Posted 7 июня, 15:31

Published 7 июня, 15:31

Modified 7 июня, 15:33

Updated 7 июня, 15:33

Сокращение выдачи ипотеки не приведёт к снижению цен

Россияне перестают брать квартиры в ипотеку. Ждать ли снижения цен на жилье?

7 июня 2024, 15:31
Фото: bicfinance.ru
Сокращение выдачи ипотеки не приведёт к снижению цен

Ипотечная ноша становится тяжелее. Что происходит на рынке недвижимости

Выдача ипотеки по итогам 2024 года может упасть на треть — такой прогноз дал глава ДОМ.РФ Виталий Мутко. «НИ» разобрались, что это значит для тех, кто сейчас собирается покупать квартиру в кредит.
Сюжет
Ипотека

Мария Соколова

За весь 2024 год должно быть выдано порядка 1,3–1,4 млн ипотечных кредитов на сумму в 5 трлн рублей, а это на 30% меньше, чем было в 2023 году. Стоит ли ждать катастрофического обвала рынка и цен?

Что будет с ценами на квартиры во втором полугодии 2024 года

Объёмы выдачи ипотечных кредитов падают с начала года: за январь–апрель 2024 года были выданы кредиты на 1,518 трлн рублей, что на 17,5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Высокие цены на квартиры и ухудшение условий выдачи общедоступной льготной ипотеки с господдержки остудили пыл покупателей.

Но чем ближе 1 июля, когда эта программа вообще будет отменена, тем охотнее народ соглашается даже на первоначальный взнос в 30% и максимальный лимит выдачи в 6 млн рублей. В мае выдача ипотечных займов подскочила на 18% по сравнению с апрелем — до 539,2 млрд рублей. Но даже если в июне спрос на ипотеку будет на таком относительно высоком для 2024 года уровне (первый зампред Сбербанка Кирилл Царев ожидает аномально высокий спрос в июне, но какой именно — не уточняет), то по итогам первого полугодия совокупный объём выдачи лишь немного превысит 2,5 трлн рублей. Это означает, что за второй полугодие банки выдадут примерно такой же объём ипотеки.

Девелоперы уже живут в новой реальности — для них в 2024 году ничего кардинально не изменится, и поводов для существенного снижения цен у них нет.

К тому же сегодня ЦБ принял решение оставить ключевую ставку на уровне 16%. Конечно, это очень много: чтобы получать прибыль «Сбер» на днях повысил минимальную ставку по ипотеке без льгот на 1,5% — до 18,2% (17,6% для «Военной ипотеки»). Ранее минимальную ставку до 17,5% повысил ВТБ. Но дело в том, что всё могло быть ещё хуже — эксперты, включая главу ВТБ Андрея Костина, ожидали повышения ставки. Нынешнее решение ЦБ означает, что для покупателей всё будет плохо…, но хотя бы стабильно плохо, без новых потрясений.

Вот и зампред «Сбербанка» Анатолий Попов считает, что цены на квартиры в 2024 году снижаться не будут. Как аргумент он привёл рост зарплат, который позволяет справляться с долговой нагрузкой. А она очень большая! Как ранее подсчитали «НИ», ежемесячные платежи без льготных программ легко могут перевалить за 200 тыс. рублей.

Чем опасна ипотека без первоначального взноса

Ипотека экстремально дорогая, а майский указ президента о повышении обеспеченности жильём до 33 кв. м на человека к 2030 году и до 36 кв. м к 2036 году выполнять как-то надо. Первые озвученные меры носили принудительный характер, но заставить людей быть богатыми и счастливыми одним указом — непростая задача. Теперь пришла очередь более мягких мер.

ВТБ, например, ввёл на 2 месяца программу ипотеки без первоначального взноса для семей с тремя и более несовершеннолетними детьми. Выглядит красиво, но без первоначального взноса сильно вырастают ежемесячные платежи.

Если покупать квартиру за 10 млн рублей с первоначальным взносом в 30% по обычной ипотеке со ставкой, допустим, 18,5% на 26 лет (это средний срок ипотеки в России), то ежемесячный платёж составит 108 836 рублей. Если брать такую же квартиру без первоначального взноса, то платёж составит 155 480 рублей. Ипотека без первоначального взноса очень коварная: купить квартиру легко, но обслуживать кредит очень дорого.

Продать ипотечную квартиру станет проще

Но власти нам говорят: не переживайте, не осилите ипотеку — продадите квартиру. Госдума в окончательном третьем чтении приняла законопроект, упрощающий самостоятельную продажу ипотечной квартиры.

Когда покупаете квартиру в ипотеку, то она попадает в залог банка. И без согласия банка продать её невозможно. Сейчас банки часто отказывают в продаже квартиры владельцем, предпочитая заняться реализацией имущества самостоятельно, выставив недвижимость на торги.

Итоговая цена часто оказывается ниже рыночной — для заёмщика это потери. Но банки это не волнует. Для них важнее всего уверенность в том, что деньги придут сразу к ним, а не исчезнут по воле заёмщика. Согласно новым правилам, у банков будет меньше поводов для отказа в самостоятельной продаже заложенной квартиры по рыночной цене. Но в любом случае перспектива потерять жильё весьма сомнительна.

А зампред Совета Федерации Инна Святенко предлагает списывать часть ипотеки за каждого рождённого ребёнка. И демография повысится, и ипотека станет привлекательнее. Но откуда брать на это деньги, и чем принципиально отличается эта программа от материнского капитала — не уточняется.

Новые программы поддержки спроса пока не выглядят убедительно. Рынок недвижимости будет держаться на том, что люди от безысходности согласятся на любые ежемесячные платежи, лишь бы обзавестись собственным углом. И падение выдачи ипотеки на 30%, увы, вряд ли приведёт к нормализации цен.

"