Дольщик взыскал с московского застройщика компенсацию за нарушенный срок сдачи жилья

Юлия Сунцова

Житель Кузбасса Евгений Архипов добился денежной компенсации от застройщика за нарушение сроков передачи ему объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры.

Однокомнатная квартира при этом приобреталась в столице – в жилом комплексе во Внуковском поселении Новомосковского округа Москвы, а суд проходил по месту регистрации истца – в Кемеровской области.

Застройщик – АО «Специализированный застройщик Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» задержал выдачу ключей на 8 месяцев.

В суде компания-ответчик настаивала якобы на независящем от нее форс-мажоре.

По мнению застройщика, в нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию его вины нет. Строительство было временно приостановлено в 2020 году из-за введения властями режима повышенной готовности на территории Москвы из-за коронавирусной инфекции. Кроме того, в ходе строительства международный аэропорт «Внуково» предъявил компании претензии о превышении наивысшей абсолютной точки жилого комплекса, что стало причиной доработки проектной документации и изменения параметров строительства.

Но суд не посчитал приведенные доводы влияющими на исход дела, так как они не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Застройщик действительно приостанавливал строительство жилого комплекса с марта по июнь 2020 года. Об этом он уведомил участника долевого строительства и сообщил о продлении сроков ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию на три месяца – до 31 марта 2021 года. Однако и к этому сроку объект не был готов. Сроки передачи квартиры переносились трижды. В итоге, семья из пяти человек получила свою квартиру на 8 месяцев позже - лишь 20 августа 2021 года.

Договор долевого участия был заключен в 2018 году. Изначально по договору участия в долевом строительстве Акционерное общество «Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» обязалось передать квартиру дольщику в срок не позднее 31 декабря 2020 года.

Истец Евгений Архипов с таким положением дел не смирился и какое-то время пытался вести с застройщиком «мирные переговоры». В сентябре 2021 года он направил застройщику на электронную почту, а затем и «Почтой России» досудебную претензию, предложил урегулировать спор в досудебном порядке – выплатой неустойки за просроченные дни.

Застройщик проигнорировал требования клиента, тогда последний обратился в суд.

Немаловажно: предложенное застройщиком дополнительное соглашение к договору об изменении сроков передачи объекта истец не подписал (!) В ином случае - подпись означала бы согласие дольщика с изменившимися сроками ввода.

«По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью. Указанная позиция разъяснена в вопросе №9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017», - говорится в решении апелляционного суда.

Мариинский городской суд удовлетворил требование истца, однако снизил размер запрашиваемой компенсации в три раза: с 450 тысяч рублей до 140 тысяч рублей.

В структуре взысканной с застройщика суммы: неустойка за нарушение сроков исполнения договора (100 тысяч рублей), компенсация морального вреда (10 тысяч рублей), штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке (30 тысяч рублей), почтовые расходы в размере (137 рублей), государственная пошлина (3200 рублей).

«Суд учитывает, что, привлекая денежные средства от участников долевого строительства, застройщик принимает на себя ответственность за выполнение сроков, установленных договорами участия в долевом строительстве», - говорится в решении суда.

Истец обжаловал решение Мариинского городского суда в вышестоящем суде, посчитав взысканную сумму заниженной, однако судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда оставила решение без изменения.

Тем не менее, кейс Евгения Архипова уникален: редко когда жильцам, да еще и в уязвимом статусе дольщика вообще удается что-либо застройщику доказать. Судебный прецедент по новостройке во Внуковском поселении Москвы дает надежду тысячам дольщиков, которые в предстоящие непростые экономические времена рискнули спонсировать строительную отрасль. Чаще всего так происходит от отсутствия альтернатив, конечно.

В России уже стала расхожей поговорка: "Не хочешь стать обманутым дольщиком, просто не вступай в долёвку". Но основные клиенты в долевом строительстве, как правило, молодые семьи с маленькими детьми. Они остро нуждаются в решении жилищного вопроса, и альтернатив у них нет.

- В связи с санкциями и внешнеэкономической политикой застройщики сейчас, несомненно, испытывают сложности, связанные с импортозамещением и логистикой. Строительная отрасль в России в значительной степени зависит от импортных товаров. Из-за сложностей с перезапуском логистических цепочек сроки поставок оборудования и строительных материалов могут увеличиваться на шесть месяцев - год, - отмечает руководитель отдела новостроек "Кобаладзе Риэлти" Ольга Волкова.

