Канализация раздора: как построить коттедж и оказаться у разбитого корыта

Юлия Сунцова

ФЕКАЛЬНО-МУСОРНАЯ КАТАСТРОФА

В марте в элитном поселке «Руза Фэмили Парк» случилась фекальная катастрофа – так они сами ее называют.

В дни паводка жильцы десятков домовладений по утрам просыпались в своих загородных коттеджах от истошного чавкания и зловоний, доносящихся из ванных комнат. Стоки с отходами жизнедеятельности перестали уходить из домов, участки, подвалы и санузлы с ванными комнатами всплыли, а дорогостоящее насосное и компрессорное оборудование, септики вышли из стоя.

Никто из владельцев не ожидал, что, заплатив миллионы за превращение их дачного товарищества в обещанный поселок бизнес-класса, они в одно утро обнаружат себя только на старте борьбы за комфортную жизнь.

Объединенные общей бедой соседи стали метр за метром исследовать магистральную ливнево-дренажную трубу. На территории своего поселка внешних признаков неблагополучия они не обнаружили. Зато сразу за забором – в границах соседнего поселка «Львиное сердце» они заметили груду бетонных плит, которыми был придавлен узловой колодец. Приложив недюжинные усилия, они в буквальном смысле докопались до причины своих несчастий – заглушка, которая отрезала все домовладения первой очереди - весь поселок «Руза Фэмили Парк» от центральной канализации.

«Хозяйничать» на территории чужого поселка жильцам долго не позволили. Жильцы попытались демонтировать заглушку, но прибывшие чоповцы и полицейские им помешали. «Самовольные работы работы на частной территории запрещены».

Дальнейшие события развивались стремительно. Жильцам «Руза Фэмили Парк», как они рассказали корреспонденту "НИ", заварили электрощитки от уличной электросети, завесили цепями входы на детские площадки, загородили проходы к пляжу бетонными плитами, закрыли мусорные баки, запретили ездить по асфальтовым дорогам, охрана перестала впускать их машины через КПП, посылая в объезд по лесным зарослям.

Жителям объяснили: общими благами могут пользоваться только жильцы, пользующиеся услугами «официальной управляющей компании» Юрия Королева.

ДОГОВОРЫ С КОРОЛЕВЫМ:КАК ОБЩЕЕ СТАЛО ЧАСТНЫМ

С предпринимателем Юрием Королевым у 88 семей из «Рузы Фэмили Парк» находятся в затяжном конфликте. В 2010 году, впервые появившись в дачном кооперативе, он обещал владельцам участков превратить их огороды в жилой комплекс премиум-класса.

Десятки семей подписали с компаниями Юрия Королева два типа договора. Сервисные договоры и Договоры об условиях участия (членства) в дачном некоммерческом партнерстве "Руза-КМД". Согласно сервисным договорам жильцам за помесячную плату представлялось коммунальное обслуживание (работа инженерных систем, устранение аварий, контроль за подачей ресурсов, уборка территории, вывоз мусора, охрана, эксплуатация дорог общего пользования, видеонаблюдение, доставка почты, организация дежурных бригад (сантехник, дворник, электрик, диспетчер)) и т.д.

Согласно второму Договору об условиях участия в ДНП "Руза-КМД" владельцы участков брали на себя обязанность "участвовать в финансировании расходов по приобретению, управлению и обеспечению эксплуатации объектов общей инфраструктуры путем внесения вступительного членского взноса на создание и приобретение имущества общего пользования". Согласно этому договору председатель правления Юрий Королев обязался зарегистрировать права собственности на построенные объекты общего пользования на Объединение (дачное партнерство).

За договоры членства люди заплатили от 1,5 до 3 млн рублей. Согласно предмету договора, людям вроде как действительно обещают построить на эти деньги общие коммуникации и объекты инфраструктуры. Но, если внимательно вчитаться в Приложения к договорам, выходит, что только временные коммуникации на период строительства, врезки от границ участков до домов электроснабжения, водоснабжения, газа и дренажно-ливневой организации, съезд с общественной дороги и забор вокруг участков.

В 2011 же году заключаются, пожалуй, самые важные в этой истории договоры - ДОГОВОРЫ ЗАЙМОВ. О них обе стороны конфликта говорят не охотно, содержание не раскрывают! В них-то наверняка собака и зарыта.

Но по обрывкам из судебных документов известно:

1. Дачное некоммерческое партнерство "Руза-КМД" что-то занимало у Юрия Королева как у физического лица. Факт наличия непогашенных десятилетних долговых обязательств перед Королевым управляющая компания подтвердила в суде и в 2021 году.

