126 квартал - это 13 гектаров земли, ограниченные Рязанским проспектом, улицами Зеленодольская, Академика Скрябина, 1-я Новокузьминской, и девять кирпичных пятиэтажек несносимой 511 серии общей площадью 5,88 га. Уютный такой закуточек, где все под рукой – и метро, и магазины, и поликлиника, и школы, и управа... При этом – зелёные и большие дворы, какие нарезали в советское время, и незатейливые, но очень добротные квартиры 60-х годов постройки.
- Наши квартиры не идут ни в какое сравнение с жильем, в которое нас выпихивают, - со слезами на глазах говорит Татьяна Пучкова, собственница двушки на Рязанском проспекте, 48. – У нас стены толщиной в метр, тепло и сухо, а там линолеум на голом бетоне, трещины, грибок и плесень по всему дому. Люди не хотят туда ехать. А те, кого загнали обманом или по суду, вынуждены делать ремонт и выкладывать за это по полтора-два миллиона рублей.
У Татьяны не ни денег, ни желания уступать свою квартиру застройщику. И есть большие подозрения, что под видом реконструкции квартала, которую затеял еще Лужков «в интересах москвичей», происходит элементарный отъем собственности и распил территории в интересах частной кампании. Инициативная группа жителей, в которую входит и Пучкова, пишет во все инстанции – от прокуратуры до Госдумы, что «беспредел надо прекращать», что «условия жизни москвичей не улучшились, а наоборот стали невыносимыми, – дома специально превращают в бомжатники, добиваясь скорейшего переезда. Застройщик запугивает людей, угрожает, что вместо квартир выделит жителям пятиэтажек компенсацию в денежной форме, определив ее размер на свое усмотрение, или отправит из Рязанского района в одну из новостроек Новой Москвы.
Письма и отписки тянут килограммов на пять, судя по разбухшему пакету в руках Татьяны Пучковой. Она только что вернулась из очередной «Общественной приемной». Макулатуру не приняли – там «жилищными вопросами не занимаются».
- Это не жилищный вопрос, а коррупционный, - говорит Пучкова и в сердцах добавляет. – Ну хоть бы кто-нибудь приехал и разобрался...
Стоим мы с Татьяной у подъезда ее старого дома. Внутрь лучше не заходить – не знаешь, на кого напорешься. С наступлением темноты и до утра лестничные клетки становятся пристанищем бомжей и наркоманов – объедки и шприцы уборщица выгребает ведрами. Полиция приезжает неохотно – 48 дом, 50 и 52 по Рязанскому проспекту считаются уже «расселенными», пустые квартиры принадлежат ТЭНу, а он на бомжей не жалуется.
На самом деле «расселенность» домов условная – треть квартир в каждом подъезде обитаема: упорно не выезжают собственники, которых не устраивает жилье, предложенное инвестором, не согласны менять шило на мыло жильцы, проживающие в пятиэтажках на условиях социального найма, тупиковое положение и у очередников – простояв в очереди на квартиру по 20-25 лет, они элементарно боятся, что если «уйдут к ТЭНу» и квартира окажется на пару метров больше, город их бросит.
- От нас уже и сейчас отказались, пишут одно и то же: «Ваша семья с 1998 года состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий… Правовых оснований для предоставления жилого помещения вне очереди не имеется…, - Татьяна Авакян перебирает папку с накопившимися отписками в надежде обнаружить хоть что-нибудь обнадеживающее для заявителя – собственного отца, 90-летнего ветерана войны, больного, лежачего, кроме которого в смежной комнате обитают еще четыре человека. Ничего обнадеживающего в отписках нет. Наоборот, департамент городского имущества, как бы опасаясь, что наглый ветеран начнет требовать лишние квадратные метры у ТЭНа, заблаговременно сообщает «В обязанности Инвестора не входит улучшение жилищных условий гражданам, состоящим на Жилищном учете». (Ответ ДГИ за № ЭГР-32798\16-1 имеется в распоряжении редакции).
