Аренда квартир: какие правила и цены диктуют владельцы жилья

Ирина Мишина

В Москве в последнее время установился диктат на «рынке арендодателей»: владельцы квартир предъявляют все больше требований, по которым квартира не может быть сдана.

Заселиться в понравившуюся квартиру имеет шансы только каждый третий

Телеграм-канал «Недвижимость Москвы» приводит статистику новых ограничений:

— около 60% собственников не готовы заселять семьи с детьми и животными;

— 80% откажутся уменьшать или разбивать депозит на несколько платежей;

— 85-90% не сдадут жилье, если будущий арендатор не сможет доказать платежеспособность;

— 80% рассматривают в качестве арендатора только семейную пару или одиночек.

После подъема ключевой ставки и ограничений на кредиты, сделавших ипотеку недосягаемой для большинства, на рынок аренды перетекли все те, кто не успел купить квартиру из-за резко возросшей стоимости жилья. Это привело к снижению объема предложений, увеличению ставок аренды и — особым требованиям наймодателей.

Одновременно выросла стоимость аренды. Так, средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве за год стала выше на 27%, в Санкт-Петербурге — на 28%. Для двухкомнатных квартир рост составил 28% (69,6 тыс. рублей) и 24% в Петербурге (49,4 тыс. рублей) за год соответственно.

Казалось бы, при взлетевшей вверх цене арендуемых квартир наниматель жилья может рассчитывать на послабления. Однако, рантье повышают свои требования к потенциальным жильцам и всё чаще отказывают, дожидаясь «более подходящего» арендатора.

Летом 2023 года владельцы столичных квартир отказывали в заселении половине (52%) потенциальных арендаторов. Осенью с началом делового сезона эта доля увеличилась до 64%. То есть фактически сегодня только каждый третий арендатор имеет шанс заселиться в понравившуюся квартиру.

Собственники жилья в Северной столице чуть лояльнее. Летом отказ получали 57% потенциальных нанимателей, а осенью — 60%.

«В 95% случаях наймодатели, сдающие квартиры, предъявляют требования по национальному составу арендаторов. Большинство хотят сдавать квартиры славянам. Многие объявления шли через ЦИАН и Авито, но там теперь запрещено указывать национальный состав для нанимателей, в результате риелторы устанавливают эти требования в „телефонном режиме“. Людям иных национальностей, мигрантам, готовы сдавать квартиры только на окраинах городов, где существуют так называемые „резиновые квартиры“, — рассказала „НИ“ эксперт Центра загородной недвижимости Елена Снигир.

— Как это ни странно, толерантно к приезжим относятся в центре Москвы, в ЦАО, где очень дорогие квартиры. Разумеется, снимать квартиру за 150-200 тысяч рублей в месяц смогут приезжие с определенным социальным статусом, платежеспособные», — резюмировала риелтор Елена Снигир.

Одиночкам и маленьким семьям найти квартиру проще

Чем больше жильцов планирует заселиться в квартиру, тем меньше шансов у них получить согласие собственника жилья. Например, проживающие в одиночку получают одобрение в 41% случаев, вдвоем — в 38%, втроем — в 21%. При большем числе квартирантов шансы снижаются до 13–15%.

Для того чтобы повысить шансы на заселение с большим составом проживающих, нужно выбирать жилье с большим количеством комнат. Например, пятерых готовы разместить в «двушке» только 8% рантье, а такое же число жильцов, но в четырехкомнатной квартире, — уже 40%. Интересно, что владельцы «однушек» также весьма лояльны и готовы заселить пятерых примерно с таким же шансом, что и владельцы трехкомнатного жилья.

У семей с детьми снять квартиру шансов все меньше

По словам риелторов, среди всех потенциальных арендаторов, самые большие шансы (40%) на заселение в арендованное жилье имеют пары, муж и жена, при этом зарегистрировали они брак или нет, значения не имеет.