2. Юрий Королев что-то одалживал жильцам. Сейчас жильцы пытаются в судах оспорить эти сделки и признать займы фиктивными.

Когда предприниматель Юрий Королев и жильцы только нашли друг друга, они договорились, что движение целевых средств (сервисные сборы и взносы на строительство объектов и благоустройство) будет контролировать общее собрание членов дачного партнерства, в котором Королев был назначен председателем правления.

Теперь спустя десять лет 88 семей из домовладений «Рузы Фэмили Парк» и сами не понимают, каким же образом построенные на их взносы коммуникации и инфраструктура оказались в частной собственности Королева.

Сам девелопер уверяет, что инвестировал в строительство коммуникаций и строений личные средства. За проектные работы, строительство узлов и подстанций и ввод в эксплуатацию коммуникаций Королев действительно вносил средства от себя как от физического лица, что позволило ему через Росреестр оформить в свою собственность 70-100%-доли объектов инфраструктуры, в частности газопровода, дорог, электрических сетей.

Жильцы уверены, инвестированные Королевым миллионы в строительство общих поселковых коммуникаций - это на самом деле их миллионы. Но доказать переброску денежных средств со счетов управляющей компании в личный карман девелопера не могут.

Основные версии три:

1. Нужные решения большинством голосов были протащены через общие собрания. По крайней мере трое жильцов «Руза Фэмили Парк» рассказали «НИ», что половина собственников добровольно выписали доверенности Королеву на голосование на общих собраниях и лично в них не участвовали: «все у нас люди занятые, а Королеву мы доверяли».
2. Договоры на подрядные работы заключались с фирмами, аффилированными с Королевым, в том числе с ИП «Королев Ю.Е.».
3. С 2011 года заключались и продлевались Дополнительные соглашения о денежных займах между ДНП «Руза КМД» с Королевым Ю.Е..

Денежные средства на счетах управляющей компании и даже само отстроенное имущество, находящееся на балансе фирмы при ряде упущений со стороны жильцов, могли оказаться предметом залога.

Во всей этих юридических хитросплетениях еще только предстоит разобраться компетентным органам: прямо сейчас идут доследственные проверки и многочисленные гражданские суды. Буквально за всё, что появилось на территории поселка-мечты за последние десять лет – газопровод, канализацию, уличное освещение, асфальтовое покрытие владельцам коттеджей теперь приходится сражаться в полиции и судах.

Вообще надо сказать, десять лет жильцы «Рузы Фэмили Парк» были полностью довольны девелопером Юрием Королевым, которому они доверили благоустройство своей загородной жизни «под ключ».

Жильцы стабильно вносили ежемесячный платеж в рамках 15-20 тысяч рублей (в зависимости от площади участка), взамен получали коммунальное обслуживание и, как они думали, строительство инфраструктуры. Жильцам постоянно демонстрировали сметы и отчеты, и никаких сомнений в добросовестности предпринимателя не возникало. Да и какие могут быть сомнения – строящиеся объекты они видели собственными глазами.

Планы были грандиозные. Поселок-курорт с множественными фичами, в обязательном порядке прилагающимися к бизнес-классу.

Два озера с обустроенными пляжными зонами, зонами для купания и водными развлечениями, детские досугово-развлекательные центры с кружками и спортивной активностью, контактный зоопарк и топиари-парк с произведениями искусства ландшафтного дизайна, конгресс-холл, кинотеатр и эко-отель, крытый каток, теннисные корты, скейт-парк, конюшня, футбольное поле, фитнес-клуб, два бассейна с термальными комплексами и SPA-салонами, банный комплекс, бильярдный клуб, бар и ресторан и прочие атрибуты обеспеченной жизни.

По соседству с «Руза-Фэмили Парк» по аналогичным проектам застроилось еще три коттеджных поселка – «Эмеральд», «Изумрудный Город» и «Львиное сердце» - в общей сложности под четыре сотни домовладений.

Одним словом, внешне дела шли в гору.

Первые проблемы навалились летом 2021 года. Подконтрольная Королеву управляющая компания ООО «УК КМД» подняла тарифы на обслуживание, и платежка, по словам жильцов, возросла на 30-50% - до 45-50 тысяч. Это более полумиллиона рублей в год.