- Не знаю, что делать, - беспомощно говорит Татьяна. – Советуют выходить из очереди и вставать в другую – на получение жилищной субсидии… Пока будем бегать туда-сюда, условия опять изменятся… В 2006-ом они уже обещали улучшение льготникам. А что получилось? Даже с собственниками не считаются: не согласны на переезд – иск в суд и принудительное выселение. А мы, которые по соцнайму, вообще бесправные - выбросят на улицу и все. И куда я с больным отцом?
Роман с инвестором начинался совсем не так. В 2006 году компания ТЭН выиграла аукцион на проведение реконструкции района. В то время аукционы были в большой моде - бывший мэр Юрий Лужков активно избавлял Москву от ветхого и аварийного жилья, взамен инвесторы строили современные дома с улучшенной планировкой, при расселении собственники получали большую площадь, чем имели, особенно выигрывали наниматели социального жилья - по закону им полагалось по 18 квадратных метров на каждого члена семьи, так что задрипанная однушка, в которой было прописано 5-7 человек, реально оборачивалась двумя, а то и тремя комфортабельными квартирами. Неожиданное счастье свалилось и на 126-й квартал. Обещанные дополнительные метры так вскружили головы, что никто даже и не задумывался, почему это под реконструкцию подпихнули девять домов 511 несносимой серии? И что это за инвестор такой, которому уникальные условия контракта – строительство на территории с хорошо развитой инфраструктурой и коммуникациями - обошлись всего в 1 млн долларов США, перечисленных в бюджет города? Даже для 2006 года это удивительно щедрая льгота.
Корпорация ТЭН - один из самых закрытых девелоперов Москвы, о ней известно немногое. Компания основана в 1994 году. Генеральный директор - Алексей Романов - непубличный человек, даже несмотря на то, что является депутатом муниципального образования «Рязанское». Основной владелец, имеющий 99% акций компании, - некая структура St. John's Investment Group Limited с резиденцией в Лондоне. По некоторым данным, «структура» представлена единственным лицом, тесно связанным с высокопоставленными российскими чиновниками. В пользу этой версии укладывается и льготный контракт «от Лужкова» на «реконструкцию» 126 квартала, позволивший в обход закона сносить пятиэтажки несносимых серий, и поражение уже новых- собянинских - чиновников в арбитражных судах, когда они пытались оспорить невыгодный для города и давно просроченный контракт с ТЭНом, и даже то, что московские офисы компании расположены в одних зданиях с префектурам и управами, а на Рязанке еще и по соседству с районным судом, который сейчас по искам застройщика штампует решения о принудительном выселении собственников из принадлежащих им квартир.
Однако в столичных СМИ тесная связь московских чиновников с частной строительной кампанией подавалась и как несомненное достижение, и как дополнительная гарантия успешного дебюта корпорации ТЭН на рынке жилищного строительства. Дебютом должен был стать 126-й квартал. До этого корпорация строила и обслуживала торгово-развлекательные комплексы в бывших промзонах ЮВАО.
20 июля 2006 года было принято распоряжение № 1408-РП "Об итогах аукциона и условиях реализации инвестиционного проекта комплексной реконструкции микрорайона 126 района Рязанский". 13 сентября того же года заключен инвестиционный контракт (№ 13-071207-5401-0004-00001-06), определены условия и механизмы его реализации, а также нормы переселения (18 кв.м, на человека), которые не противоречили обещаниям, полученным от властей. Переселенцы до сих пор хранят эти бумажки с желанной цифрой «18 кв.м, на чел.», ценность которых сегодня не больше, чем у прошлогоднего снега, но тогда за неё было не жалко пустить под снос и собственный дом.
Согласно контракту на реконструкцию, на месте сносимого жилья общей площадью 35 тыс. кв. метров планировалось построить жилые дома площадью более 73 тыс. кв. метров с подземными гаражами-стоянками на 4869 машиномест, новый детский сад, пристройку к существующей школе № 776, а также отреставрировать вестибюль станции метро "Рязанский проспект". Полностью реализовать проект группа компаний "ТЭН" должна была в течение 5-ти лет – до 2012 года.
