Рост замедленного действия

Почему так сложилось? Да просто народ у нас «зависимый». Скажем, от родного государства. А оно накануне выборов президента вполне понятно «служило» простым россиянам, создавая некую стабильную ситуацию в обществе. Общество у нас доверчивое – надеется на лучшее. Слава богу, главный кормилец государства – нефть – пока еще в цене, что играет существенную роль в том, что доходы населения в целом не снижаются. Тут еще и курс доллара пошатнулся, и за развитие ипотеки вроде бы взялись основательно... Аналитики прогнозируют дальнейший рост цен на рынке недвижимости в течение всего года. По некоторым оценкам, средняя цена на жилье к концу года может перешагнуть отметку в $2000. Зато со следующего года ожидается, что эта динамика прекратится. Причем, по одним прогнозам, темпы роста цен снизятся до инфляционных, а по другим – стоимость квадратных метров может вообще начать меняться в сторону уменьшения.

Спрос + стабильность

По данным аналитика «Миэль-недвижимость» Геннадия Стерника, в феврале цены на жилье выросли на 3,2%. Средняя стоимость квадратного метра в столице увеличилась на $87 и составила $1730 (в декабре 2003 года квадратный метр стоил в среднем $1594). Нижняя граница стоимости жилья по итогам февраля достигла отметки $550 («хрущевки» на окраине), верхняя – $9800 (элитное жилье в окрестностях Арбата, улиц Пречистенки и Остоженки, получивших название «золотая миля»). Как сообщил аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов, на вторичном рынке увеличение цен составило 3,8 % в долларах (2,7% в рублях), на рынке новостроек – 6,7 % (5,6 %), а в секторе жилья бизнес-класса цены выросли на 3,0% в валюте или 1,9 % в рублях. «Это очень высокий ценовой прирост, так как практика показывает, что в начале года темп роста цен ниже, чем в конце года», – считает он.

Рост цен обусловлен высоким платежеспособным спросом со стороны населения, на который в последние месяцы работают и уже упомянутые макроэкономические факторы. Вполне естественно, что некоторые владельцы долларовых сбережений перевели их в менее рискованный и в настоящее время более доходный источник вложения средств – недвижимость.

В предстоящие два месяца ситуация на рынке существенно не изменится. По прогнозам Геннадия Стерника, стоимость жилья будет увеличиваться ежемесячно примерно на 3,5%. Общий прогноз прироста цен на жилье в Москве приблизится к результатам прошлого года, то есть составит 40–45%. Меньшими темпами будут расти цены на жилье в черте Садового кольца. Как отметили в Департаменте инвестиционных программ строительства Москвы, стоимость квартир в новостройках центра и так высока, поэтому возрастать она будет не столь динамично, как на окраинах города. Впрочем, прогнозы аналитиков могут быть скорректированы после того, как Государственная дума в ходе весенней сессии рассмотрит порядка 30 законопроектов, направленных на развитие рынка жилья. «После этого станет ясна позиция государства в вопросах формирования рынка, – считает Андрей Бекетов, – и тогда уже можно будет более точно прогнозировать его дальнейшее развитие».



Через теорию к практике

Если же говорить о характере развития рынка в ближайшие два года, то здесь специалисты расходятся во мнениях. По одному из вариантов, вероятность которого оценивается в 70–80%, после постепенной стабилизации в конце 2004 г. – начале 2005 г. начнется стагнация рынка, и стоимость квадратных метров перестанет опережать инфляционный рост цен. То есть в последующие 2–3 года этот показатель составит 5–10%.

При этом не исключен и другой сценарий, с более динамичным изменением цен. Возможные угрозы рынку, широко обсуждаемые среди экспертов и в прессе, а также его «перегретость», которая подтверждается реальными ценами, приведут к еще более стремительному росту спроса. Но – до определенного момента, который намечают также на начало 2005 года. Далее последует обвал цен, и за следующие 2–3 года стоимость квартир может снизиться на 20–25%.

Такое возможно, например, при снижении темпов продаж новостроек. В этом случае застройщикам придется растягивать графики продаж, а значит и получения доходов от реализации жилья по сравнению с планируемыми. Недополучение доходов не позволит вовремя возвращать банкам кредиты, взятые на строительство домов. Массовые невозвраты кредитов подорвут доверие банков к застройщикам, в результате чего дальнейшее кредитование с их стороны будет сокращаться. Уменьшение финансирования приведет либо к снижению дальнейших объемов строительства, либо к срыву сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Как следствие – отток покупателей с первичного рынка.

