Расчеты «НИ»: лишь каждая десятая семья может купить двушку в ипотеку
Миллионы людей получили надежду на включение в программу льготной ипотеки: в СМИ разошлась информация о том, что Владимир Путин поручил правительству изучить ситуацию на рынке ипотечного кредитования, проанализировать работу семейной ипотеки и при необходимости внести в нее коррективы.
Эта новость появилась примерно одновременно с выходом данных от ДОМ.РФ о том, что объемы выдачи ипотеки в июле упали в 3 раза по сравнению с июнем. Семейная ипотека оказалась не такой доступной, как ожидалось, айтишников и вовсе загоняют в рабство, закручивая гайки по их профильной программе. Складывается впечатление, что власти увидели масштаб проблем с доступностью нового жилья и готовы принимать меры по исправлению ситуации.
Но оказалось, что сейчас на сайте Кремля опубликовали поручения, озвученные на Госсовете еще 29 мая 2024 года, когда власти только думали над тем, как изменить семейную ипотеку. Вот и надумали — новые правила действуют с 10 июля.
Минимальная зарплата для ипотеки
В компании «Этажи» посчитали, что в городах-миллионниках для покупки однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м по программе семейной ипотеки достаточно зарабатывать всего лишь 32 тыс. рублей. Такие результаты были получены исходя из того, что банки одобряют кредит, в случае если он не превышает 70% от подтвержденных доходов и ипотека берется на максимальные 30 лет.
Как семья с детьми будет жить на 35 метрах на 9600 рублей в месяц, лучше не представлять. Поэтому «НИ» провели свои расчеты исходя из того, что на жизнь каждого члена семьи должен оставаться хотя бы прожиточный минимум. Для трудоспособного населения в среднем по России он составляет 19 329 рублей, на детей — 17 201 рубль. Таким образом, прожиточный минимум средней семьи из трех человек — 55 859 рублей. Эти средства всегда должны оставаться свободными.
Однушка — предел мечтаний
Если отталкиваться от расчетов «Этажей», то минимальный ежемесячный платеж за однушку в городах-миллионниках составляет 22 400 рублей. Значит, семейный доход должен быть не ниже 78 259 рублей. То есть каждый взрослый член семьи должен зарабатывать примерно по 39 тыс. рублей.
Росстат приводит статистику распределения населения по величине среднемесячных доходов: более 45 тыс. рублей в месяц (после вычета НДФЛ в 13% как раз остается 39 150 рублей на руки) в 2023 году имели 44% населения.
В реальности доля семей, которые могут себе позволить хотя бы такую однушку, еще ниже: не везде при наличии ребенка есть возможность работать полный день у обоих родителей.
А что делать тем, у кого ребенок уже подрос и достиг хотя бы 7-летнего возраста? Им уже семейная ипотека не полагается. Допустим, если ребенка поселить на кухне (многие российские семьи и не через такое проходили), тогда тоже с натяжкой можно заселиться в однушку.
Ставки по обычной ипотеке сейчас без сердечных капель лучше не смотреть. Сбербанк тоже их поднял после повышения ключевой ставки — теперь базовая ставка составляет 23,3%.
С такими условиями ежемесячный платеж составляет 71 912,49 рубля. Необходимый доход семьи, соответственно, поднимается до 128 тыс. рублей в месяц. Каждый взрослый должен получать на руки хотя бы по 64 тыс. в месяц, а официальная зарплата — составлять 73,5 тыс. рублей.
По данным Росстата, более 75 тыс. рублей в месяц имеют только 20,2% россиян.
Кто может себе позволить двухкомнатную квартиру
А что, если хочется жить не как каторжники в бараках? Если хочется хоть немного комфорта? Тогда надо покупать двухкомнатную квартиру. Если квадратный метр двушки стоит столько же, сколько и в расчетах однокомнатных квартир, то двушка площадью 55 кв. м выйдет примерно в 7,3 млн рублей. С первоначальным взносом в 1,46 млн рублей (стандартный для семейной ипотеки — 20%) размер займа составит 5,84 млн рублей.
По программе семейной ипотеки ежемесячный платеж составит 35 013,75 рубля в месяц. То есть семья должна зарабатывать чуть более 90 тыс. рублей в месяц чистыми или 105 тыс. рублей официально (52,5 тыс. рублей на взрослого человека). По данным Росстата, более 60 тыс. рублей в месяц имеют 29,6% россиян.
Без льготных программ все куда хуже. Ежемесячный платеж составит 113 505,12 рубля. То есть доход семьи должен быть не меньше 170 тыс. рублей на руки или 195 тыс. рублей официально. Ого! Свыше 100 тыс. рублей, по данным Росстата, имеют лишь 11,2% россиян.
Есть только один маленький нюанс: за эти деньги можно взять двухкомнатную квартиру в весьма удаленных от Москвы регионах.
Мониторинг портала «ДомКлик» показывает, что в Новосибирске двухкомнатные квартиры идут от 5,5 млн рублей, в Красноярске — от 7,1 млн рублей. А вот в Москве в пределах МКАД надо скорее рассчитывать на 17 млн рублей.
Это значит, что на первоначальный взнос необходимо накопить минимум 5 млн рублей (лимит выдачи по семейной ипотеке — 12 млн рублей), а ежемесячные платежи по обычной ипотеке на эти 12 млн рублей составят более 233 тыс. рублей. В столице свой особенный замкнутый мир, не похожий на остальную Россию
В лучшем случае каждая десятая семья имеет возможность позволить себе такую роскошь, как проживание втроем в однокомнатной квартире и питание самыми дешевыми продуктами в пределах прожиточного минимума.
Как ни странно, но завести второго ребенка (чтобы претендовать на ставку по льготной программе) будет дешевле. Если, конечно, здоровье позволяет. Прожиточный минимум семьи с двумя детьми возрастает до 73 060 рублей. Значит, совокупный доход при наличии семейной ипотеки будет немногим более 108 тыс. рублей (124 тыс. до учета НДФЛ). Зарабатывать по 62 тыс. рублей в месяц в условиях России — это уже реальнее.
Учтите: эти расчеты еще не включают в себя необходимости иметь накопления на первоначальный взнос в размере 925 тыс. рублей на однушку и 1,46 млн рублей на двушку.
Ставка в 6% по семейной ипотеке действительно делает жилье доступным для тех, кто подходит под ее критерии. Но рыночные ставки являются непреодолимой преградой для большинства. Жаль, что власти пока не задумываются об этом.