К этому времени реконструкция еще и не начиналась.
- Вообще никакого шевеления не было, - рассказывает член инициативой группы Александр Фролов. – На всеобщее обозрение в Управе района был представлен только макет нового микрорайона, да и тот уже выцвел от времени. Постепенно разговоры о реконструкции сошли на нет, макеты убрали, и только администрация района напоминала нам, когда мы просили сделать капитальный ремонт наших домов,- «Вы идёте под снос». На этом основании нам практически ничего не делали, даже не разрешили создать ТСЖ. Все это выглядело подозрительно. К тому же ходили слухи, что новая мэрия судится с ТЭНом, хочет расторгнуть контракт, который вошел в противоречие с новым земельным и градостроительным законодательством в Москве, и тогда реконструкции может и не быть.
Подозрения были вовсе не безосновательными. В 2011 году при мэре Москвы Собянине была создана Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) – специально для рассмотрения инвестконтрактов, заключенных прежней администрацией. Менее чем за год она расторгла большинство договоров, связанных с комплексной реконструкцией кварталов. Обязательства по ним планировалось передать казенному учреждению, которое займется сносом пятиэтажек и строительством на их месте нового жилья и инфраструктуры в нужных городу объемах.
Протоколы заседаний ГЗК свидетельствуют, что чиновники, как правило, разрывали соглашения с инвесторами даже в том случае, если они выполнены на 50-70%. Потери были у таких флагманов столичного домостроения как СУ-155, ДСК-1, компания ПИК, несмотря на то, что, допустим, из 12 домов были построены уже девять, а нерасселенных пятиэтажек оставалось одна- две. Обиженные застройщики обращались в суд в надежде если уж не продлить контракт, то хотя бы добиться от горадминистрации компенсации понесенных затрат.
«Судебные перспективы у большинства из них были неутешительны, - сообщил «Новым Известиям» источник в правительстве Москвы. - Но не в случае с ТЭНом, который даже не приступал к реализации инвестконтракта и давно пропустил все сроки для оформления земельно-правовых отношений в соответствии с новым законодательством».
Тем не менее, ТЭН выиграл тяжбу с правительством Москвы. Высший Арбитражный Суд (ВАС) обязал столичные власти выпустить распорядительный акт о предоставлении компании земельных участков в границах застроенной территории, тем самым подтвердив ее права на реализацию проекта.
"Члены ГЗК были сильно удивлены решением ВАС и решили запросить у суда развернутую мотивацию его позиции. Ведь по пути ТЭН могли пойти и другие застройщики, получившие права на реконструкцию кварталов через аукционы", - сообщил «НИ» тот же источник. По его словам, мэрия выполнила решение суда, однако сначала пыталась договориться с инвестором "полюбовно".
История умалчивает, о чем конкретно договорились чиновники с корпорацией, но, похоже, ничего благотворного жителям 126 квартала переговорный процесс не принес.
- Стало только хуже, - утверждает Александр Фролов. – Если раньше власти держали нейтралитет и даже были на нашей стороне, подтверждая свои же постановления и распоряжения насчет добровольного переселения из сносимых домов, то теперь жителей как крепостных крестьян продали на милость барина. Он этим и воспользовался. После внесения изменений в закон о переселении, инвестор в одностороннем порядке меняет условия реконструкции, и в 2013 году ставит жителей перед фактом: нормы переселения изменились, и теперь квартиры будут предоставляться по принципу «метр в метр». То есть из одной хрущёвки нас будут переселять в другую, только наши – кирпичные, с просторными дворами, а тэновские – железобетонные, вообще без дворов и без парковки, потому что с одной стороны домов проезжая часть, с другой – входы в магазины и в детский сад. Мы тогда встали и демонстративно ушли с собрания. Такая реконструкция нас не устраивает, контракт от 2006 года надо либо выполнять от и до и предоставлять людям квартиры по нормам, которые существовали в то время, либо расторгать все договора с недобросовестным инвестором.
