Владимир Вершинин, архитектор, член экспертного совета Комитета по вопросам семьи, женщин и детей в Госдуме
От представителей исполнительной власти, напрямую связанных со стройкомплексом, мы часто слышим одну и ту же мантру: «Город должен развиваться». Столь же часто стремление достичь этой цели любыми путями, пройдя буквально по головам жителей, приводит к градостроительным конфликтам и уничтожению комфортной городской среды на облюбованной застройщиком территории.
В Москве уровень градостроительных конфликтов подхлестнула программа реновации. В регионах реновацию готовят в виде комплексного развития территорий, которая мало чем отличается от точечной застройки. Часто проблема возникает из-за того, что буквально втыкают высотный многоквартирный дом по соседству с индивидуальными жилыми домами, за короткие сроки эти дома приводят в аварийное состояние и затем вынуждают частников освободить насиженное место. И – желательно – без достойной компенсации за недвижимое имущество.
Именно о таком случае и пойдет речь.
Летом 2021 года ко мне, как к архитектору-эксперту, обратились жители Левобережного района Воронежа. Здесь на улице Мопра, вплотную к частным домам, на участке площадью 3,97 тысяч кв. м планируется возвести 19-этажный, двухсекционный ЖК «Алые паруса». В комплексе запланированы 314 квартир и двухуровневая подземная автостоянка на 67 машиномест. Стоимость строительства оценивается в 1,1 млрд рублей. Что же не так с домом, который на сайте застройщика назван «жемчужиной Левобережного района» и «отрадой для активных людей»?
На момент обращения жителей в Госдуму котлован под новостройку рыли всего в полуметре от забора частных домов. Старейший воронежский архитектор, ныне пенсионер Владимир Полуэктов наблюдал это прямо из своего окна. Нарушения, по его словам, такие, что пора бить тревогу: с одной из сторон стройплощадка не огорожена, от нее двор Полуэктовых отделяет только забор — собственность самих жителей. Это небезопасно. Но гораздо страшнее угроза сползания грунта.
- Глубина котлована сейчас более трех метров, без проведения каких-либо мероприятий по укреплению грунта — это просто жить на бомбе, - рассказал Владимир Полуэктов. - В одной половине дома в настоящее время у нас никто не спит, поскольку есть опасность, что он просто однажды поедет. Тем более грунтовые воды оказались здесь очень высоко. Котлован на глазах заполняется водой, в один прекрасный день мы просто туда сползем…
Еще одна головная боль жителей - газовая труба, вплотную к которой велись работы. Ее застройщик обещал перенести. Пока же рытье котлована вблизи коммуникации временно приостановлено, копают в другом месте.
Стали разбираться: кто строит, на каких основаниях, почему нет реакции на обоснованные опасения граждан.
Выяснились интересные вещи. «Улучшением городской среды» на улице Мопра в Воронеже занимается ООО Специализированный застройщик «Первая строительная компания». Зарегистрирована в апреле 2017 года. Размер уставного капитала 10 тысяч рублей. Учредителем является Владислав Студеникин. Директор – Константин Шарапов. На 1.01.2020 в ООО «ПСК» числилось 3 сотрудника. Сумма доходов за 2020 год составила 31,3 млн рублей, а чистая прибыль – 5,8 млн. Компания входит в ГК «Инвест Проект». Сведущим людям это многое объясняет.
Выяснилось также, что все разрешения на строительство у компании есть. Проект ЖК одобрен аж в 2013 году на публичных слушаниях, в прошлом году прошел государственную экспертизу, в мае нынешнего получил согласование в администрации города. Эту информацию подтвердили и в мэрии. Там пояснили, по обращению граждан инспекция Госстройнадзора провела выездную проверку, в результате которой было установлено: работы ведутся в соответствии с проектом, правда, отмечено незначительное обрушение котлована. В связи с этим застройщику рекомендовали провести его укрепление.
Тем временем жители частного сектора уже написали обращение в прокуратуру с просьбой проверить действия администрации города, которая, по их мнению, незаконно выдала разрешение на строительство ЖК, подали жалобу в Государственную Думу, во фракцию КПРФ, на ущемление своих прав и реальную угрозу жизни и здоровья со стороны застройщика.
А строители? Строители вели себя уверенно и допускали крайне резкие высказывания, объясняя жителям бесперспективность любых попыток борьбы за свои права. Звучали предложения добровольно депортироваться в пригород, в противном случае, когда возведут высотку и перекроют частникам солнечный свет, они сами за бесценок будут готовы отдать застройщику всё. Возник закономерный вопрос: «Как это сочетается с национальными проектами, в которых прямо говорится о необходимости улучшения городской среды и соблюдении имущественных прав граждан?»
