Выгоднее покупать квартиру или снимать? Рынок жилья оказался на распутье

Ирина Мишина

Первая новость наступившего 2024 года связана с повышением стоимости жилья в новостройках. Несмотря на прогнозы специалистов о снижении цен, застройщики планируют подорожание на 5-7% уже в ближайшие месяцы. Об этом «НИ» сообщили в Едином ресурсе застройщиков.

Цены на новостройки будут повышаться. Но не по вине застройщиков

«Застройщики повысят цены на сумму субсидирования застройщиком, которую устанавливает банк, то есть в среднем на 7-8%. Но это только при использовании дольщиком льготных программ», — заявил «НИ» Кирилл Холопик, руководитель портала ЕРЗ.РФ.

Причина в том, что застройщикам придётся включать в конечную цену квартиры новые расходы. После того как банкам снизили компенсацию, которую они получали за выдачу льготных ипотек, кредитные организации начали объявлять о введении комиссионного вознаграждения, которое будут выплачивать застройщики за оформление ипотеки для своих клиентов.

Поскольку девелоперы не захотят терять в прибыли, они заложат стоимость комиссионного вознаграждения в конечную цену квартиры.

Но тут может быть скрыта определенная хитрость. «Есть одно предположение. Это оправданное действие в ситуации, когда Сбербанк ожидает снижения цен на жилье, по крайней мере на вторичном рынке», — считает Сергей Бобашев, руководитель проекта Lifedeluxe.ru.

У застройщиков — своя логика.

«Эти 5 — 8% от суммы кредита, которые Сбер будет требовать с застройщиков, безусловно, лягут на плечи покупателей. В абсолютных цифрах это увеличит цены средних квартир на 300 — 500 тысяч рублей. Вся эта история приведёт к тому, что кредиты станут менее доступными, соответственно, объемы ипотеки снизятся. Скорее всего, остальные банки тоже подтянутся. По крайней мере, те, кто активно на этом рынке играет и не хочет сильно рисковать. Вообще, если посмотреть на действия Сбера, то складывается впечатление, что он секрет какой-то знает. Именно Сбер, в отличие от большинства банков, заранее поднял ставки ещё перед предыдущим повышением ключевой ставки, когда её поднимали до 15%. В целом это достаточно жёсткая история, конечно. И, честно говоря, очень хотелось бы услышать комментарий от ЦБ», — заявил «НИ» Константин Пороцкий, управляющий партнер ГК «Омакульма», руководитель экспертного совета Минстроя, председатель комитета Российского Союза строителей по малоэтажному строительству.

Другие эксперты прогнозируют, что цены на новостройки будут как минимум заморожены в связи с ужесточением требований к выдаче ипотеки.

— «Новые ипотечные правила снизят объем потенциального спроса, а это должно привести к заморозке цен на недвижимость в большинстве регионов. В некоторых, например, в Москве, возможно, цены будут расти, но всё более медленными темпами. Как реакция на снижение объемов спроса в долгосрочной перспективе снизятся объемы строительства. Тогда цены могут выровняться. Но это перспектива 2-3 года», — считает Надежда Шилова, доцент кафедры микроэкономики Института ЭМИТ РАНХиГС.

— «Повышение цен на новостройки — это своего рода игра продавца с покупателем. Если покупатель видит, что цена на квартиры в ЖК увеличивается — значит жилье хорошее, думает покупатель. С другой стороны, цены на рынке недвижимости растут вместе с инфляцией», — считает руководитель агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.

— «Цены на новостройки будут расти в пределах 5-7%. Спрос на них, думаю, уменьшится, зато будут покупать квартиры на стадии котлована или небольшие студии на окраинах. Но новостройки все равно будут востребованы, потому что процентная ставка на них ниже», — считает эксперт Центра загородной недвижимости Елена Снигир.

Вместе с тем, по мнению гендиректора агентства недвижимости «Маяк» Юлии Битузе, застройщики неизбежно будут вынуждены делать скидки: «Уже сейчас я вижу престижные ЖК, которые дают 25% скидку. Это означает, что может дойти и до 30% — иначе жилье не будет продаваться».

Аренда жилья — единственный выход?

Второй тренд начавшегося года на рынке недвижимости — рост цен на аренду жилья. По данным «Циан.Аналитики», средняя стоимость аренды однокомнатных квартир составляет сейчас 27 тысяч рублей в месяц. Это более, чем на четверть выше по сравнению с прошлым годом. Двухкомнатные квартиры подорожали на 24%, достигнув средней стоимости в 39,5 тыс. рублей в месяц. Наибольший рост цен на аренду однокомнатных квартир зафиксирован в Перми (51,7%), Челябинске (48%), Новосибирске (31,8%) и Нижнем Новгороде (30,8%). В Санкт-Петербурге аренда однокомнатных квартир подорожала на 28,4%.

Выросли цены на арендное жилье и в Москве, причем даже в коммуналках. В столице, например, такое вот «уютное гнёздышко» в коммуналке предлагают за 25 тысяч рублей в месяц. Владелец обещает, что в комнате для четырёх человек есть всё необходимое для жизни и даже больше…

«Ипотека стала менее доступна из-за непопулярных мер ЦБ и повышения первичного взноса, в связи с этим покупателей все меньше, продавцов — тоже. Многие потенциальные продавцы недвижимости на вторичном рынке начали сдавать свои квартиры. Цены растут с каждым днем. Например, сейчас однушку в пешей доступности от метро в Москве сдают за 30-35 тыс. рублей. А в центре столицы однокомнатную квартиру с евроремонтом сдают и того дороже — за 40-45 тысяч. Причем, предвижу, что арендная плата будет повышаться еще больше. Наиболее „ходовые“ сейчас „однушки“ и „двушки“, на трехкомнатные квартиры спрос меньше», — рассказала «НИ» эксперт Центра загородной недвижимости Елена Снигир.

По данным ЦИАН, за декабрь предложения на рынке долгосрочной аренды возросли на 10-15%. Вызвано это в первую очередь снижением активности на рынке купли-продажи. Сыграло свою роль и возвращение релокантов, а также отказ от удаленной работы.

Что будет дальше? Эксперты прогнозируют ситуацию осторожно, но главным, видимо будет тренд «переждать с покупкой жилья до лучших времен» и довольствоваться съемной квартирой».

«Можно точно сказать, что рынок арендного жилья в Москве будет увеличиваться, потому что Москва — крупнейший работодатель, а жить где-то надо. Что касается продажи жилья — сейчас спроса на покупку недвижимости фактически нет. Рынок замер», — считает руководитель агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.