Однако, задержки с вводом жилья в эксплуатацию застройщикам также не выгодны, как и дольщикам подчеркивает эксперт. Большинство застройщиков работает по проектному финансированию. Программа антикризисных мер даёт возможность депонирования денег дольщиков на эскроу-счетах, но не более чем на 2 года. Пропуск срока сдачи жилья ведет к «заморозке» больших денежных средств, как следствие - обесцениванию денег на счетах дольщиков в связи с инфляцией. Риск задержки ввода в эксплуатацию долевых объектов строительства был всегда. Совет тут может быть только один: выбирать проверенного девелопера.

- Задержки со сдачей нового жилья, к сожалению, неизбежны. В текущей неразрешенной геополитической ситуации даже сложно сказать, выйдет ли проблема на глобальный уровень, то есть заденет всех застройщиков, или же коснется только точечно некоторых проектов. В дальнейшем проблема может усугубиться падением покупательского спроса на недвижимость в целом и ростом процентных ставок по ипотеке. Возможно, продажи квадратных метров жилья не будут покрывать расходы на строительство. Думаю, мы вскоре можем увидеть на рынке больше предложения, чем спроса. Соответственно, строительство со временем перестанет быть выгодным для застройщиков. Тут простимулировать рынок смогут опять же только программы господдержки, - говорит инвестор, специалист по работе с недвижимостью Роман Ковалев.

- Из тех проектов что уже строятся, тем более строятся по эскроу, будем надеяться, сроки ввода будут отвечать срокам в разрешениях и договорах долевого участия. А вот по новым проектам своевременность сдачи будет сильно зависимость от момента их выхода на рынок. В Санкт-Петербурге, к примеру, вывод новых проектов на рынок чрезвычайно осложнен, особенно если это точечная, а не квартальная застройка и ведет ее не крупный застройщик. Следствие - количество вводимых объектов и предложение на рынке будут снижаться, - говорит генеральный директор и партнер УК «Начало.Сервис» Кирилл Рузанов.

Предвидятся ли задержки с вводом жилья в эксплуатацию? Это вполне может быть с тем жильем, которое продавалось по договору купли-продажи, и стройка велась на собственные средства застройщика или на средства, привлеченные от дольщиков, но еще без эскроу-счетов. Снижение продаж на 50-60%, которое сейчас произошло на рынке, а также удорожание ряда инженерных систем полностью порвали финмодели таких проектов. Но, в целом, опять же будем надеяться. таких ситуаций на рынке будет немного - не более 10% объектов, добавляет эксперт.

КОММЕТАРИЙ ЮРИСТА

Мария Архипова, председатель Ассоциации адвокатов России "За права человека":

- Прежде всего, всегда нужно досконально разбираться, случился форс-мажор или нет.

Разбираем случай с дольщиком из Кузбасса. Что здесь произошло в действительности? В 2020 году государство, не вводя официальный режим ЧП в связи с коронавирусной инфекцией, не выполнило свои функции по защите лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в том числе от таких вот исков. Фактически тогда в связи в введением режима повышенной готовности экономика России была парализована. Документально это не было признано форс-мажором, однако выполнять свои обязательства застройщик не мог точь-в-точь как при форс-мажоре. По моему мнению, все признаки форс-мажора наличествовали. Застройщик должен добиваться восстановления своих прав и признавать обстоятельства, связанные с ковидными ограничениями, форс-мажором. Я не поддерживаю подобного поведения граждан и считаю это злоупотребление правом.

Бывают, конечно, диаметрально противоположные решения. Бывает, что случай, действительно, не относится к форс-мажору, и если в совокупности в несвоевременной сдаче объекта нет и вины дольщика, то застройщик обязан своевременно передать жилье покупателю.

Если этого не происходит, порядок действий следующий:

- предъявить компании претензию с расчетом потерь как имущественных, так и морального вреда и требовать компенсации. В случае неудовлетворения претензии в досудебном порядке обращаться в суд. Практически во всех случаях, если иск подготовлен корректно, суд становится на сторону покупателя. Практика уже настолько широкая, что такого рода дела в большинстве случаев разрешаются в досудебном порядке. Подача иска по месту жительства истца в другом регионе - это лишние расходы в случае проигрыша, так как придется возмещать в пользу выигравшей стороны в том числе и дорожные расходы. В целом же место положения суда на решение никак не влияет, если есть уже сложившаяся практика.

Проблема взыскания после судебного выигрыша действительно есть. Нужно постоянно работать с приставом. Однако если у компании нет имущества, то дело производство практически нереализуемое и взыскать с должника вряд ли что-то удастся.