Самострой по наследству: Верховный суд разъяснил, как поступать с нелегальными домами

Анна Скудаева

Как уточняли требования

В постановлении от 12 декабря 2023 года Пленум ВС обновил ранее действовавшие правила разрешения споров, касающихся самовольных построек на территории страны.

Если в постановлении 2010 года о самостроях принципиальных пунктов, которые судьи должны брать во внимание при рассмотрении подобных дел, было всего 10, то теперь этот перечень расширился до 47 позиций.

Как следует из текста документа, сегодня самовольные постройки в России нельзя ни продать, ни передать по наследству.

Однако наследники, получившие вместе с участком незаконно возведенные жилые и садовые дома, получили право заняться их легализацией.

«Такая постройка не может быть включена в наследственную массу, однако наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на земельный участок, вправе обращаться в суд с требованием о признании за ним права собственности на самовольную постройку, возведенную (созданную) на данном земельном участке», — говорится в постановлении ВС.

Что считать самовольной постройкой?

В постановлении судьи ВС разъяснили, что в силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ, самовольным строением следует считать здание, которое:

— возведено на участке, не предназначенном для строительства;

— участок не предназначался для строительства на нем спорного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

— у застройщика не было необходимых согласований и разрешений;

— постройка возведена с нарушением действующих градостроительных правил.

«Этот перечень признаков самовольной постройки исчерпывающий. Органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки», — указали в Верховном суде.

Судьи детализировали, что признать здание самостроем можно на любом этапе строительства, в том числе при сооружении фундамента. Самостроем могут признать не только новый дом, но и уже готовое здание, подвергнутое реконструкции.

Однако если к моменту вынесения решения суда строение утратило признаки самовольной постройки, то суд отказывает в иске о ее сносе или приведении в соответствии с требованиями.

Регистрация самостроя не защитит от сноса

Пленум ВС указал, что возведение самовольной постройки не позволяет владельцу приобрести на нее право собственности. Это значит, что в дальнейшем человек не сможет ей распоряжаться.

Даже если создатель такой постройки сумел добиться ее регистрации постройки в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН), это не защитит его от подачи иска о сносе. По общему правилу, суды рассматривают суды такие заявления по месту нахождения спорного объекта.

Если среди заявленных требований имеется вопрос о выселении проживающих там граждан, то рассмотрением спора должен заниматься не мировой судья, а суд общей юрисдикции.

В то время как по большинству гражданских дел установлен срок давности три года, для рассмотрения вопросов о самостроях введен особый порядок: если сохранение постройки угрожает жизни и здоровью людей, то срок давности не применяется. Если же такой угрозы нет, то срок начинает течь с того момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права и выяснил информацию о надлежащем ответчике.

Истцом в таком споре может выступать владелец участка или иное лицо, чьи интересы нарушает сохранение самостроя. В общественных интересах иск о сносе самовольной постройки могут подать уполномоченные органы публичной власти либо прокурор. Ответчиком в суде будет лицо, осуществившее самовольное строительство. Даже если человек строил здание не сам, а привлекал подрядчиков, отвечать в суде все равно будет именно инициатор возведения постройки.

Можно ли сохранить самострой?

Верховный суд разъяснил, что снос самовольно возведенного здания является крайней мерой.

В некоторых случаях возведенное без необходимых разрешений здание можно сохранить — например, если при его создании были допущены незначительные нарушения действующих правил, права третьих лиц не затронуты, постройка пригодна для эксплуатации, а выявленные дефекты не несут угрозы для жизни людей. В таком случае суд должен рассмотреть вопрос об устранимости допущенных нарушений, а в решении — указать срок выполнения работ.

Также нельзя признать самостроем здание, когда ответчик не знал о наличии ограничений. Примером такой ситуации может стать случай, когда в ЕГРН не были внесены данные об ограничениях, а уполномоченный орган согласовал строительство.

«Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, — это не основание для признания его самовольной постройкой», — указали в ВС.

Нельзя объявить здание самостроем и в том случае, если власти отменят ранее выданное разрешение на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию.

Постройка, возведенная или реконструированная без согласия других участников долевой собственности, признается самовольной.

Многоквартирные самострои как особый вид

Как следует из текста постановления Пленума ВС, при реконструкции многоквартирных домов (МКД) также может возникнуть спор о самовольном строительстве.

Дело в том, что для проведения работ в МКД, которые затрагивают общее имущество, необходим особый порядок согласования.

Если в результате строительных работ произойдет уменьшение размера общего имущества, такие коррективы требуют согласия 100% собственников помещений и машино-мест в МКД. Если с проектом согласились 99 из 100 собственников помещений в доме, такой проект не считается согласованным, и органы власти не имеют права дать «добро» на проведение работ.

«Реконструкция многоквартирного дома без соответствующего решения или согласия, а равно и отсутствие разрешения на строительство — это основания для признания ее самовольной», — указали в Верховном суде.

За документами о собственности — в суд

В случаях, когда получить разрешительные документы на возведения здания не удается, ВС предоставляет собственникам «исключительный» способ защиты права — через обращение в суд с иском о признании права собственности.

Добиться успеха в таком деле можно не всегда. Для этого необходимо доказать, что истец добросовестно пытался согласовать строительство, но получил необоснованный отказ. При этом для спасения самовольно возведенного здания от сноса требуется соблюдение трех обязательных условий:

— истец обладает правом на строительство на земельном участке;

— на момент обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

— здание безопасно для граждан и не нарушает права других лиц.

«Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке — это исключительный способ защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения», — говорится в постановлении Пленума ВС.