Председатель ЦК КПРФ, руководитель фракции Компартии в Государственной Думе РФ Геннадий Зюганов, ознакомившись с представленными фактами, направил официальные запросы губернатору Воронежской области А. Гусеву и облпрокурору Н. Савруну.
После этого прокуратура Воронежа наконец отреагировала на жалобы, провела проверку и частично подтвердила подозрения жителей и выводы экспертов о нарушениях градостроительного законодательства. В частности, было установлено, что «Администрацией с нарушением требований ст.51 ГрК РФ было выдано разрешение на строительство многоквартирного дома, площадь земельного участка для размещения которого не соответствовала требованиям законодательства». То есть он был меньше, чем требуется.
И все же в конце письма прокуратура Воронежа сделала неожиданный вывод, что нарушений законодательства при выдаче администрацией градостроительных планов земельных участков для строительства дома на ул.. МОПРa, 1б, не установлено. В обосновании своих доводов надзорное ведомство указало, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки Воронежа, утвержденными решением городской Думы от 25.12.2009 № 384-п, означенный земельный участок расположен в территориальной зоне ЖЗ (зона малоэтажной застройки), разрешенный вид использования – под многоэтажное строительство многоквартирных жилых домов. По мнению прокуратуры, публичные слушания, которые состоялись 22 марта 2013 года по проекту планировки вышеуказанной территории, на которых, согласно протоколу, присутствовало 11 человек, прошли без нарушения закона в установленном порядке, собственники единогласно одобрили точечную застройку у себя под боком.
- О публичных слушаниях, которые якобы были проведены в 2013 году, местные жители не знали и на них не присутствовали, - заявляет Владимир Полуэктов. - В этом году вышло разрешение на строительство со ссылкой на те публичные слушания. И опять это было сделано втайне от жителей. В мае этого года также по-тихому стали сносить наших соседей по меже. А когда уже в июне напористо и нагло стали копать котлован, тогда частники забеспокоились и стали узнавать о строительстве. С нами, больше всего заинтересованными в происходящем, не общались ни власти, ни застройщики.
Ответ городской прокуратуры, который, на взгляд пострадавших, является половинчатым и свидетельствует о нежелании досконально разбираться в сути допущенных нарушений при проектировании объекта и выдаче разрешения на строительство, был обжалован в прокуратуре Воронежской области. Вновь пришла формальная отписка, которая в настоящее время обжалуется в Генпрокуратуре. Юристы считают, что нарушения, которые установила прокуратура Воронежа в августе, – из разряда игры в поддавки: действительно существенные вещи не замечены, а те, что были вскрыты в представлении мэру, носят характер легко устранимых несущественных отступлений от нормативов.
Тем не менее, после прокурорских проверок застройщик несколько преобразился и поменял риторику. Если буквально накануне, он твердо заявлял жителям, что сейчас его юристы подготовят претензии по убыткам и заставят заплатить за препятствия стройке, то теперь вдруг стал гораздо тактичнее, во всяком случае, часть вырытого котлована стали быстро засыпать. Такое поведение, на мой взгляд, говорит об одном: застройщик прекрасно понимал, что он действует с нарушениями, но надеялся, что его ресурсы в «верхних эшелонах власти» прикроют его от возмущения обычных людей.
Крайне любопытна позиция мэрии в разгоревшемся конфликте. Приведу мнение воронежских градозащитников, поступившее в Госдуму: «Наш мэр неоднократно говорил, что ему не нравится точечная застройка города, однако мэрия ничего не может с этим сделать, так как застройщик ссылается на нормативные акты, которые позволяют ему осуществить точечную застройку. Вадим Юрьевич, правда, все время забывает упомянуть, что те нормативные акты, на которые ссылается застройщик и которые позволяют ему строить много всего разного, – это генплан и ПЗЗ, которые сама мэрия и разрабатывает (вернее, координирует разработку). Поэтому говорить, что городская администрация у нас ничего не может сделать с точечной застройкой, было бы не совсем правильно. Например, в новых ПЗЗ можно сделать так, что точечная застройка будет сведена к минимуму. Можно было бы сделать, но сделано ровно обратное…»
Семья Полуэктовых, решив бороться за свои права всеми законными методами, основываясь на ответе из прокуратуры и проведя экспертное исследование своего жилого дома и прилегающей к нему придомовой территории, обратилась в Центральный районный суд.
