Что нам стоит дом не строить: почему подрядчики отказываются от контрактов

Виктория Павлова

Почти 169,5 тысяч государственных контрактов в сфере строительства на общую сумму в 4,4 триллиона рублей были расторгнуты в 2019-2020 годах или же их подрядчики были оштрафованы (по разным причинам). Разрыву в этот период подверглись более 26% договоров, то есть в подвешенном состоянии оказалась каждая четвертая госстройка, - сообщил зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко.

К новому кризису строительный рынок, таким образом, подходит с комом нерешенных старых проблем.

На сегодня объем действующих госконтрактов оценивается в 19 трлн рублей. Число неисполненных договоров может увеличиться еще на 20% по итогам 2022 года, прогнозируют эксперты. Опасаясь дальнейшей инфляции, подрядчики перестают участвовать в аукционах.

Глава Счетной палаты России Алексей Кудрин говорит о трети сорванных госконтрактов на текущий момент:

«Мы ощущаем сейчас до трети срывов торгов, может оказаться, что в конце года мы просто не исполним серьезно то, что запланировано», - сказал Кудрин на заседании бюджетного комитета Совета Федерации.

По его словам, в прошлом году срыв торгов происходил из-за плохой подготовки контрактных процедур, в текущем появились новые причины - повышение цен на стройматериалы. Когда подрядчики видят, что цены взлетели, они понимают, что не смогут выполнить контракт на старых условиях, поясняет глава Счетной палаты. Он также вспомнил, что прошлом году, когда наблюдалась аналогичная ситуация с ценами в строительстве, власти ввели новую гибкую процедуру уточнения контрактов. В этом году контрактов, нуждающихся в пересмотре, значительно больше.

Инфляция, скачок цен на стройматериалы, разрыв логистических цепочек и отказ иностранных компаний сотрудничать с Россией могут привести к росту числа долгостроев. В государственных аукционах, напомним, побеждает участник, предложивший наименьшую цену за свои услуги. Зачастую это демпинг - победитель надеется увеличить цену после заключения контракта за счет допсоглашений. В нынешних условиях это становится еще сложнее.

На деле неисполнение госконтрактов означает заморозку строительства школ, детсадов, больниц, объектов культуры и транспорта, жилья для сирот, переселенцев из аварийного жилья, военных и т.д.

Проблемы уже повлияли на стройки, которые должны были открыться в 2022 году. Под угрозой срыва - программа по капитальному ремонту школ, запущенная в этом году. По данным Николая Алексеенко, до половины плановых закупок в нескольких регионах страны не состоялось из-за отсутствия заявок от подрядчиков.

- Строительный бизнес стоит перед выбором: исполнять контракты в убыток или пытаться хоть как-то изменить заложенные в них условия. В случае с госзаказчиками и крупнейшими заказчиками изменить условия контракта нельзя. Спрогнозировать поведение мелких и средних застройщиков в настоящее время сложно. Влияние курса рубля на экономику будет в полной мере понятно спустя несколько месяцев. Вероятно, часть небольших застройщиков, работающие на локальных рынках, уйдут из отрасли. Наиболее вероятный сценарий — завершение текущих проектов и отказ от новых, - говорит основатель градостроительного бюро «Master’s plan» Юлия Зубарик.

У государства есть механизм увеличения стоимости действующих госконтрактов (Постановление Правительства РФ №1315, позволяющее поднимать оплату), но пока что работает он с пробуксовкой. Во-первых, сами заказчики идут на это неохотно, во-вторых, даже после прохождения всех бюрократических процедур многие подрядчики натыкаются на отказ.

Заявки на перерасчет отклонены по 60% строительных контрактов, сообщил в понедельник президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков на расширенном заседании комиссии по вопросам ценообразования в строительстве и технологическому и ценовому аудиту Общественного совета при Минстрое России.

Правительство ранее заявляло, что нужно разрешить увеличивать исполнителям финальные цены госконтрактов на строительство, реконструкцию и капремонт до 30% для компенсации подорожавших стройматериалов и ресурсов. В самом Минстрое 40% одобренных заявок, то есть 1339 пересмотренных контрактов из 3035, правда, считают хорошим показателем по сравнению с прошлым годом.

Многим госстройкам да и стройкам вообще, при отсутствии должной поддержки, скоро в принципе будет сложно найти застройщика, комментируют эксперты.