Демарш ничего не дал. Мэрия из года в год продлевает с ТЭНом договор на аренду земельных участков под строительство, благосклонно принимая во внимание то инфляцию, которая не позволяет кампании развернуться, то ее стесненность в финансах, то несговорчивость жителей, не желающих освобождать свои пятиэтажки. К слову, с жителями застройщик перестал по-человечески общаться после бунта 2013 года, оставив их в полном неведении: какие изменения претерпел план реконструкции, кто его утверждал и что теперь тут будут строиться? Новых макетов для всеобщего обозрения нет, на сайте корпорации отсутствует не то что проект, даже какое-нибудь упоминание о нем, и уж тем более о сроках реализации.
На запрос «Новых Известий, что происходит, генеральный директор корпорации ТЭН Алексей Романов не ответил. Проигнорирован и второй запрос, который отправлен ему как муниципальному депутату, который, по иронии судьбы, должен защищать избирателей Рязанского района, попавших в переплет к возглавляемому им ТЭНу.
Жители живут слухами и ожиданием страшных перемен, повлиять на которые они не в силах. Ужас начался со строительства «стартовых» высоток.
- Два дома – на 17 и 25 этажей заложили на улице Скрябина, как бы на «пустующем месте», - рассказывает защитница 126 квартала Вера Афанасова, осенью баллотировавшаяся в муниципальные депутаты и набравшая больше голосов, чем Алексей Романов, но почему-то оказавшаяся проигравшей. – Так вот, старожилы района помнят, что «пустырь» - на самом деле плывун, на котором еще при советской власти не допускалось никакого строительства, единственное, как его можно было использовать, - собачья площадка. Кстати, трещины в обоих домах, не простоявших и двух лет, как раз и свидетельствуют, что советская власть, возможно, была права, рискуя только собаками. Жить в этих домах нельзя, они построены с грубейшим нарушением всевозможных норм. Осыпается штукатурка, слетают плохо закрепленные отделочные материалы снаружи здания, лифтовые шахты не соответствуют нормам, окна, двери, стяжка на полу - настолько убоги, что говорить даже не приходится. Ванные и вся сантехника оставляет желать лучшего! Все, абсолютно все под замену. Худшего застройщика просто представить себе нельзя. Нарушение на нарушении! Куда мы только не обращались – надзорные органы как в рот воды набрали, а ведь случись что…
Справедливости ради , на форуме жителей 126 квартала есть и другие отзывы.
НН.: «А я купил у ТЭНа и рад, что успел. Все квартиры были проданы осенью 2014 за 1,5-2 месяца , при том что ипотеки не было. Кто пишет все эти гадости про дом? Я так понимаю, это обиженный житель ближайших вонючих хрущевок, и он очень раздосадован, что ему хоромы на халяву никто не построил».
Игорь: «Это не хоромы, а многоэтажные бараки, построенные с максимальной экономией– проект планировки, квалификация строителей и стройматериалы не соответствуют современным городским стандартам. Квартиры больше подходят для проживание гномов, чем людей. У домов нет дворовой территории, что подразумевает отсутствие детских площадок и парковочных мест!!! На сайтах дома указаны как монолит, а на самом деле монолит только каркас дома, а все остальные стены сделаны из пеноблока. Стены толщиной 5 см. Как на них вешать кухню, кондиционер, радиаторы - не знаю. Купил для радиаторов крепления, сварщик сказал, что не подходят, очень длинные, вылезут на улицу. Если вешать полки на кухне, то сломается кафель в ванной. Интересно какие стены с соседями? Надо же розетки делать, стены штробить". Алина: «Вообще непонятно, в чём заключается реконструкция. Двушки до 50 кв. метров - норма для прошлого века, как и 8 метровые кухни. А так ни паркинга нет, ни планировок нормальных (комнаты-клетушки 10-12 кв. метров). Хотя, возможно, эти особенности планировки из-за того, что дом под переселенцев, чтобы ни дай бог ни одного лишнего метра людям не дать, так как обычно площадь двушки в хрущёвке 40-45 кв. м».