Старожилов из «Рузы Фэмили Парк» такая резкая смена курса не устроила, и они решили выделиться в собственное домоуправление. Перезаключили прямые договоры с энергосбытом, наняли подрядные организации на уборку снега и вывоз мусора, на охрану, вырыли новые скважины и развели воду до домов.

На этом-то этапе и выяснилось, что какие-то блага – не общие, а частные. Газ. Дороги. Канализация. Уличное электричество.

Жильцы недоумевают – за что же тогда они заплатили?

- Никто не мог ожидать, что, вложив миллионы в благоустройство, можно оказаться в заложниках у управляющего. С первой очереди жильцов фирмы Королева собирали по полтора и по три миллиона рублей на строительство сетей и благоустройство, цены определялись в зависимости от площади участка. Но вдруг выясняется, что жизненно важную инфраструктуру пытаются продать нам второй раз. И просто развернуться и уйти невозможно. Это финансовый шантаж, - говорит Юрий К.

Жителям, отрезанным от центральной канализации, пришлось строить индивидуальные системы водоотведения. У десятков жильцов она выглядит совсем не как премиум-класс. Электрические насосы и шланг, выводящий стоки в грунт у забора.

- Вместе с домами продавали и наличие доступной инфраструктуры. Люди уже заплатили за это. На деле вместо инфраструктуры получили диктатуру: за нас всё решают, по каким дорогам проезжать к своим домам, куда выбрасывать мусор, где заниматься спортом и на каких площадках играть нашим детям и какими путями нечистоты будут покидать наши дома. Когда с девелопером начинаешь обсуждать предложенный бюджет постатейно, искать пути оптимизации, обсуждать способы снижения финансовой нагрузки, просто говоришь со стеной. Девелоперу не интересно, - говорит Елена К.

Мы связались с предпринимателем Юрием Королевым и предложили ему изложить собственное видение ситуации. Девелопер уверен, что главный пострадавший в этой истории он, а не собственники домовладений. В разговоре со спецкором он неоднократно назвал жильцов «подлецами».

Смену управления в коттеджном поселке он считает «рейдерским захватом». Настаивает на том, что группа особо влиятельных лиц из числа жильцов по предварительному сговору пытается отжать принадлежащую ему собственность, в покупку которой он ежегодно инвестировал миллионы рублей, никакими членскими и сервисными взносами эти вложения еще не отбились, утверждает Королев. «Меня просто выгоняют из организованного мной проекта, работающей бизнес-схемы», говорит он.

Вот как изложил свою позицию сам Юрий Королев:.

«В 2021 году жильцы первой очереди выбрали новое правление - ДНП “Руза-КМД”, и переименовали его, по моему мнению, незаконно в СНТ “Руза Фэмили Парк”. Я как создатель этого поселка не чинил со своей стороны каких-либо препятствий в связи с тем, что жители первого квартала на 88 домов решили создать свою управляющую компанию и чтобы они обслуживались самостоятельно. Но был против того, чтобы они использовали мое запатентованное название “Руза Фэмили Парк”, о чем их и известил письменно.

Как руководитель СНТ “Королевский лес”, который уже более десяти лет занимается обеспечением комфорта жителей всего поселка на 380 домовладений, я даже был рад, что один из кварталов теперь будет самостоятельно заниматься своим развитием и увидит реальную картину: во сколько на самом деле финансово обходится управление и обслуживание территории.

Вы спрашиваете, с чем связан рост платежей в поселке «Руза Фэмили Парк»? Отвечаю: в стране и мире в 2020-2021 годах из-за пандемии COVID-19 сильно выросли затраты на оплату наемного персонала, часть из которого были иностранцами из южных республик СНГ, одни уехали на родину и не смогли вернуться, вторая часть работников стала требовать повышения заработной платы из-за увеличившейся нагрузки. В итоге пришлось поднять ежемесячный тариф в среднем на 15-20%, это при официальном росте инфляции более 10% по итогам 2020-2021 года. Ежемесячный тариф за обслуживание коммуникаций, уборку территории и развитие поселка до повышения 01 июля 2021 года составлял 15.000-20.000 рублей, после 01 июля 2021 года - 17.500 рублей с участков до 14 соток, и до 17.600-20.500 рублей а участков от 14 до 23 соток. Повышения тарифов с осени 2021 года в СНТ СН “РФП” не имеют ко мне никакого отношения, так как этим занимается теперь председатель СНТ и его новое правление.

Примечательно, что когда к власти пришло новое правление, то жителям было обещано, что ежемесячный тариф будет не более 11 тысяч рублей, но уже в октябре 2021 года жители получили платежки на 17.500 рублей, а я с января 2022 года стали приходить квитанции на сумму от 20.500 до 24 000 рублей по зимнему тарифу.