Конкретно сложности связаны с отсутствием пока что внятного алгоритма поддержки отрасли со стороны государства в этот кризисный период. В коронавирусные 2020-2021 годы, когда строительный бизнес тоже столкнулся с ростом цен, на многих подрядчиков давили, требуя исполнения контрактов по старым условиям, что означало абсолютную нерентабельность. Опыт прохождения коронавирусного кризиса для многих запомнился как болезненный.

Ряд застройщиков рассказали "НИ", что с обычных государственных тендеров они переориентировались на довольно специфические: "Активно ждем выставления на аукционы долговых и банкротных гособъектов, участки под которыми можно будет развивать"...

Вдобавок в режим экономии перешли банки - они неохотно кредитуют мелкий и средний строительный бизнес. "Выдают-то может и выдают, но с двумя "но": только понятным для них заемщикам и под непонятный для таких заемщиков процент. Те, кто и смотрел в эту сторону, передумывают", - комментируют участники рынка.

Невыгодной в новых реалиях становится и другая государственная мера поддержки, подвязанная к курсу ЦБ - проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Раньше оно пользовалось популярностью у застройщиков, но сейчас реализовывать проекты при помощи этого инструмента стало невыгодно, объекты замораживаются на неопределенный срок, потому что для многих строительных компаний вопрос о том, закупать или не закупать материалы и расходники уже не стоит, рассказывают участники рынка.

- Банки очень охотно дают кредиты - под 25-27% годовых, пожалуйста. Программы проектного финансирования, вероятно, скорректируются под новую ставку - до 22-24%. По таким ставкам только 1 проект из 1000 сможет по финансовой модели выйти в плюс. И даже обещанное Правительством РФ субсидирование ставок до 15% пока не сильно помогает. Формально банки рады любому клиенту, но, рассуждая о размере процентной ставки, мы забываем, что есть еще скрытые комиссии. Порой очень существенного размера. К таковым можно отнести требования к размеру собственного участия (было 15%, стало 25-40% от бюджета проекта), требования к скорости реализации строящихся площадей, требования к опыту застройщика и наличию определенного набора сотрудников в штате, требования к "специальному" строительному контролю из числа аккредитованных компаний и прочее. Играя этими параметрами, банк и для того одного тысячного может создать ситуацию, при которой клиент сам откажется от займа, - говорит генеральный директор ООО "Специализированный Застройщик "Управление Регионального Строительства" Аркадий Астрахан.

Похоже, что в функционирующем состоянии скоро останутся только объекты в высокой степени готовности. На "старых дрожжах" достраиваются сейчас многоэтажки, у которых остались последние верхние этажи, и частные дома с уже готовыми коробками. В новые проекты предпочитают не заходить - невыгодно и слишком много неизвестных.

- Жилой комплекс, находящийся в завершающей стадии, мы планируем сдать в эксплуатацию этим летом, еще в течение года будем завершать отделочные работы в самих апартаментах. Завершающая стадия, чтобы вы понимали, это фасадные работы и благоустройство территории. Новые объекты пока остаются в проектной фазе, и с ними вопросов гораздо больше... Почему? Практически невозможно спрогнозировать себестоимость их строительства. Даже спецификация материалов и оборудования сейчас больше похожа на астрологический прогноз, чем на сметы. Рентабельность московских и питерских застройщиков позволяет не перекладывать последствия экономической турбулентности на покупателей, по крайней мере до конца года, но вот дальше всё целиком и полностью будет зависеть от макроэкономики. У «бумажных» и «котлованных» проектов будет значительная доля консервации - мой прогноз: до 70% у первых и до 40% у вторых, - говорит управляющий партнер, «Живой Комплекс LES» Олег Дедков.

По мнению эксперта, для перезагрузки строительной отрасли необходимо срочно перестроить логистические цепочки, дать старт "Индустриализации 2.0" - реальному, а не «для-галочному» импортозамещению. А для прорыва отечественной промышленности стройматериалов и оборудования нужны субсидии, как нужны они и ипотечным программам для поддержания потребительского спроса.

Московский архитектор Алексей Кротов считает, что пересматривать ранее начатые программы нужно немедленно, иначе уход от реальности принесет большие проблемы всему стройкомплексу. В частности, эксперт критикует продолжение полномасштабного финансирования массовых столичных строек, к примеру реновации и расселения аварийного жилья:

- Техническая оснащенность столичного стройкомплекса зависит от импортных составляющих на 90%, деньги будут выделены и зависнут в международных транзакциях, а само массовое строительство может обернуться гигантскими «кладбищами» недостроя. Кротов отмечает, что власти не должны спешить с финансированием проектов массовой застройки, так как они интересны только застройщикам.