Те, кто категорически не захотел принимать такую реконструкцию, вспомнили о своих конституционных правах – на жилище, на землю, на достойную жизнь. Только вот где их отстаивать, если корпорация первой подает иски на правдолюбцев и в судах они оказываются кругом виноваты?
ТЭН действительно сейчас судится с несколькими жителями. Результат, что называется, налицо: у одного ответчика прединфарктное состояние, другой с нервным тиком, у третьей диагностировали псориаз. От стресса не убережешься.
- Мошенничество страшное, - на последнем нерве рассказывает Людмила Ковалева. – Они, когда дают возможность посмотреть квартиру, заставляют людей подписываться под своей стандартной бумаженцией: «От денежной компенсации отказываюсь, согласен на равноценное жилье». И людям, которые смотрели, уже не вывернуться, на них потом в суд подают. Я от «своей» квартиры пришла в ужас – кругом протечки, плесень, полы горбом. В такую квартиру только под расстрелом. Сфотографировала все и выложила в Фейсбук. Они меня же и обвинили – не проживаю в квартире и тем самым наношу ущерб инвестору. Подали в суд на принудительное вселение и выиграли его в первой инстанции.
Людмила подала апелляцию в Мосгорсуд. Наняла адвоката, но перспективы казались неопределенными. И вот чудо! 6 апреля Мосгорсуд встал на сторону Ковалевой, признав притязания инвестора на ее квартиру безосновательными. Развернутого судебного решения на руках еще нет, но это прецедент, и он вселяет надежду приунывшим собственикам. Ведь до этого жители терпели поражение за поражением. Сосед Ковалевой - генерал-майор в отставке Колмыков Николай Михайлович - дошел уже до Верховного суда, но решения в его пользу пока нет.
Колмыков, кстати, первый, кто поднял в суде вопрос о придомовых территориях, которые остались за скобками инвестконтракта, но, по его мнению, земельные участки должны учитываться при заключении договора мены с застройщиком. Москвичи от этого только выиграют – поднимется в цене старая квартира и не будет такой рабской зависимости от алчных реконструкторов.
- Для того, чтобы решать по закону, суды должны углубляться в историю вопроса, - говорит Вера Афанасова. – Хотя бы иметь представление, как проходило оформление земельных участков под жилыми домами . Их должны были оформить московские власти, а не сами жители города. Но либо не оформили, и земля, по умолчанию, стала считаться собственностью Москвы и с ней уже делали что хотели. Либо оформляли, но так как вздумается чиновникам. Например, бывшему главе Рязанского района Евсееву вздумалось изменить конфигурацию земельного участка под нашим домом 42\1 так, что с 3777 квадратных метров он уменьшился до 2500 кв.м. и начинается теперь от третьего подъезда. «Отошла» городу детская площадка, бывшая нашей с момента постройки дома, часть двора превратилась в «проезжую часть». И так практически с каждым домом нашего многострадального квартала – украли и землю, и право собственности на нее. Хотят судьи в это вникать? Нет. Последствия для нас чудовищные.
В декабре в Кузьминском районном суде, когда рассматривался иск ТЭНа о принудительном выселении Татьяны Пучковой из квартиры, ее адвокат просил даже не заикаться насчет земли, потому что судьи этого не любят и будет только хуже. Татьяна не послушалась, заикнулась и действительно вывела судью Езерскую из себя.
- Она кричала: «У тебя есть бумажка о праве на землю? Показывай! Нет? Все, свободна!» - переживает Пучкова. – Я даже спросить не успела: а как же мне теперь быть?
Ответ изложен в решении Кузьминского райсуда: «прекратить право собственности Пучковой Т.Н. на квартиру №…, расположенную по адресу Москва, Рязанский проспект, 48», «признать право собственности АО «корпорация ТЭН» на квартиру №…», «выселить Пучкову Т.Н. из квартиры №… со снятием с регистрационного учета по указанному адресу».
