой договор страхования, у наследников не возникнут.

Как продать квартиру и не потерять имущество

— Допустим, наследник один. Он получает и квартиру, и долговые обязательства. Без страховки. У него нет денег на выплаты штрафов и ипотеки. Может ли он квартиру продать и потом вернуть деньги банку?

— Конечно. На сегодняшний день банки идут на такие сделки достаточно активно. В этом случае погашение возможно сразу, а если согласие не будет дано, то банк ждут долгие судебные споры, долгие исполнительные производства, и от этого страдает и кредитный портфель, и общая репутация банка. Чаще всего банки дают согласие. Пока квартира под залогом, с ней ничего не произойдет.

— Как тогда выглядит сделка по продаже квартиры?

— Часть покупной цены от продажи уходит сразу на счет банка-кредитора. Это прописывается в договоре купли-продажи, и новый покупатель, допустим, 10 млн рублей, которые мы обозначили как долг перед банком, отправляет банку, а остаток средств за квартиру перечисляет собственнику квартиры. Вполне рабочий вариант и способ получить немного наследства и не получить судебных споров и ареста имущества.

— Если наследник неторопливый, начал оформлять наследство не сразу, а через два года. За это время банк квартиру продал. Есть ли у наследника шансы отсудить что-то у банка?

— Если банк и суд узнают о том, что заемщик умер, то такое дело не может быть разрешено без нового собственника. А собственник о себе не заявляет. Тогда должен ставиться вопрос о признании этого имущества выморочным. Тогда квартира отходит государству, банку уже надо решать вопросы с государством.

— Есть ли варианты, когда наследники не заявляют о себе, но имущество им все равно отходит?

— Часто это бывает у пожилых супругов. Считается, что сторона фактически вступила в наследство. То есть один из супругов после смерти второго, который проживал в той же квартире, продолжал пользоваться жильем, платить коммунальные платежи за нее. Он может заявить, что сразу после смерти наследодателя фактически вступил в наследство, несмотря на то что к нотариусу не пошел. Ему принадлежит вся наследственная масса. Если такой человек оформит документы на наследство, у него есть все права претендовать и на это имущество.