И мытьем, и катаньем

Не снимать, а взять кредит Впрочем, сам механизм ипотеки останется прежним. И, скорее всего, прежними останутся потенциальные заемщики ипотечных кредитов. По словам вице-президента Международной ассоциации ипотечных фондов Ирины Радченко, наиболее заинтересованы в такой услуге те, кто снимает жилье. Хотя, по данным Госстроя, так или иначе в улучшении жилищных условий нуждаются 77% населения страны. Но арендующим квартиры или комнаты ипотека «выгоднее» всего. «Ежемесячно они платят за аренду практически столько же, сколько платили бы банку, – говорит Ирина Радченко. – Только, взяв ипотечный кредит, человек будет жить в своей квартире, а не финансировать чужого «дядю». И если вносить деньги исправно, то по закону никто не может выселить заемщика или заставить его погасить кредит досрочно».

В этой ситуации, видимо, количество заемщиков будет увеличиваться по мере преодоления многими из них психологического барьера. Потому что уже сейчас ничто не мешает людям, отдающим за квартиру по 300–500 и более зеленых в месяц, столько же вносить на счет в банк. Все платежи рассчитываются по разработанным схемам. Заранее понять свои траты и оценить обстановку можно, например, по кредитному калькулятору. Скажем, если человек хочет купить квартиру за $46 тыс., то его первоначальный взнос должен быть $13814, кредит ему дадут в размере $32232 (на 10 лет под 15% годовых), а ежемесячный платеж составит $520. Соответственно доходы должны равняться $1300. Но если процентная ставка не 15%, а 12%, то окончательная сумма будет меньше.

Виды ипотечного кредитования в стране не сильно отличаются от тех, что есть заграницей. Они могут различаться по объекту (на покупку квартиры, загородного дома или офиса). На сегодняшний день, по словам Ирина Радченко, активно развит именно первый вариант. А комнаты в коммуналках, кстати, не кредитуются вообще. На покупку загородных домов пока мало банковских программ в силу многих нюансов.



Прелести не без минусов

В ипотеке есть свои «прелести». Ситуация для заемщика не изменится даже в том случае, если банк развалится. Его просто уведомят, что теперь он будет вносить платежи на расчетный счет другой организации, которая выкупит надежно обеспеченные ипотечные кредиты банкрота.

Положение также не критическое, если заемщик в какой-то момент окажется неплатежеспособным, скажем, потеряет работу. Тут отношения развиваются «полюбовно». Главное – не прятаться от банка, а сообщить о проблеме. Тогда человеку могут предоставить некие кредитные каникулы или даже мораторий, пока он будет искать работу (а платежи пересчитают).

В ситуации, когда новые доходы будут меньше прежних, тоже существует несколько выходов. Можно просто сменить жилье, под которое взят кредит, на более дешевое или в менее престижном районе. А можно найти покупателя: он будет погашать долги банку и станет собственником квартиры, а прежний ее владелец переедет в другое жилье. Но о некоем переселенческом фонде, куда должны были бы по закону отселять тех, кто не способен расплатиться по кредиту, речь пока даже не ведется. Его просто нет. Строительство такого специального фонда в России сейчас просто не реально – обычного-то жилья в прошлом году было введено 36 млн. кв. м жилья (для сравнения: в 1986 году – 76 млн. кв. м).

Однако есть у ипотеки и недостатки. Например, такой: со времени заключения заемщиком и банком договора ситуация в экономике может измениться, и, следовательно, уменьшится средняя годовая процентная ставка по кредиту. Человек будет исправно погашать 10 лет кредит по 15%, в то время как другие заемщики берут кредиты уже по 10% или 8%. Но и в этом случае есть пути решения. Например, как считает вице-президент Европейского трастового банка Сергей Гандзюк, каждый имеет право перекредитоваться: взять кредит в банке с меньшими процентами, погасить задолженности в прежнем банке и далее «работать» с новым.

