Сергей Катырин: изменения к закону упростят и обезопасят регистрацию недвижимости

Изменения также вносятся и в иные законодательные акты Российской Федерации в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Но все ли устраивает бизнес в этом документе, по которому после его принятия предстоит жить?

В закон «О государственной регистрации недвижимости» уже более 40 раз вносились различные изменения, но они нечасто давали нужный эффект, сообщил Сергей Катырин. Однако на этот раз, похоже, количество может перейти в качество. Экспертное сообщество ТПП РФ склонно считать предлагаемые изменения правового регулирования своевременными и важными для делового сообщества.

Стабильность и совершенствование гражданского оборота недвижимости, основанного на совершенствовании прав, – важное условие развития любого государства. Это аксиома. Но сегодня российская регистрационная модель весьма затратна и для государства, направляющего большие ресурсы на поддержание системы, и для правообладателей.

Так было и пока еще есть, но предлагаемые нормы законопроекта должны улучшить ситуацию, сделать государственные услуги качественнее и доступнее, повысить уровень информационных технологий, серьезно снизить риски нарушения прав граждан и юридических лиц. Речь идет об уточнении правил правовой экспертизы и госрегистрации, сокращении сроков регистрации договоров участия в долевом строительстве, расширении услуг в электронном виде, упрощении механизма государственного кадастрового учета и регистрации права собственности, внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зарезервированных для государственных или муниципальных нужд землях и т.д. Презумпция достоверности – один из основополагающих принципов построения единого госреестра прав и государственного кадастра недвижимости как источника сведений об объекте недвижимого имущества. Законопроект решает важнейшую задачу борьбы с теневым рынком перепродажи сведений ЕГРН третьим лицам, в частности, через «сайты-двойники» Росреестра. От этого пострадали многие граждане и компании. Законопроект содержит нормы о запрете создания таких сайтов и их использования.

Думается, можно только приветствовать наведение долгожданного порядка.

Хотелось бы отметить, что предусмотрен так называемый отлагательный срок вступления в силу законопроекта (шесть месяцев после его официального опубликования, а для отдельных положений – 1 января 2023 г.). Это правильный подход, потому что необходимо принять ряд подзаконных актов, провести мероприятия по их по организационно-техническому внедрению.

Предпринимательское сообщество, безусловно, будет приветствовать и новую норму в проведении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю. Речь идет о нередко встречающихся случаях, когда продавец зарегистрировал свое право в ЕГРН, но на дату представления заявления в орган регистрации сведения о самом продавце были уже исключены из Единого государственного реестра юридических лиц. Ситуация почти тупиковая. Теперь будет достаточно заявления покупателя и выписки из ЕГРЮЛ об исключении юрлица из реестра, а также документов, предусмотренных договором купли-продажи.

А вот строительному бизнесу будет интересен следующий момент. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости срок регистрации последующих договоров сокращается до пяти дней. А если заявление и необходимые документы поступили в электронной форме – то до трех рабочих дней. Это означает сокращение числа необоснованных приостановлений и отказов при совершении учетно-регистрационных действий, которые очень досаждали и пока досаждают предпринимателям. Полагаю, что в обозримой перспективе это станет хорошим стимулом развития строительного бизнеса.

Среди экспертов уже давно обсуждается целесообразность предоставления правообладателю недвижимости возможности заказывать у кадастрового инженера услугу «под ключ», не связываясь больше ни с какими документами. Законопроект дает право кадастровому инженеру действовать без доверенности от имени заказчика кадастровых работ в установленных законом случаях. Для подтверждения полномочий достаточно договора подряда на выполнение кадастровых работ и некоторых других документов. Это серьезно облегчит жизнь и заказчика, и исполнителя, тем более, что представлять документы кадастровый инженер мог бы посредством электронного сервиса (личный кабинет) и там же получать информацию от органа регистрации.

Уж коль я затронул тему цифровизации, подчеркну: законопроект обязывает органы госвласти и местного самоуправления представлять документы для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в электронном виде, а также удостоверять равнозначность электронного образа документа и документа на бумажном носителе.

Наверное, самое дискуссионное положение законопроекта – предоставление права ФГБУ «ФКП Росреестра» вести кадастровую деятельность, которую сегодня осуществляют кадастровые инженеры. Хочу обратить внимание, что введение законопроектом понятия «квазигосударственного кадастрового инженера» не вносит изменений в систему саморегулирования кадастровой деятельности, не меняет статус кадастрового инженера как члена саморегулируемой организации (СРО), не вторгается в компетенцию СРО в части контрольных функций и т.д.

Убежден, что решению о наделении ФКП новыми полномочиями предшествовал проведенный Росреестром серьезный анализ качества кадастровых работ. Здесь есть достаточно много системных проблем, типовых ошибок и даже вопиющих случаев злоупотреблений. Претензии предъявляют бизнес, рядовые граждане. Ситуация осложняется отсутствием в кадастровой деятельности единого профессионального стандарта выполнения работ, который был бы утвержден органом регистрации прав и стал бы обязательным к исполнению для всех кадастровых инженеров. Необходимо совершенствовать правовые нормы, определяющие требования к качеству кадастровых работ, создавать более эффективную систему контроля. Это большая и непростая отдельная тема, над которой, я полагаю, еще предстоит работать и работать.

Безусловно, это только несколько замечаний на, образно говоря, полях нового законопроекта, которому, после исправлений и дополнений еще только предстоит стать законом.

В заключение несколько слов о том, что бизнес еще хотел бы увидеть в законопроекте.

Сегодня одним из наиболее часто встречающихся оснований для приостановки учетно-регистрационного действия является то, что якобы контур объекта отображен в чертеже и по координатам с нарушением требований к подготовке технического плана и по составу содержащихся в нем сведений. Дело в том, что сегодня законодательство не содержит однозначного определения понятия «ограждающие конструкции», а это дает право государственным регистраторам самим принимать решения о том, надо или не надо отображать те или иные элементы здания (лестница, крыльцо и т.д.). Предпринимательское сообщество считает, что при подготовке законопроекта ко второму чтению необходимо устранить эту самодеятельность, когда из-за какой-то ступеньки лестницы может рухнуть проект, и законодательно дать определение понятия «ограждающие конструкции», в том числе для целей архитектурно-строительного проектирования, строительства, подготовки технического плана для проведения государственного кадастрового учета.

Законопроект дополнен новым правилом внесения в ЕГРН сведений о границах земельных участков и предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Полагаем, здесь нужны уточнения, так как орган регистрации прав сможет теперь пересчитывать координаты характерных точек границ земельных участков без какого-либо заявления, согласования и даже без предварительного извещения заинтересованных лиц. Это нарушает интересы владельцев земельных участков, к тому же на практике при пересчете координат могут измениться уникальные характеристики участка, включая и его местоположение, при пересчете новых координат он может даже накладываться на другие земельные участки, водные объекты и т.д. Это нелогично и, как представляется, не до конца продумано.