Posted 7 июня, 15:31
Published 7 июня, 15:31
Modified 7 июня, 15:33
Updated 7 июня, 15:33
Россияне перестают брать квартиры в ипотеку. Ждать ли снижения цен на жилье?
Ипотечная ноша становится тяжелее. Что происходит на рынке недвижимости
Мария Соколова
За весь 2024 год должно быть выдано порядка 1,3–1,4 млн ипотечных кредитов на сумму в 5 трлн рублей, а это на 30% меньше, чем было в 2023 году. Стоит ли ждать катастрофического обвала рынка и цен?
Что будет с ценами на квартиры во втором полугодии 2024 года
Объёмы выдачи ипотечных кредитов падают с начала года: за январь–апрель 2024 года были выданы кредиты на 1,518 трлн рублей, что на 17,5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Высокие цены на квартиры и ухудшение условий выдачи общедоступной льготной ипотеки с господдержки остудили пыл покупателей.
Но чем ближе 1 июля, когда эта программа вообще будет отменена, тем охотнее народ соглашается даже на первоначальный взнос в 30% и максимальный лимит выдачи в 6 млн рублей. В мае выдача ипотечных займов подскочила на 18% по сравнению с апрелем — до 539,2 млрд рублей. Но даже если в июне спрос на ипотеку будет на таком относительно высоком для 2024 года уровне (первый зампред Сбербанка Кирилл Царев ожидает аномально высокий спрос в июне, но какой именно — не уточняет), то по итогам первого полугодия совокупный объём выдачи лишь немного превысит 2,5 трлн рублей. Это означает, что за второй полугодие банки выдадут примерно такой же объём ипотеки.
Девелоперы уже живут в новой реальности — для них в 2024 году ничего кардинально не изменится, и поводов для существенного снижения цен у них нет.
К тому же сегодня ЦБ принял решение оставить ключевую ставку на уровне 16%. Конечно, это очень много: чтобы получать прибыль «Сбер» на днях повысил минимальную ставку по ипотеке без льгот на 1,5% — до 18,2% (17,6% для «Военной ипотеки»). Ранее минимальную ставку до 17,5% повысил ВТБ. Но дело в том, что всё могло быть ещё хуже — эксперты, включая главу ВТБ Андрея Костина, ожидали повышения ставки. Нынешнее решение ЦБ означает, что для покупателей всё будет плохо…, но хотя бы стабильно плохо, без новых потрясений.
Вот и зампред «Сбербанка» Анатолий Попов считает, что цены на квартиры в 2024 году снижаться не будут. Как аргумент он привёл рост зарплат, который позволяет справляться с долговой нагрузкой. А она очень большая! Как ранее подсчитали «НИ», ежемесячные платежи без льготных программ легко могут перевалить за 200 тыс. рублей.
Чем опасна ипотека без первоначального взноса
Ипотека экстремально дорогая, а майский указ президента о повышении обеспеченности жильём до 33 кв. м на человека к 2030 году и до 36 кв. м к 2036 году выполнять как-то надо. Первые озвученные меры носили принудительный характер, но заставить людей быть богатыми и счастливыми одним указом — непростая задача. Теперь пришла очередь более мягких мер.
ВТБ, например, ввёл на 2 месяца программу ипотеки без первоначального взноса для семей с тремя и более несовершеннолетними детьми. Выглядит красиво, но без первоначального взноса сильно вырастают ежемесячные платежи.
Если покупать квартиру за 10 млн рублей с первоначальным взносом в 30% по обычной ипотеке со ставкой, допустим, 18,5% на 26 лет (это средний срок ипотеки в России), то ежемесячный платёж составит 108 836 рублей. Если брать такую же квартиру без первоначального взноса, то платёж составит 155 480 рублей. Ипотека без первоначального взноса очень коварная: купить квартиру легко, но обслуживать кредит очень дорого.
Продать ипотечную квартиру станет проще
Но власти нам говорят: не переживайте, не осилите ипотеку — продадите квартиру. Госдума в окончательном третьем чтении приняла законопроект, упрощающий самостоятельную продажу ипотечной квартиры.
Когда покупаете квартиру в ипотеку, то она попадает в залог банка. И без согласия банка продать её невозможно. Сейчас банки часто отказывают в продаже квартиры владельцем, предпочитая заняться реализацией имущества самостоятельно, выставив недвижимость на торги.
Итоговая цена часто оказывается ниже рыночной — для заёмщика это потери. Но банки это не волнует. Для них важнее всего уверенность в том, что деньги придут сразу к ним, а не исчезнут по воле заёмщика. Согласно новым правилам, у банков будет меньше поводов для отказа в самостоятельной продаже заложенной квартиры по рыночной цене. Но в любом случае перспектива потерять жильё весьма сомнительна.
А зампред Совета Федерации Инна Святенко предлагает списывать часть ипотеки за каждого рождённого ребёнка. И демография повысится, и ипотека станет привлекательнее. Но откуда брать на это деньги, и чем принципиально отличается эта программа от материнского капитала — не уточняется.
Новые программы поддержки спроса пока не выглядят убедительно. Рынок недвижимости будет держаться на том, что люди от безысходности согласятся на любые ежемесячные платежи, лишь бы обзавестись собственным углом. И падение выдачи ипотеки на 30%, увы, вряд ли приведёт к нормализации цен.