«Подобным образом поступают везде, где сложился рынок ипотеки, – говорит Сергей Гандзюк. – Например, в США, где есть конкуренция, заемщики бегают за половиной процента из банка в банк. Нам же изменять условия договора пока запрещает законодательство».

Выходит, в отличие от кредитующей организации рисков у заемщика особых нет. Если человек, помимо ежемесячного внесения обязательных платежей, раз в год страхует квартиру и раз в год отчитывается перед банком, платит за коммунальные расходы и налог на недвижимость, то все у него будет хорошо. Тем не менее риски остаются. В том случае, если доходы человек получает в рублях, а кредит был взят валютный и произойдет резкое снижение курса рубля по отношению к доллару (как это было в 1998 году). Получается, что заемщику надо будет отдавать в несколько раз больше. Но такая опасность есть во всех странах с нестабильной экономикой.



Кто не рискует…

А вот банки риски имеют и немалые, как заявляют банкиры. По их словам, ипотека – не самый прибыльный бизнес на сегодняшний день. Но за ним будущее, если смотреть на перспективу. Потому начинается постепенный рост числа банков, поместивших ипотеку в свои кредитные портфели. В 2003 году, по данным Ассоциации российских банков, таковых было 146. Но активных игроков на этом рынке немного. Считается, что это «ДельтаКредит», АИЖК, Райффайзенбанк, государственные Сбербанк, Внешторгбанк и некоторые другие операторы.

Именно первая «десятка» кредитующих организаций предоставила в 2003 году 74% общего объема ипотечных кредитов ($369 млн.). А всего было выдано 27 тыс. ипотечных кредитов на сумму $500 млн. – почти в 10 раз больше по сравнению с 2001 годом. По прогнозам АРБ, в течение ближайших трех лет объем российского ипотечного рынка достигнет $2 млрд., при этом около 75% кредитов будет выдано на территории Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга.

Риски же банки имеют такие. Прежде всего это клиент-заемщик, который может стать банкротом. Если заемщик по какой-либо причине не смог заплатить по кредиту, то кредитор не всегда в состоянии компенсировать свои потери. Например, при помощи залога или выселив неплатежеспособного заемщика из квартиры. По существующему законодательству это сделать чрезвычайно сложно. По закону об ипотеке возможно взыскание предмета залога, а по Гражданскому кодексу нельзя, если это жилье для человека единственное. Или, если в семье рождается ребенок, никто не вправе отторгнуть квартиру, так как нарушаются права несовершеннолетнего гражданина. Но с принятием пакета документов, который уже прошел первое чтение в Госдуме, ситуация может измениться.



С инфляционной надбавкой

Однако надежды на быстрое приближение процентной годовой ставки по кредиту к мировым стандартам (с имеющихся 15–12% до 3–8% годовых) надо пока оставить. По меньшей мере до тех пор, пока в России не появятся свои «длинные» деньги, а инфляция не снизится.

«Процент по кредиту это, по сути дела, цена тех денег, по которым мы можем их предоставить, – говорит вице-президент Европейского трастового банка Наталья Пастухова. – А что такое цена денег и процентная ставка по депозиту? Сейчас в стране инфляция 10–12%. Банк, выдавая кредит, уже заведомо учитывает уровень инфляции». Иными словами, в стоимость «российских» денег заложена инфляционная надбавка. Но она учтена не только в рублях, в крепкой валюте тоже. А это уже та стоимость денег, которые наши банки могут получать с рынка.

Речь идет о кредитных линиях, которые предоставляются для ипотечного кредита, либо специальных целевых фондах, которые мобилизуют средства инвесторов и направляют в долгосрочное инвестирование (пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании и прочее). То есть существует цепочка, по которой деньги с финансового рынка и рынка капиталов попадают в сферу ипотеки.

