Конура за миллионы: что предлагает квартирный рынок обезумевшим покупателям

Юлия Сунцова

Площадь студий в большинстве российских городов стартует сегодня от «20 квадратов». Но, тщательно изучив предложение, можно повстречать и «гостинки», в которые с трудом вмещаются шкаф и диван.

Микро-студии всё также включаются в проекты застройщиков, и «японский тренд», похоже, сохранится на все кризисные годы, и не только.

Как могут, строители пытаются сделать даже самые крохотные квартирки комфортными для проживания одного-двух человек, но можно ли найти в таких рекордах что-то положительное?

Риелторское сообщество проанализировало рынок новостроек в 70 российских городах и составило топ-10 самых маленьких квартир-студий.

Где торгуют самым компактным жильем и сколько оно стоит?

Самая маленькая студия найдена в Новосибирске. А вот Москва, как ни странно, по микро-предложениям – плетется в хвосте рейтинга, уступая только Тюмени.

10-е место: Тюмень

Последнее место в хит-параде – у Тюмени. ЖК «Салют» возводит новостройку по соседству с историческим центром города, на 2-й Луговой улице. Минимальные по габаритам студии - 17,76 кв. м. На прихожую и санузел приходится почти 6 квадратов, что позволяет вместить в санузел ванну вместо душевой кабины. Еще один плюс –до центра города и основных достопримечательностей можно дойти пешком. Из рекламных прокламаций известно также, что жилой комплекс обеспечит лучшие в городе виды на праздничные фейерверки. Но смотреть их можно будет только из окна: балкон в предложение не включен.

Стартовая цена варианта – 2,3 млн рублей (137 тыс. руб./кв. м). Это значительно выше средней цены «квадрата» в Тюмени (102 тыс.руб./кв.м), однако и новостройка уже на этапе сдачи в эксплуатацию.

9-е место: Москва

Москва, к всеобщему удивлению, на почетном предпоследнем месте. Хотя в экспериментах с планировками до этого столица всегда была впереди всех. Пару лет назад мир узнал о квартирах площадью в 11-12 квадратных метров в российской столице.

Сейчас такие варианты из продаж выветрились. Самая маленькая студия в Москве в 17,7 кв.м. обнаружилась в 25-этажной высотке жилого квартала «Сиреневый парк». В планировке - обеденная зона, спальное место и санузел. Балкона нет. Цена - 7,3 млн рублей (> 400 тыс. руб./ кв.м.) – это уже значительно выше столичного рынка при том, что сдача дома заявлена лишь на 2024 год.

8-е место: Кемерово

Такую же по размерам студию, но на порядок дешевле продают в столице Кузбасса. В ЖК на ул. Тухачевского предлагаются варианты площадью в 17,6 кв м, где в санузле нашлось место для ванны, и квартирка может даже похвастать небольшой лоджией. Сдается новостройка через полгода и стоит 1,4 млн рублей (80 тыс. руб./кв. м). – цена средняя в диапазоне прайсов на первичном рынке жилья в Кемерово.

7-6 места: Воронеж и Липецк

Седьмое и шестое место разделили Воронеж и Липецк – площадь самых маленьких студий в новостройках здесь совпадает – 17 «квадратов». Планировки тоже похожи: стандартный кухонный уголок, объединенный со спальней и рабочей зоной, совмещенный санузел.

В Воронеже такой вариант продают в ЖК на Ростовской улице. По соседству – большой лесопарк, до центра – 15 минут езды. Цена – 934 тыс. рублей (55 тыс. руб. /кв. м), что существенно ниже рынка (74 тыс. руб. /кв. м.). Но сдачу дома ждать долго – до середины 2024 года.

В Липецке 17-метровая студия обнаружена в доме на улице Богдана Хмельницкого. Стоит 1,3 млн (80 тыс. руб./кв. м) – это на треть выше среднерыночных цен. Дом уже сдан.

5-ое место: Тверь

В Твери нашлась студия площадью в 16,68 кв. м. и стоимостью в 1,7 млн рублей (103 тыс. руб./ кв. м). Комплекс на улице Медовой, в жилом комплексе с одноименным названием не так давно сдан в эксплуатацию. Основной плюс – малоэтажный проект в окружении соснового бора, и до города, как обещает застройщик, всего пять минут езды.

4-ое место: Новороссийск

Еще меньше метраж, еще выше цены: Новороссийск, студия в 15,7 «квадратов» продают за 4,5 млн (290 тыс. руб./ кв. м.), что вдвое выше среднерыночных цен в Новороссийске.

3-е место: Сочи

В тройке на пьедестале – главный курорт страны. В Сочи предлагается «гостинка» площадью в 15,3 кв. м. в только что отстроенном ЖК. Мини-студия в форме квадрата диктует лишь один вариант планировки – кухонный уголок, рабочее место и спальная зона неразделимы и полностью занимают пространство по периметру квартиры. Стоит такой минимализм недешево – 3,4 млн руб. (220 тыс. руб./ кв. м), что, впрочем, ниже среднегородских сочинских цен (266 тыс. руб. /кв. м.).

2-ое место: Санкт-Петербург

Серебряный призер – Санкт-Петербург. В бездонных кварталах северной столицы отыскиваются квартирки на любой метраж и кошелек. Самые скромные планировки – в апарт-отелях.

