Упасть и отжаться

В причинах летнего падения цен на жилье мнения разных специалистов несколько разнятся, хотя в целом сводятся к одному – рынок «перегрелся». Среднерыночная стоимость квадратного метра жилой площади в Москве на второй квартал 2004 года была определена Госстроем России не более $600. Такой значительный отрыв рыночных цен предложения за квадратный метр от «официальной» его стоимости был все последние два года. Ситуация не могла не измениться. Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев, например, считает, что суть ценового обвала не только в июльском «банковском кризисе». На падение цены сработала нестабильность, которая появилась скорее на бумаге и в умах, нежели в реальных банковских процессах. Ведь психологический момент, разговоры, что цены могут измениться, тоже определенным образом подогревают рынок и снижают объем сделок.

По словам же руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, цены на жилье росли быстрее, чем то предполагала реальная ситуация в экономике. И вот, наконец, перешли разумные пределы. Отсутствие нового витка роста цен на жилье с наступлением осеннего сезона является еще одним свидетельством в пользу истинных причин стагнации столичного рынка недвижимости.

Если смоделировать ситуацию без углубления в экономические дебри, то произошло следующее: на рынке предложение превысило спрос. Покупатели уже не выхватывают из рук продавцов жилье в течение нескольких часов, а думают и размышляют над квартирами, выбирая наиболее подходящие.

Это значит, что на рынке откуда-то в момент взялось значительное количество «лишних» квадратных метров. По мнению Константина Апрелева, частично ответ можно найти в анализе структуры спроса на жилье.

Структура состоит из разных категорий потенциальных покупателей. Приростный спрос существует у тех, кто нуждается в реализации своих потребностей. Потенциал этого спроса – потребность вообще в любых жилищных квадратных метрах. Эта потребность очень высокая, чтобы ее удовлетворить. В Москве жилья должно быть как минимум в 2 раза больше, чем есть сейчас. Вторая категория – люди, которые стремятся приобрести более качественное, улучшенное жилье. Третью категорию составляют те, кто покупает недвижимость, чтобы потом перепродать, потому что именно недвижимость обеспечивает им большую доходность, чем вложение средств в банковские депозиты. Это спекулятивный спрос. Естественно, он существует на рынке тогда, когда наблюдается очень большой прирост реальной цены. Четвертый – инвестиционный или так называемый финансово-стабилизационный спрос: человек вкладывает деньги для того, чтобы сохранить их в виде недвижимости с целью дальнейшего использования и эксплуатации.

Что же произошло со спросом? Приростный (около 50%) и качественный спросы (20–25%) никуда не делись и не изменились. Порядка 5–10% занимал инвестиционный спрос. Он немного снизился. А вот спекулятивный спрос, который, по оценкам экспертов, в последний год составлял от 10 до 25%, «повел» себя так: людям, вкладывающим деньги в недвижимость ради получения прибыли, это стало неинтересно, и они предпочли избавиться от имеющегося жилья. Естественно, такой значительный «выброс» квартир на рынок в некоторой степени определил общий спад цен.

По данным IRN.RU, наиболее дешевым жилье осталось в ближнем Подмосковье и за МКАД, что вполне естественно. Тут квадратный метр жилья колеблется вокруг тысячи долларов. В «спальных» районах столицы средняя цена метра жилья летом и в сентябре располагалась в коридоре между $1500 и $2000. А в центре города, конечно, можно встретить совсем другие предложения.

По типам домов цены, конечно, разнятся. Усредненная цена квадратного метра жилья в одно-, двух- и трехкомнатных панельных «хрущевках» составляет около $1700. Причем понять разницу в стоимости этого вида жилья в разных районах Москвы можно на таком примере: в августе однокомнатная «хрущевка» на востоке столицы стоила в среднем $53900 (сюда входят САО, СВАО, ВАО, ЮВАО, ЮАО), на Западе (ЮЗАО, ЗАО, СЗАО, а также Сокольники, районы ВДНХ и Савеловская–Тимирязевская) – $58800. Такая же картина и с трехкомнатными панельными квартирами в этом типе строений: на востоке стоили в среднем $88100 , на западе – $98 тысяч. Цена предложения за квадратный метр «хрущевки» в кирпичных домах в среднем близка к $1800. Среди этой категории в сентябре можно было найти однокомнатные квартиры на востоке стоимостью около $54 тыс., на западе – в районе $59 тыс., а в центре – $70–71 тысяча.

Ценовые показатели средней квартиры в современных панельных домах с площадью кухни 9,8 кв. м таковы: однокомнатные на востоке чуть более $64 тыс., на западе – $75500, в центре – немногим менее $100 тыс., а за МКАД – около $60 тыс. Трехкомнатные с площадью кухни 10,38 кв.м стоят соответственно: $180 тыс., $231тыс., $260 тыс. и около $170 тыс.

Все аналитики сходятся во мнении, что ситуация, сложившаяся на рынке жилья, сложная и неоднозначная. Сейчас никто не берется гарантированно утверждать, что произойдет с ценами завтра, через месяц или полгода. Наученные летним кризисом, аналитики рискуют лишь предполагать об этом с какой-то долей вероятности, говоря, что есть очень большой набор факторов, который влияет на всю ситуацию. Ключевым, по заявлению всех, безусловно, остается фактор роста российской экономики, который во многом базируется на росте цен на нефть.