Игра на повышение

Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), тщательно отслеживающее ситуацию на рынке, уже успело поднять свой прогноз по выдаче ипотечных кредитов на 2011 год до 640 млрд. рублей, что практически соответствует рекордному показателю 2008 года, когда общая сумма выданных кредитов составляла 655,8 млрд. рублей.

О том, что кредитные портфели банков пухнут день ото дня, говорит и руководитель дирекции обслуживания физических лиц, член правления Райффайзенбанка Андрей Степаненко. По его мнению, оживший спрос на ипотеку – это не только свидетельство улучшения экономической ситуации, но и, как следствие, постепенное исчезновение у потенциальных заемщиков психологического барьера, связанного с боязнью брать на себя длительные долговые обязательства.

Это поведение вполне объяснимо, уверена директор по маркетингу ипотечного брокера «Кредитмарт» Татьяна Будорагина. По ее словам, сегодня ситуацию на ипотечном рынке диктует клиент: «Риелторы и банки находятся в жесткой конкурентной борьбе за заемщика. Количество ипотечных продуктов сейчас максимально, ставки снижены до докризисного уровня, уже можно найти предложения с нулевым первоначальным взносом, требования к заемщикам стали более мягкими, причем некоторые игроки рынка готовы рассматривать клиентов с определенным уровнем просрочки. Поэтому сейчас ситуация для займа практически идеальна: цены на недвижимость еще не пошли стремительно вверх, а предложения по кредиту вполне лояльны».

Назло рекордам

Если говорить о конкретных, актуальных для сегодняшнего дня условиях выдачи ипотечного кредита, то по итогам I квартала 2011 года средневзвешенная ставка в рублях составила 12,4%. По мнению ряда экспертов, эту цифру можно считать историческим минимумом для России: ранее такой показатель был зафиксирован лишь однажды – по итогам I квартала 2008 года.

Однако, как утверждают в АИЖК, в дальнейшем столь бурного снижения ставок ожидать не приходится: рынок уже восстановился, крупные игроки массово запустили новые ипотечные программы, а это значит, что пришло время стабильности.

Если же говорить о перспективах на этот год, то в рублях ставки, скорее всего, останутся на уровне 11,8–13%, а в валюте – в коридоре от 10,2 до 11,2%.

Впрочем, существенным фактором, который может подтолкнуть ставки к дальнейшему снижению, может стать, по мнению экспертов, возрастающая конкуренция на рынке. При этом практически все банки создают специальные кредитные продукты для отдельных групп заемщиков. Это могут быть зарплатные проекты или кредитование покупки жилья в аккредитованных объектах недвижимости. Не стоит забывать и о различных государственных жилищных программах для льготных категорий граждан, в частности, молодых ученых, военных, которые могут воспользоваться предложением со ставкой ниже 11%.

Вместе с процентными ставками банки постепенно начинают снижать и требования к размеру первоначального взноса – теперь достаточно и 15–20% от стоимости жилья. Однако такой кредит, как правило, обходится заметно дороже, а все потому, что банки таким образом компенсируют повышенные риски.

При этом, напоминают специалисты из АИЖК, после того, как на рынке кредитования было введено ипотечное страхование ответственности заемщика, банки получили возможность выдавать кредиты с первоначальным взносом, равным 10%, обеспечив себе защиту от убытков в случае неисполнения клиентом обязательств по кредитному договору.

Если же говорить об общей ситуации на рынке, то сегодня клиент в среднем должен иметь не менее 20% собственных средств от оценочной стоимости недвижимости. Однако у него всегда есть возможность получить кредит без первоначального взноса, использовав материнский капитал, или предоставив в качестве дополнительного залога некредитный автомобиль.

Вход свободный

Снижение требований к потенциальным заемщикам – также характерная черта сегодняшней ситуации на рынке ипотеки. «За последние два года банки стали подходить к оценке клиентов более взвешенно и обдуманно, – поясняет г-н Степаненко. – Предпочтение отдается заемщикам со стабильным заработком, хорошей кредитной историей и достаточной суммой накоплений. Как правило, это 27–40-летние сотрудники крупных или средних российских и международных компаний, имеющие стабильный ежемесячный доход».

Кроме того, из черного списка банкиров постепенно выходят представители тех профессий, которые в кризис были под запретом в силу финансового состояния той или иной отрасли экономики.

Фаворитом ипотечного кредитования и по совместительству наиболее привлекательным с точки зрения банков объектом для покупки жилья с помощью займа по-прежнему считаются «вторичные» квартиры. А вот «первичка» у финансовых организаций, по мнению г-жи Будорагиной, до сих пор не в чести. Далеко не для всех кредиторов интересна и нецелевая ипотека, традиционно считающаяся рисковым продуктом с точки зрения последующего взыскания.

Естественный отбор

Предупрежден – значит, вооружен, напоминают эксперты, советуя потенциальным заемщикам быть предельно бдительными при заключении ипотечного договора. При этом в первую очередь необходимо еще до оформления соответствующих бумаг получить полную информацию о стоимости кредита, включая проценты, комиссии, расходы по оценке недвижимости и страховые взносы.

Также нелишне будет просчитать все возможные риски этой сделки с вариантами защиты от них. К примеру, специалисты напоминают, что многие заемщики в период финансового кризиса пострадали от валютного риска. Тогда платежи по кредитам, полученным в долларах или евро, за счет валютных колебаний значительно выросли. Поэтому если перспектива долгосрочного погашения не выглядит актуальной, кредит лучше брать только в валюте своего основного дохода.

Кроме того, каждый потенциальный заемщик должен устроить возможным кредиторам естественный отбор, сравнив параметры ипотечных программ, не забывая, что наиболее выгодной будет та, которая оптимально соответствует потребностям и возможностям. «Так, выгодный параметр кредита может потерять свою привлекательность из-за дополнительных требований кредитора, – предупреждают специалисты АИЖК. – Зачастую снижение требований к форме подтверждения дохода заемщика, размеру первоначального взноса или страхованию рисков ипотечной сделки сопровождается увеличением процентной ставки по кредиту. И наоборот, чтобы получить кредит под низкую процентную ставку, придется внести большой первоначальный взнос или заплатить высокую комиссию».

Ну а когда окончательный выбор относительно условий кредитования уже сделан, стоит обратить внимание на каналы погашения займа, поинтересовавшись, сколько отделений есть у банка, предоставляет ли он интернет-услуги, которые могут существенно сэкономить время на ежемесячном стоянии в очередях.