«Многие наймодатели ограничивают число проживающих, это происходит все чаще. В договоре найма теперь четко прописывают число проживающих и запрет на договор субаренды. По опыту, в однушки заселяют до 3-х человек. Если будет двое детей — скорее откажут. А вот в двушки и трешки охотно пускают жить семьи, даже с двумя и тремя детьми и бабушками. Вообще, в последнее время квартиры с евроремонтом семьям с детьми сдают неохотно, боятся, что испортят интерьер. Если и соглашаются — то на достаточно взрослых детей. С маленькими детьми заселиться в квартиру мечты в Москве и Питере сейчас сложно», — рассказала «НИ» эксперт Центра загородной недвижимости Елена Снигир.

По словам эксперта, в последнее время наметился еще один тренд: наймодатели хотят видеть человека определенного пола: либо женщину, либо мужчину.

«Одни считают, что женщины чистоплотнее, другие сдают с ограничением только мужчинам. Причины во всех случаях разные. Но вот кому отказывают все чаще — так это студентам, потому что они якобы — источник шумных вечеринок и не упорядоченного образа жизни, а неприятностей с соседями не хочет никто. Ну и также главное — это платежеспособность арендодателя. Доходит до того, что некоторые просят документальное подтверждение источников доходов», — рассказывает риелтор Елена Снигир.

Собственники квартир — противники домашних животных

Список требований к арендаторам сегодня касается и домашних животных. Сегодня трое из четырех потенциальных арендаторов в Москве не имеют питомцев, а доля одобренных заявок по таким жильцам составляет 36%.

У собственников квартир в Петербурге аналогичное отношение к владельцам животных и сопоставимый уровень отказов. Интересно, что владельцы кошек и собак имеют равные шансы арендовать жилье — в среднем 33%. Интересно, что арендодатели охотнее сдают квартиры владельцам кошек: их заселяют в 47% случаев. Владельцев собак — только в 39% случаев.

«Если квартира с евроремонтом, собственники в большинстве случаев против заселения с животными. У меня был резонансный случай, когда кот так пометил квартиру, в которой жили арендаторы, что потом ее невозможно было сдать в течение года даже несмотря на потрясающие интерьеры, бытовую технику и удобное расположение», — рассказывает эксперт Центра загородной недвижимости Елена Снигир.

В каком районе Москвы и Петербурга проще снять квартиру? Спойлер: самые лояльные живут на окраинах

Самые лояльные к потенциальным арендаторам собственник предлагают квартиры в не самых ликвидных локациях. Речь идет о «замкадных» округах. Например, в Троицком округе (Новая Москва) готовы заселить 55% всех обратившихся за арендой. В другом округе Новой Москвы — Новомосковском, где есть транспортная доступность, рантье не так сговорчивы. Доля согласия на заселение здесь на уровне 40%.

Половину (50%) обратившихся готовы одобрить в качестве арендатора в ЗелАО, правда до Москвы придется добираться на электричке — метро здесь нет, как и в Троицком АО. Иными словами, чем хуже транспортная доступность, тем выше шанс договориться.

Также идут навстречу при поиске квартиры в аренду и собственники жилья в ЦАО (53%), где самые дорогие квартиры в Москве. Также самые лояльные рантье Москвы— в Бутырском районе, Марфино и Гольяново (около 60% заявок на заселение было одобрено).

Собственники с самыми строгими требованиями сдают жилье в СВАО (30% одобренных заявок), ЮВАО (31%) и ВАО (33%). Эти локации — самые востребованные среди потенциальных арендаторов.

В Санкт-Петербурге проще всего заселиться в съемную квартиру в Курортном районе (особенно в Сестрорецке), Центральном (в лидерах — муниципальный округ Смольнинское), а также в Петродворцовом районе.

То есть в Северной столице, как и в Москве, самые лояльные собственники квартир — или в центре, где самое дорогое жилье, или на окраинах города.