«При отсутствии мощных стимулирующих факторов переход к стабилизации цен под влиянием соотношения спроса и предложения способен привести к более или менее резкому откату (если не сказать «обвалу») цен», – считает Геннадий Стерник. В качестве примера он приводит период 1995–1997 гг., когда никакие макроэкономические показатели не предвещали снижения цен. «Однако переход к стабилизации в Москве произошел по колебательному («с перебегом») сценарию с откатом на 20–25%. Подобного развития событий можно ожидать и в предстоящий период», – таково его мнение.

Куда идут цены?

Владимир Демура, генеральный директор корпорации «Конти»:
– Цены на элитное жилье в 2003 году достигли своего максимума на уровне $8–10 тыс. за кв. м, поэтому в этом секторе рынка мы ожидаем слабую динамику роста цен. В то же время на рынке массового жилья и жилья бизнес-класса рост цен продолжится, что связано, в частности, с внедрением механизма ипотеки, рассчитанного прежде всего на социально активную часть населения. Ипотека вызовет дополнительный спрос на жилье, что в свою очередь повлияет на рост цен в 2004 году примерно на уровне 10–15%.

Дмитрий Кузнецов, директор департамента первичного рынка недвижимости МИАН:
– В будущем году темпы строительства в Москве будут сопоставимы с темпами нынешнего года, однако исходя из того, что площадок для строительства остается все меньше, с большой долей уверенности можно прогнозировать уменьшение объемов поступления на рынок типового жилья. С уменьшением количества свободных площадок в Москве застройка все чаще будет проводиться на месте выведенных производственных площадей или расселения ветхого фонда. Такое строительство более длительно, более трудоемко и, естественно, дорогостояще. Как следствие – рост цен квадратного метра на вновь возводимые объекты продолжится. На этом фоне можно прогнозировать значительное увеличение спроса на новостройки в городах ближнего Подмосковья, где ведется массовое строительство типовых панельных и монолитно-кирпичных домов с квартирами эконом-класса. В Москве же, помимо возросших цен, сейчас наблюдается дефицит на квартиры небольших площадей. В черте города в основном строятся монолитные дома, где квартиры площадью менее 50 кв.м найти достаточно сложно. В течение 2004 года в подмосковных городах-спутниках, расположенных в непосредственной близости от МКАД, цены на недвижимость будут расти более высокими темпами, чем в Москве, и вплотную подойдут к московским.

Дмитрий Попов, руководитель аналитического центра компании «Домострой»:
– В начале года рост цен немного замедлился относительно конца прошлого года. Если в конце 2003 года рост по многим объектам составлял около 3,5% в месяц, то в феврале 2004 года он составил не более 2,5% в месяц. Такая ситуация, когда в начале года рост цен замедляется, характерна для нескольких последних лет. И в этом конец 2003 и начало 2004 года не отличаются от аналогичных периодов предыдущих лет. Продолжает расти спрос на жилье в Подмосковье, куда из Москвы уходит категория платежеспособных покупателей эконом-класса, поскольку за те же деньги в ближайшем Подмосковье можно приобрести квартиру, в которой на одну комнату больше, чем в Москве. Говоря о прогнозах динамики цен на 2004–2005 годы, стоит отметить, что цены будут расти дальше. Причины тому – стабильное превышение спроса над предложением, а также стабильность экономики. Ничто не говорит о скором кризисе на рынке недвижимости. Сохраняется высокая инвестиционная привлекательность и надежность вложений в недвижимость относительно альтернативных источников инвестирования.

Андрей Александров, начальник филиала агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:
– В первом квартале 2004 года произошло некоторое снижение темпов роста цен по сравнению с концом прошлого года, что можно объяснить сезонным затишьем на рынке. В апреле–мае, вероятнее всего, этот показатель будет повышаться до 5–6%. Предел платежеспособного спроса населения есть, но в этом году мы его не достигнем. Снижение интереса к московскому жилью будет связано с тем, что все более сильную конкуренцию ему будет составлять Подмосковье. Многие покупатели при выборе между квартирой, например, в ближнем Подмосковье и подобной по качеству на окраине Москвы, стоимость которой на порядок выше, предпочтут первый вариант. Но, несмотря на отток желающих купить квартиру за МКАД, обвал цен на московском рынке вряд ли наступит. Он возможен только в случае форс-мажоров, таких, как дестабилизация политической ситуации в стране или обвал цен на нефть. А вот стабилизация цен вполне возможна.