Ежемесячно собираются собрания, чтобы узаконить введение дополнительных поборов среди жителей первой очереди (на газ, на покрытие займов, на благоустройство, на покупку техники). А это сильно сказывается на общей сумме годовых взносов, они уже превысили те мои суммы, которые не устраивали людей.. Все мои действия по повышению платежек в 2021 году жители поселка пытались оспорить, но суд решения нашей управляющей компании от 01 июля 2021 года признал законными.

Почему закрыли проходы на детские площадки и к пляжным зонам? По территории поселка все жители могут гулять беспрепятственно. Все рекреационные зоны открыты, несмотря на то, что уже более десяти месяцев СНТ СН “РФП” не оплачивает расходы на дворников и другие виды работ по благоустройству и обслуживанию внешних коммуникаций поселка. По этому факту с моей стороны неоднократно поднимался вопрос о справедливости. Жители трех кварталов посёлка оплачивают расходы на уборку рекреационных зон, а жители первого квартала не оплачивают.

Дети проходят на детские площадки по двум организованным входам. Также дети первого квартала свободно посещают Детский центр, а жители первой очереди посещают четыре водоема, обслуживанием которых занимается моя управляющая компания.

Почему заварили общие электрощитам?

Никаких завариваний щитков не было никогда. СНТ «Королевский лес» обслуживает всю энергосистему посёлка, состоящую из КРН и 6 трансформаторных подстанций. При этом СНТ Дворкина отказывается платить нанятой нами организации 1⁄4 суммы ежемесячного обслуживания ТП и электросетей (со всеми разрешениями и допусками лрганизация нас обслуживает уже много лет и нареканий не было).

Зачем были поставлены заглушки на ливнево-дренажной сети?

Обслуживание работы ливнево-дренажной сети - довольно затратная статья кстати, и я как председатель СНТ «Королевский лес» не могу сделать так, чтобы жители других кварталов платили за жителей первого квартала посёлка, которые бы пользовались коммуникациями бесплатно. С моей стороны неоднократно поступали предложения председателю СНТ «РФП» о том, что нужно согласовать взаимодействие по этому вопросу. СНТ должен оплачивать по установленным тарифам работу ливнево-дренажной системы.

Новое правление вообще-то состоит из крупных землевладельцев (от 20 до 83 соток). Всю свою деятельность они ведут только в форме нагнетания негативной информации о всех моих действиях. Их цель, как я считаю - захватить управление всеми четырьмя кварталами поселка и сесть на бюджет более 120 млн. рублей в год.

МНЕНИЕ ЮРИСТА

Сергей Михайлов, юрист:

Наличие коммуникаций в непосредственной близости от площадки застройки не является гарантией подключения к ним. Ссылки в рекламных материалах на «газ по границе участка», воду, электричество могут не оправдать ожиданий. В процессе строительства и даже в момент его окончания может выясниться, что имеющаяся газовая труба принадлежит отдельному юридическому лицу, которое отказывается предоставить согласие на подключение или требует за него баснословную плату, и суды будут на его стороне.

Но если на этапе продажи продаж вам обещают благоустройство территории, поинтересуйтесь, убедитесь, чтобы эти обещания действительно корректно вошли в договоры купли-продажи и сервисных сборов. Если кратное различие с кадастровой ценой у приобретаемого вами участка продавцы объясняют именно гарантией благоустройства и подведения всех благ, упорствуйте в том, чтобы эти услуги построчно, сметами, с указанием стоимости и материалов, вошли в текст договора и требуйте включения по факту исполнения передаточного акта.

Если вы этих смет в договоре или приложениях к нему не найдете, будьте готовы к тому, что ситуация развернется против вас.

Покупка загородной недвижимости часто сопряжена с юридическими сложностями. Планируя этот шаг, следует заблаговременно проанализировать возможные риски и передавать деньги только после того, как у вас появится детальная картина, как будет строиться ваш дом, все коммуникации – индивидуальные и общедомовые, и сколько это будет стоить в момент приобретения и потом - в виде ежемесячных платежей за обслуживание...

Ну а пока владельцам коттеджей у Рузы стоит посочувствовать. Смогут ли они вырваться из юридической ловушки и восстановить коммуникации - большой вопрос. Тем более что местные власти взирают на их проблемы с олимпийским равнодушием, полагая, что "милые бранятся -только тешатся".