Ипотечный кошмар: что делать тем, кто хочет купить квартиру в кредит

25 июля 2024, 16:59

Месяц после отмены льготной ипотеки: что происходит на рынке недвижимости

Сюжет

Ипотека

Льготную ипотеку с господдержкой отменили почти месяц назад. Пора подводить первые итоги и оценивать перспективы рынка недвижимости. А самое главное — ответить на вопрос, что ждет в ближайшее время тех, кто хочет купить жилье в кредит.

Мария Соколова

Лето 2024 года стало шоком для россиян: без общих для всех условий ипотеки с господдержкой и ставками 8% годовых новое жилье оказалось недоступным. Как недавно выяснили «НИ», ставки по обычной ипотеке могут легко доходить до максимально разрешенных ЦБ 23,829%.

Для микрозайма «до зарплаты» такие условия еще приемлемы, для ипотеки на много миллионов рублей, которую люди берут на 20-30 лет, это катастрофа.

Ипотечный ажиотаж

Неудивительно, что в июне образовался ажиотажный спрос на ипотеку по льготным программам: народ стремился брать столько денег, сколько дадут. А чтобы снизить ежемесячный платеж, займы растягивали на максимальное количество лет.

По оценке Объединенного кредитного бюро, средний размер ипотечного займа в июне 2024 года составил 4,47 млн рублей, что на 21% больше, чем в июне 2023-го. А средний срок выплаты ипотеки за год увеличился с 20 лет и 11 месяцев до 24 лет и 5 месяцев — рост почти на 17%.

В случае льготной ипотеки под 8% годовых это означает, что год назад люди были готовы отдавать 30 320,41 рубля в месяц и переплатить 3,92 млн рублей.

Теперь ежемесячная выплата выросла до 34 761,22 рубля, а переплата подскочила почти на 46% — до 5,71 млн рублей. Такая вот неприятная для заемщиков ипотечная математика.

Когда и где россияне начнут покупать квартиры

Результаты отмены ипотеки с господдержкой не заставили себя ждать. Руководители ГК «Страна Девелопмент» и ГК «А101» отмечают, что продажи квартир у них упали в два раза. А по итогам года они ожидают сокращение спроса на 30%. По ипотечным продажам падение к концу года составит 50-60% — прогнозирует руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг.

Девелоперы ожидают падения спроса на жилье на 30% к концу года. Фото: 1MI

Восстановление спроса придет нескоро. Михаил Гольдберг ожидает его в лучшем случае к концу 2025 года.

— Может быть, через год-полтора рост доходов выльется в спрос на ипотеку. Кроме того, на покупку жилья даже без ипотечного кредитования могут пойти и средства граждан, полученные с доходов по высоким ставкам по депозитам, превышающим 18%.

А как же семейная ипотека, действие которой возобновили 10 июля? Во-первых, расширение ее применения не оправдало ожиданий. Семьи с детьми в возрасте до 6 лет — довольно узкая прослойка населения.

А семьи с двумя несовершеннолетними детьми могут купить квартиру по ипотеке лишь в малых городах с населением до 50 тыс. человек (вот только города, входящие в состав Москвы [Троицк, Зеленоград и другие], Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей в программу не вошли) или в регионах с индивидуальными планами развития. Таких всего 10: Республики Алтай, Карелия, Тыва, Чувашия, Марий Эл, Калмыкия, Адыгея, Алтайский край, Курганская и Псковская области. Также доступны таким семьям квартиры в регионах с недостаточным уровнем жилищного строительства — ДОМ.РФ составил список из 35 таких регионов.

Семьи с двумя детьми старше 6 лет могут получить льготный кредит лишь в определенных регионах. Фото: 1MI

Где невозможно воспользоваться семейной ипотекой

Но есть нюанс — в большинстве из этих регионов купить квартиру в новостройке почти невозможно. Там просто не строят новых домов. По данным «ЦИАН.Аналитики», на эти 35 регионов в 2023-м — начале 2024 года пришлось только 13% от всего нового жилья в стране.

И распределены они крайне неравномерно. 20% предложений сконцентрированы в Нижегородской области, 12% — в Алтайском крае, 9% — в Республике Адыгея, 7% — в Омской области, 6% — в Саратовской области.

Но в Еврейской АО, Магаданской и Мурманской областях, Ненецком АО, Республике Ингушетия и Чукотском АО вообще нет ни одного предложения. Надежды на то, что льготные программы простимулируют спрос и подтолкнут девелоперов строить там дома, тщетны. В той же Мурманской области действует Арктическая ипотека под 2% годовых, но сам Мурманск стабильно держится на последнем месте в рейтинге 100 крупнейших городов России по вводу жилья. В 2023 году на одного жителя пришлось 0,01 кв. м нового жилья (для сравнения: у лидера рейтинга — Краснодара — на одного жителя приходится 2,66 кв. м).

Льготные программы ипотеки для большого числа заемщиков предлагают жилье в регионах с высоким оттоком населения. Фото: 1MI

Ученые-демографы отмечают то, что из региона постоянно уезжают квалифицированные специалисты в возрасте 30-39 лет на заработки и молодежь в возрасте 14-25 лет — на обучение. А приезжают трудовые мигранты и вахтовики, которым нет никакого дела до покупки квартир по месту работы. Соответственно, девелоперы не видят смысла в новом строительстве в регионе, который теряет постоянных жителей: за последние 30 лет Мурманская область потеряла половину населения.

Как и где придется жить без льготной ипотеки

Даже те, кто был готов взять обычную ипотеку с фантастически высокими ставками в надежде на скорее рефинансирование, разочаровываются: уже в эту пятницу, 26 июля, эксперты ожидают повышения ключевой ставки с 16% до 18%. А значит, обычная ипотека станет еще дороже.

Тем, кто не успел воспользоваться льготной ипотекой, остается только продолжать жить в съемном жилье. Тоже не самая привлекательная перспектива.

По оценке Smarthome, из-за повышенного спроса ставки по аренде к концу года могут вырасти в 2 раза. В Санкт-Петербурге, например, уже в начале июля аренда жилья подорожала на 10%.

Что делать тем, у кого нет таких денег? Вариант только один — перебираться в пригород или вовсе искать дом в деревне. Инфраструктуры меньше, времени до работы придется тратить больше, но деваться некуда.