Цены на московское жилье поднял падающий доллар

Прошедший год запомнился всем участникам столичного рынка недвижимости стремительным ростом цен во всех сегментах. Его темпы превзошли все прогнозы экспертов, предсказывавших 15–20-процентный скачок. В первом квартале цены на жилье действительно росли плавно, однако уже в начале лета стало очевидно, что цифры будут больше. Коррективы внесла нестабильная ситуация с американской валютой, которая после войны в Ираке стала сдавать свои позиции. Россияне, привыкшие хранить свои сбережения в долларах, не сразу поняли, что происходит. Но как только это случилось, начали активно избавляться от обесценивающейся валюты. Растущий спрос позволил риелторам практически бесконтрольно повышать цены. Начиная с апреля цены росли безостановочно, и в итоге к декабрю рост составил в среднем 40%, а цена превысила полторы тысячи долларов. Стоимость отдельных объектов выросла на 50–70%. Например, очень существенно подорожала жилплощадь в домах серии П-44Т, возводимых ДСК-1 (более 1700 долларов за 1 кв. м).

«Но дело не только в снижении курса доллара, – констатирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Обстоятельства сложились так, что на повышение работали практически все значимые факторы: общая политическая и экономическая стабильность, развитие бизнеса, реальный рост доходов населения, повышение инвестиционного рейтинга России и приток иностранных инвестиций, высокие цены на экспортное сырье, повышение доли инвестиционных покупок жилья…»

Такие формы вложений, как паевые инвестиционные фонды и покупка акций, у нас в стране пока не получили широкого распространения, хотя по своей доходности сопоставимы с вложениями в недвижимость. Поэтому граждане выбирают последнее как более привычное и понятное. Россияне предпочитают покупать квартиры, а играть на бирже.

«Объем денежной массы увеличился за прошедший год на 38% – с 2000 млрд. руб. в начале года до 2750 млрд. руб. в конце. А индекс потребительских цен вырос всего на 12%, – считает аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. – Так что в 2003 году рынок квартир сыграл роль поглотителя излишков денежных средств и стал объектом массового инвестирования, наряду с другими рынками. Переход части квартир из предмета потребления в предмет инвестирования наложил на рынок дополнительные обязательства, присущие всем инвестициям – риск вложения средств».

Первичный рынок

На рынке новостроек с начала года началось «вымывание» недорогого жилья, и к июлю–августу его на рынке практически не было. Причиной дефицита квартир по цене менее 1000 долларов за 1 кв. м стало отсутствие предложений в районах массовой застройки: Южном Бутово, Люблино, Марьино и Митино. Все идет к тому, что в этих популярных районах скоро будет негде строить новые дома: свободной земли для строительства там уже не осталось.

Объем рынка новостроек традиционно отстает от вторичного, в прошлом году он составил, по разным оценкам, 2–3 млрд. долларов. Что же касается темпов роста цен, то здесь эксперты разошлись в цифрах. По мнению аналитика Андрея Бекетова, средний рост цен составил 41%, а стоимость 1 кв. м достигла 1530 долларов. При этом панельные новостройки подорожали на 44%, кирпичные и монолитные – на 37%. По расчетам же центра «Индикаторы рынка недвижимости», рост цен на разные типы жилья составил от 30 до 40%. «Панель» растет в цене быстрее из-за того, что в панельных домах преобладают квартиры относительно малого метража. В монолитных домах квартиры больше, а следовательно, и стоят они дороже. Другая причина опережающего роста цен на панельное жилье в том, что на первичном рынке его с каждым годом остается все меньше.

Большая часть серийных домов уходит на нужды города – под расселение пятиэтажек и в фонд муниципального жилья.

«Одна из особенностей минувшего года в том, что впервые доля продаж монолитно-кирпичного жилья в Москве и области превысила долю продаж «панели», – рассказывает директор департамента первичного рынка недвижимости Московского инвестиционного агентства недвижимости МИАН Дмитрий Кузнецов. – Так, с января по октябрь 2003 года соотношение продаж «монолита» и «панели» составило 47,5% и 41% соответственно. Другая особенность – рост доверия населения к застройщикам. Большая часть квартир в новостройках продается на этапе строительства. К моменту сдачи дома Госкомиссии обычно свободными остается не более 10–15% квартир».

Вторичный рынок

Рынок вторичного жилья в 2003 году развивался довольно динамично, и средняя стоимость 1 кв. м, по данным мониторинга, проведенного специалистами компании «ИНКОМ-Недвижимость», составила 1345 долларов. По мнению Андрея Бекетова, цены выросли на 45% в долларах и на 38% в рублях, а суммарный объем вторичного рынка Москвы составил 6–8 млрд. долларов. Максимальный рост цен в 2003 году был отмечен в 9-этажных кирпичных и монолитных домах (56%), минимальный – в панельных пятиэтажках (44%). Практика показывает, что самые низкие цены сохраняются в районах, где преобладает панельное жилье и где нет пятиэтажек под снос, а также в новой монолитной застройке.

Цены менялись в зависимости от изменения объема предложения, и, например, с января по октябрь они выросли почти на треть. По данным того же мониторинга «ИНКОМ-Недвижимости», в январе–апреле уровень предложения оставался стабильно высоким, с мая по август он немного снизился, а в сентябре–октябре вновь начал расти. Но до весенних объемов осенние продажи так и недотянули.

Самыми востребованными, как всегда, оказались однокомнатные квартиры, 50–70% которых уходит в первые 3–4 недели со дня заключения договора продавцов с риелторами. По данным МИАН, подавляющее большинство покупателей (почти 70%) подыскивали одно- и двухкомнатные квартиры. 21% граждан желал приобрести трехкомнатную квартиру, а вот спрос на многокомнатное жилье резко упал. Доля таких апартаментов на рынке теперь не превышает 3%. Как одну из особенностей эксперты отмечают большую долю новостроек, которые практически сразу после покупки попадают на вторичный рынок жилья. Такие «старые» новые квартиры составляют порядка 20% от всех предложений. Это еще одно подтверждение того, что число людей, рассматривающих покупку квартиры как инвестиционный проект, растет.