Почти в центре города, по соседству с Лиговским проспектом, в новых строящихся апартаментах доступна к приобретению студия площадью в 13,8 кв. м. Тесноту жилища скрашивают трехметровые потолки, компактная кухня, ниша под кровать и отдельные зоны хранения. Такой формат жилища позволяет легко трансформировать жилище в гостиничный сегмент. Из-за близости сдачи ценник на самые скромные варианты начинается от 5,6 млн руб., а стоимость «квадрата» переваливает за 400 тыс. рублей, что вдвое выше средних цен на новостройки в Петербурге.

1-е место: Новосибирск

Лидер в рейтинге – столица Сибири. В 24-этажной высотке практически в центре города, на Кропоткинской улице продается 13-метровая студия. В такой метраж влезает разве что шкаф и кровать. Небольшой балкон, метро недалеко от дома и в высшей степени доступная цена – 945 тыс. рублей, что на четверть ниже среднерыночных городских цен. Тяжелый минус: это долгострой: срок сдачи новостройки был намечен еще на конец 2019-го года, однако ленточку так и не перерезали.

Минимализм на рынке недвижимости – что дальше

В большинстве городов-миллионников России, например, в Екатеринбурге, Казани, Нижнем Новгороде, Самаре, Ростове-на-Дону, Уфе миниатюрных студий в продаже уже практически не найти. Площади квартир в новостройках стартуют от 19-20 «квадратов». Все малогабаритные варианты, скорее всего, были сметены волнами прошлогоднего спроса, отмечают эксперты по недвижимости.

Малометражки в 15-16 квадратных метров часто появляются в квартирографии новостроек, особенно в мегаполисах. Но, как правило, предложение лимитировано.

Микроквартиры стоят дешевле полноценных студий, но вряд ли кто-то приобретает их для личного проживания. Такие варианты скорее больше привлекают инвесторов – для последующей посленалоговой перепродажи или сдачи в аренду.

- Квартирный минимализм и даже дальнейшее уменьшение площадей, скорее всего, с нами надолго. Растет стоимость «квадрата», увеличиваются ипотечные платежи, отменяются льготы по этой части, падают фактические доходы граждан. Многие покупатели готовы потесниться, пожертвовать пространством ради «собственного угла», - отмечает руководитель федеральной базы недвижимости Restate.ru Андрей Добрый.

Проект создания межгородских агломераций, рост городов неизбежно порождает «человейники» - споры об их уродстве, рисках и возрастающих депрессиях среди их обитателей не прекратятся никогда. Но как показывает рынок, современные обитатели мегаполисов готовы пренебрегать собственным удобством и комфортом ради «уединения». Все они тайно и явно мечтают о большом загородном доме, но на практике эти желания сказываются слабо.

Исследования показывают: россияне живут и ведут быт не так, как бы им того хотелось. Чаще всего не сбываются: высотность дома – не более 12 этажей, плотность застройки, метраж, экология. Но причина неудовлетворенных желаний одна: финансовый фактор. Недоступность жилья вынуждает миллионы россиян выбирать не то, что они в действительности хотят и идти на бесконечные компромиссы.

Общемировая тенденция – растущая урбанизация.

По подсчетам Всемирного экономического форума, к 2050 году доля городского населения планеты увеличится с нынешних 55% до 68%, перейдя порог в 6,5 млрд человек. Частный дом в этих условиях станет еще большей редкостью, а малоэтажные квартиры и комфорт-сегмент в городах станет еще недоступнее. Эксперты рынка недвижимости предсказывают дальнейшую «реновацию» в российских миллионниках: количество этажей сокращаться уже не будет, будут сокращаться площади квартир. Вполне возможно, что дойдет дело и до «японского варианта», и многофункциональная квартирка-купе на 9-10 квадратов не будет в российском мегаполисе таким уж эксклюзивом.

Крохотные квартиры - это депрессия и разрушение института семьи

Но что эти тренды означают для человеческого здоровья и психики? «Золотой стандарт» в мире – пять этажей, это идеальный баланс между развитостью инфраструктуры и комфортом для проживания. Все остальное ведет транспортному коллапсу, недостатку парковочных мест, очередям в поликлиниках, детсадах, школах и даже подъездных лифтах.

Чем более человек оторван от земли, тем хуже он ощущает себя внутри. Сам образ жизни в густонаселенных высотках влияет на всех его жильцов. После 45 лет человек особенно остро может ощущать себя лишним, одиноким и нереализованным в этом «урбанистическом ковчеге», отмечают психологи.

Формула в тесноте да не в обиде безнадежно устарела. Теснота в крохотных городских квартирах не сплачивает, а ведет к психическим расстройствам, нервным срывам, семейным ссорам, считает член Ассоциации когнитивно-поведенческой психотерапии Надежда Двоскина.

Локация и цена при выборе квартиры – это далеко не финальные потребности человека. Здоровые потребности любого индивида – возможность пригласить гостей, устроить личную жизнь, найти в ней место для взрослеющих детей или стареющих родителей. Однушка в диапазоне 16-26 квадратов не учитывает личные потребности человека и провоцирует ссоры, конфликты, стресс, войну за территорию, и как следствие - разводы, распад семьи. Минимальный старт для взращивания здоровой «ячейки общества» - семейной пары с детьми – 45 квадратных метров. Все остальные варианты семья рассматривает уже не как свой постоянный дом, а как перевалочный пункт, место ночевок между командировками, альтернативу гостинице, случайное пристанище и всё отсюда вытекающее, отмечает эксперт.