Можно немного «удешевить» ипотечные кредиты уже сейчас, не дожидаясь стабилизации экономики. Скажем, при помощи ипотечных ценных бумаг (это позволит кредитору занимать у инвесторов, и при этом займы будут обеспечены выданными ипотечными кредитами). В рассматриваемых Думой законопроектах, например, для данного вида ценных бумаг предусмотрено льготное налогообложение. Инвесторы, которые будут приобретать эти ценные бумаги, станут платить по ним меньше налогов. Соответственно бумаги станут привлекательнее и менее рискованными. И цена по ним может оказаться не такой, как сейчас, а по 11–13% в рублях. Также сделаны попытки отрегулировать налогообложение и в других «тонких» местах.

«Когда начинается обсчет покупки жилья в кредит, – говорит президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев, – то из-за нотариального заверения, НДС, налога на прибыль оказывается, что заемщику надо заплатить налогов в несколько раз больше, чем если бы он покупал квартиру сразу».

Из пакета в 27 законопроектов, что лежит сейчас в Госдуме, нынешним летом было принято 7. В них внесены поправки, которые отменяют НДС при обороте жилья, обязательные 1,5% от стоимости кредита при регистрации ипотеки на нотариальное заверение, появились изменения и по налогу на прибыль. Понять, насколько понижается финансовое бремя для заемщика, можно на следующем примере. Поправка в закон «О государственной пошлине» требует вместо 1,5% от стоимости жилья нотариусу оплатить лишь 200 руб. Если сейчас взят кредит в размере $100 тыс., то плата нотариусу составляет около 45 тыс. руб. Когда исчезнут подобные «лишние» накрутки на ипотечном кредите, он для заемщика должен стать дешевле.

Константин АПРЕЛЕВ, вице-президент Российской гильдии риелторов:

– До серьезных изменений в законодательстве банки предприняли своего рода ряд опережающих шагов. В частности, за год процентные ставки по ипотечному кредитованию снизились в среднем на 4% в валютном эквиваленте и на 6% в рублях. Так что уже сегодня кредит можно взять под 10–12% годовых в валюте. Это хороший симптом, говорящий о том, что банки, все больше доверяя государству, снизили определенные страховые риски. Если в 2003 году общий объем сделок, связанных с ипотекой и иными формами кредитования приобретения недвижимости, составил по нашим оценкам менее 2%, то уже в этом году этот объем – до более 3%. Если же говорить о системности, стимуляция только одного рынка ипотеки, в условиях закрытости строительного рынка и отсутствии на нем эффективной конкуренции, приведет к росту цен, но не к увеличению объемов предложения. Основная цель, когда мы говорим о создании инструмента доступности жилья, заключается в том, чтобы одновременно создать несколько направлений законодательных реформ. Нужно добиться того, чтобы ипотека стала открыта для большинства слоев населения не только в плане привлечения денег, но и в расширении предложения. Для адекватного формирования цен на недвижимость необходима прозрачность строительного рынка и здоровая конкуренция среди его участников. Думаю, в 2006 году появится механизм естественного сдерживания роста цен на рынке недвижимости. Речь идет о налоге на недвижимость. Он и сегодня существует, но он рассчитывается не от той суммы и не в том размере. По новому положению хозяину собственности придется выплачивать по 2% в год от ее рыночной стоимости, и это должно стать серьезным противовесом росту цен.

ИЗДЕРЖКИ ЗАЕМЩИКА ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (СВЕРХ КРЕДИТА)

Банковский сбор за рассмотрение заявки на кредит 30 – 100 долларов

Банковский сбор за открытие и ведение ссудного счета или аренда банковской ячейки 60 – 100 долларов.

Государственная пошлина за регистрацию ипотечной сделки От 1200 руб.

Услуги риелторов До 10% от стоимости квартиры

Услуги оценщика недвижимости 100 – 200 долларов

Нотариальное заверение договора 1,5% от суммы сделки*

Страхование жизни, работоспособности заемщика,а также приобретаемой квартиры 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%

* С вступлением в силу поправки в закон «О государственной пошлине», услуги нотариуса «за удостоверение договоров об ипотеке жилого помещения в обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры» будут стоить 200 руб. Удостоверение договоров об ипотеке другого недвижимого имущества обойдется в 0,3% от стоимости закладываемого имущества, но не более 5000 руб.