Суд ожидаемо встал на сторону застройщика и городской администрации. К сожалению, это уже тенденция, когда местечковые интересы, а вернее сказать - «междусобойчики» - ставятся выше закона и здравого смысла. Доводы истцов о незаконности стройки признаны несущественными, результаты независимой экспертизы, в которой прямо говорится о связи между трещинами в фасадных стенах и рытьем котлована, предпочли не заметить. И уж тем более не вызвало сочувствия суда заявление о неминуемых последствиях, которые от имени пострадавших озвучил профессиональный архитектор Владимир Полуэктов: «Последствия от нанесенного воздействия будут продолжаться несколько лет. Грунт оседает до трёх лет, фундамент уже просел, трещины снаружи и внутри дома. И как следствие может порвать трубы газовые и отопления. Мы живём как на вулкане.»
На наш взгляд, на региональном уровне складывается еще одна негативная тенденция – все ветви власти стремятся решать вопросы локально, лишь бы отбиться от жалобщиков здесь и сейчас, а административные и градостроительные «ошибки» когда-нибудь исправит или ответит за них кто-то другой…
Глава «Проект Инвест» Николай Ступин публично и, можно сказать, с большим удовлетворением прокомментировал ситуацию:
– Если бы имелись нарушения – стройка уже была бы остановлена. Каких-либо нарушений нет, предписаний в наш адрес не поступало. А Центральным райсудом было отказано в принятии обеспечительных мер, останавливающих строительство.
После этого как по команде началась настоящая атака на жителей, отстаивающих свои права. В их адрес даже стали звучать слова о «потребительском терроризме». Застройщик же представлялся в столь выгодном свете, что тот, кто был не в курсе ситуации с самого начал, наверняка поспешил бы обнять такого редкого благодетеля. И качественное комфортабельное жилье он готов предоставить, и представители компании застройщика настолько, вероятно, нежные и чуткие, что просто в шоке оказались, узнав пожелания жильцов о выплате достойной компенсации за утрату своего «хлама».
Откровенная ложь о жителях и их «никчемных хибарах» стала публиковаться даже в серьезных СМИ. Больше всего дезинформации досталось дому Полуэктовых. Буквально: «Дом, построенный в послевоенные годы из бывших в употреблении материалов, уже давно разрушается по вполне понятным причинам. Так, документально износ стен в 2016 году оценивался почти в 85%, а трещины в здании возникли ещё до начала строительства по соседству». И ни слова о полной реконструкция и вводе в эксплуатацию в 2012 году практически нового жилого дома в двух уровнях общей площадью 308 кв. метра. Часть, принадлежащая семье Полуэктовых, 154 квадрата. Но дом сознательно назван одноэтажным, хлипким и собранным из чего попало. Как бы в подтверждение приводится фото неказистой развалюхи, за которую не то что достойной компенсации – гроша ломаного не стоит давать
Лично я убежден: за счет грубых нарушений имущественных прав нельзя создать комфортную городскую среду и качественное жилье. Ждем, какую позицию на этот счет выскажет губернатор Воронежской области г-н Гусев.
На данный момент жители Левобережья продолжают судиться и защищать свои имущественные права. Но теперь разбирательство переходит с областного уровня на другой «этаж», где региональные связи и «междусобойчики» не играют значимой роли, поэтому у людей есть все шансы добиться законности и справедливости.
В Уфе жители девятиэтажки смогли остановить стройку во дворе своего дома, где бывший депутат городской думы Андрей Носков решил возвести 34-этажную высотку. С началом строительных работ девятиэтажка затрещала по швам. Возмущенные жильцы повалили строительный забор, полгода держали оборону, а потом подали в суд на застройщика и победили. Республиканские власти поддержали горожан, после визита главы региона на место ЧП стройку остановили, проект был заморожен. Об этом накануне католического рождества сообщил телеканал НТВ. Однако святочная история не закончилась. Несмотря на то, что стройку остановил глава республики, расходы за консервацию и за простой техники застройщик решил взыскать с жителей. Иск на 7,5 млн рублей сейчас в суде.
В суд на бывшего депутата-застройщика подавала половина жильцов девятиэтажки. Он в качестве заводилы и своих главных обидчиков назвал учительницу-пенсионеру Зинаиду Христель и ее соседа Павла Тяптина. Согласно материалам судебного иска, именно они остановили строительство высотки перед своими окнами, причинив застройщику умопомрачительный ущерб.
Квартиры Зинаиды Христель и Павла Тяптина взяты под арест. «Люди не договороспособные. Они не хотят ничего слушать. Жестоко это, не жестоко… Поэтому иск к жителям, - заявил Андрей Носков телеканалу НТВ. - . У меня к власти претензий нет».
По условиям мирового соглашения с властями, застройщик может строить в соседнем дворе. От дальнейших судебных споров власти устранились: чиновники на суды не приходят, на обращения жильцов не реагируют. -«Остановившие стройку» активисты - пенсионеры-в подвешенном состоянии: если суд не простит им этот подвиг, то придется продавать квартиры и выплачивать ущерб застройщику. До конца зимних каникул Фемида взяла время на раздумье.