Правозащитники, похоже, не зря предупреждали, что вопрос о земле еще не раз встанет перед москвичами, которым будут насильственным образом «улучшать» жилищные условия. А полюбовные отношения с властями закончатся ровно в тот момент, когда выяснится, кто первым успел перетянуть одеяло на себя. В ходе земельной реформы столичные чиновники оказались проворнее. Во всяком случае, участок под сносимым жилым домом № 48 по Рязанскому проспекту райсуд признал собственностью города Москвы.
И это не единственный подарок жителям 126 квартала. Лихость с которой застройщик подает в суд на строптивцев, не желающих покидать свои квартиры, и услужливость, с которой Кузьминский райсуд выносит решения о принудительном переселении в тэновские новостройки, по меньшей мере, вызывает вопросы: что не так? Может, тут давно уже не лужковская реконструкция, а собянинская реновация, которой по закону положено не церемониться с людьми, а выселять их по суду на раз-два-три? ТЭН публично открестился от этих наветов, еще и сделав внушение интернет-сообществу, чтобы оно получше изучало законодательство и не путало репу с брюквой. До последнего времени и позиция властей в ответах на жалобы жителей, что их принуждают к переселению, была выражена четко: «переселение в реконструрируемом квартале 126 должно осуществляться в добровольном порядке и только с согласия собственника помещения, находящегося в доме, подлежащем сносу».
«Добровольный порядок» предполагает переговоры, уступки и компромиссы. ТЭН, вошедший в клинч с жителями, настаивавшими на выполнении первоначального контракта, как минимум с предоставлением площади по 18 кв. метра на человека, терял терпение и деньги. Ежу понятно: чем скорее освободишь и снесешь пятиэтажкки, тем быстрее начнется строительство нового жилья и продажа квартир по коммерческим ценам. А эти, упертые, достали! Достали они и мэрию. Обращения к городским властям за помощью, по словам активистов, каждый раз заканчивались тем, что жалобы москвичей отправлялись обидчикам.
Тяни-толкай затянулся бы еще на годы, но в Москве случалась реновация. И пока ее сторонники и противники рубились за формулировки и рвали глотку, надо ли отдавать под суд тех, кто миром не захочет улучшать свои жилищные условия, в мэрии тихо-мирно готовилось распоряжение № 139-рп со скромным названием «О внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы от 20 июля 2006 г. № 1408-рп». Кто забыл, это то самое, лужковское, - «Об итогах аукциона и условиях реализации комплексной реконструкции микрорайона 126 Рязанского района». И ради чего вдруг приспичило обогащать «дополнениями» давно нежизнеспособный документ?
А вот ради двух слов в пункте 7.2. «Обеспечить в установленном порядке оформление жилых помещений по переселению нанимателей, переселяемых из подлежащих сносу домов (приложение 1), а также собственников жилых помещений, с которыми не достигнуто согласие о предоставлении равноценного возмещения (с учетом компенсации затраченных жилых помещений инвестором), В ТОМ ЧИСЛЕ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ».
5 апреля 2017 Сергей Собянин подписал распоряжение, 15 мая зам. мэра по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Сергунина и генеральный директор АО «Корпорация ТЭН» Романов скрепили своими автографами дополнительное соглашение №6 к старому инвестиционному контракту и все, судьба 126 квартала была решена. Судебные постановления о принудительном выселении – стали просто делом техники. Есть бумажка, а вникать в историю вопроса, а уж тем более разбираться, чем отличается брюква реновации от репы реконструкции и насколько правомочно манипулировать этими «овощами» в условиях, когда пол-Москвы все равно обречена на снос, суды не очень-то настроены.
А вот что делать жителям 126 квартала? Как им помочь? Не приходит на ум ничего путного. Но ситуация, когда 600 семей обманом и подтасовками лишают жилья, неправильная и негодная. Когда дербанят целый квартал в Москве в интересах «иностранного инвестора» St. John's Investment Group Limited это, по меньшей мере, подозрительно, а по большей – сами знаете что.
Ну и последнее: есть среди затейников этой затянувшейся и многоходовой операции под названием «реконструкция 126 квартала» хоть кто-то, способный доказать, что она действительно на пользу Москве и москвичам? Фото в полный рост и публикацию на видном месте «Новые Известия» гарантируют.