«Чтобы квартиры в Москве подешевели, кризис должен быть очень долгим»

– На ваш взгляд, каких неприятных сюрпризов в связи с глобальными финансовыми проблемами можно ожидать в ближайшее время в сфере столичного строительства?

– Это наиболее уязвимая отрасль, она первая падет жертвой кризиса. Большинство девелоперов строят не на свои деньги, а на заемные. И когда у банка денег нет, останавливается финансирование проектов, в том числе и начатого строительства. Можно какое-то время жить на «подкожном жире», продавая то, что успел построить. Но надолго этого не хватит. Чтобы продолжить, необходимы финансовые ресурсы, которых нет.

– Как кризис повлияет на строительство социального жилья?

– По идее, напрямую не должен повлиять. Социальное жилье строится или на бюджетные деньги, или город его получает в виде зачетов и долевого участия. Однако вся финансовая система взаимосвязана и трудно предположить, что кризис в банковской сфере не повлияет на бюджеты, особенно муниципального уровня. Если сократятся объемы строительства жилья в целом, то сократится и социальная часть.

– Квартиры в Москве подешевеют?

– В Москве прямые экономические зависимости, аналогичные западным экономикам, не усматриваются. Хотя и на Западе все непросто. Действительно, цены резко падали в результате кризиса 1998 года. По идее, они должны уменьшиться и теперь по мере сокращения платежеспособного спроса. Но у нас так может и не быть. Некоторое время девелоперы будут удерживать цены на новое жилье на первичном рынке. Как пойдет дальше, зависит от продолжительности кризиса.

– Какова справедливая цена на московскую недвижимость?

– Рынок есть рынок. Назначаете цену, и далее люди либо покупают, либо нет. Если бы у девелоперов сейчас было безвыходное положение, разве они удерживали бы столь высокие цены на протяжении последних лет? Думаю, что нет. Значит, они находили своего покупателя. Другое дело, что нельзя считать эффективной городскую политику, при которой удается продавать плохонькое жилье по 6 тыс. долларов за квадратный метр. В городах стоит задача диверсификации рынка, создания секторов, которые были бы приемлемы для всех слоев населения. Не может существовать город только богатых или город только бедных! Все общественные страты нуждаются друг в друге.

– А насколько оптимальным, на ваш взгляд, является в целом нынешнее развитие столицы?

– Если сравнивать Москву с другими городами России, то столица, с одной стороны, лидер. Здесь работают много хороших профессионалов: архитекторов, строителей, консультантов. И конечно, появляются отдельные хорошие здания. Однако на единицу хорошего приходится в три-четыре раза больше среднего качества и в десять раз больше застройки низкого уровня. Опережающими темпами идет строительство торговых комплексов и офисов, для которых не хватает ни инженерной, ни транспортной, ни пешеходной инфраструктуры. Это просто беда. Представьте человека, у которого непомерно начнут разрастаться руки-ноги, а все остальные органы и прежде всего мозг останутся, как были. Так и с московской инфраструктурой. Нагрузка на инфраструктуру растет, а количество улиц даже не остается прежним, а сокращается?

– Что же делать?

– Развивать мелкоразмерную уличную сеть для транспорта и пешеходов, прекратить выбивать малые улицы, создавать густую капиллярную сеть между магистралями. Магистралями дело не спасешь. Вот, например, возле моего дома, в районе метро «Павелецкая», появилось очень много новых офисов. Утром туда и вечером оттуда идет множество людей. А где им ходить, – малые улицы только закрываются, тротуары остались прежних размеров, а пешеходов стало в десятки раз больше. И люди пошли по дворам, по детским площадкам, там, где можно прорваться. Это значит, что разрушается чье-то приватное пространство. Автомобили заползают во дворы, во все щели. И не потому, что люди невоспитанные, а из-за того, что у них нет другого выхода. Магистраль, какой бы большой она ни была, все равно где-то кончается. Любая помеха на ней, например, авария или входы-выходы, если их недостаточно, или они плохо организованы, вызывают заторы. Дальше наступает кумулятивный эффект – и чем шире магистраль, тем больше пробка. В этом можно убедиться на примере третьего транспортного кольца. Конечно, магистрали нужны, но только в сочетании с развитой мелкоквартальной уличной сетью. Победить пробки может только рациональное сочетание магистралей и плотной уличной сети. Однако сейчас эта сеть только деградирует. Улицы застраиваются. Например, новый административный и жилой комплекс вдоль канала между Озерковской набережной и Татарской улицей. Раньше там была сеть маленьких улиц, ездили машины, были стоянки. Теперь это закрытая для публичного пользования территория. В западных университетах изучают предмет «городское планирование», а у нас эта наука вообще не состоялась. В России урбанистикой занимаются архитекторы, которые в своем большинстве рассматривают город как приложение к своим зданиям. Считается, что если здание будет хорошим, то и все вокруг автоматически тоже будет хорошо. Тем более что городское планирование и градостроительное регулирование предполагают установление норм, ограничений, что в современных условиях многим попросту невыгодно.

– Когда же мы придем к тому, что город начнут рассматривать целостно, а не как сумму отдельных зданий?

– Когда изменится менталитет, когда появятся новые ценностные установки. Пока же я не слышал, чтобы кто-то из руководства страны пожаловался на нехватку профессионалов в области градоустройства.

– Кризис может к этому подтолкнуть?

– Мы давно находимся в кризисе, только не обращаем на это внимание. Российские города так устроены, что публичные пространства интересуют власти в последнюю очередь. Вот около метро «Новокузнецкая» обустроили сквер (со скульптурной композицией Михаила Шемякина «Дети – жертвы пороков взрослых»). Там стоит серьезный памятник, а люди сидят, где придется, потому что скамеек не хватает. Все дорого, местами красиво, но не рационально. За те же деньги можно было бы обустроить три сквера. Я только что вернулся из Милана, где каждый пятачок города благоустроен, скромно, но со вкусом, без излишеств, но с достаточным набором скамеек, урн.

– У нас тоже стараются каждый кусочек заставить работать. Например, точечная застройка…

– Начнем с того, что в представлении московских властей точечная застройка – это не просто отдельно стоящее здание, а плохо построенное отдельно стоящее здание. Тогда как весь мир строит постепенно, по одному зданию, а комплексная застройка далеко не всегда приводит к хорошим результатам. Не все так просто и однозначно и со сносом, хотя я скорблю о старом здании Военторга. Но в начале прошлого века не было интеллигентного человека, который не ругал бы новое строительство – огромные семиэтажные дома стиля «модерн», которые сегодня составляют основу московского городского пейзажа. Во все времена снос сопровождался стонами и криками.

– Какой Москва будет лет через двадцать?

– Пока что все происходящее противоречиво. Москва гордится, что строит пять миллионов квадратных метров жилья. Однако кругом пустые квартиры, продолжает размножаться типовая застройка и сжимаются публичные пространства. Я недавно был по делам в центре Москвы, хотел заехать во двор офиса, куда приехал на встречу. Охранник не пустил, сказал, что нельзя, потому что стоянка только для сотрудников, хотя она была пуста. Раньше в домах всегда можно было спрятаться от внезапного дождя, а теперь многие дома отгорожены заборами. Здесь не спрятаться от дождя, не переждать непогоду, а только быстро, не задерживаясь пройти мимо.