На дальних подступах

Относительно доступная цена по-прежнему остается, пожалуй, главным конкурентным преимуществом подмосковного жилья. И это неудивительно: по данным риелторов, цены на квартиры здесь как минимум вдвое ниже, чем в столице. Именно поэтому потенциальные покупатели, желающие улучшить свои жилищные условия, в первую очередь обращают внимание на пригород. «Семьи, живущие в однокомнатной квартире в Москве, продав ее, вполне могут рассчитывать на покупку двух, а возможно, и трехкомнатной квартиры в области, – утверждает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. – Кроме того, Подмосковье пользуется большим спросом у жителей других регионов, которые переезжают на постоянное место жительства поближе к Москве. И, наконец, сами подмосковные жители улучшают свои жилищные условия. Определенную роль играет и инвестиционный интерес. Есть проекты, в которые выгодно вкладывать средства. Рост цен на такие объекты с момента начала продаж на нулевом цикле до выхода квартир на вторичный рынок может составить до 70%».

В итоге из-за этих факторов доля сделок, совершаемых на первичном рынке Подмосковья, составляет 79% от общего количества сделок Московского региона, а доля покупок в новостройках столицы – всего 21%.

По городам и весям

Благодаря смещению покупательского спроса в область наибольший импульс к развитию и укрупнению получили населенные пункты, расположенные в 5-километровой зоне от МКАД. В частности, с учетом экологической составляющей и транспортной ситуации самыми перспективными направлениями эксперты считают запад и юго-запад. Поэтому потенциальным новоселам, ориентирующимся на пригород, стоит обратить внимание на Красногорск, Одинцово, Град Московский на Киевском шоссе, Ново-Переделкино, Апрелевку и Троицк.

Впрочем, интересные предложения есть и на юго-востоке. «Впервую очередь это Реутов, который входит в число тех городов, которые расположены к Москве, что называется, ближе некуда, – утверждает заместитель директора «ЦС Недвижимость» Наталья Ткач. – С юга город граничит с районом Новокосино – последний хоть и расположен за Кольцевой автодорогой, но административно принадлежит столице. Получается, что сам Реутов обеспечивает своим жителям вполне столичный уровень комфорта. А в следующем году это удобство еще более увеличится благодаря запуску новой станции московской подземки «Новокосино». Располагаться она будет в черте одноименного района, но жителям очень многих домов в Реутове до нее 10 минут пешком. Именно там группа компаний «Центрстрой» возводит два новых микрорайона со всеми необходимыми инфраструктурными объектами».

При этом вне зависимости от расположения, по словам генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Марии Литинецкой, безусловным лидером спроса остаются однокомнатные квартиры – на их долю приходится 58% сделок. Двухкомнатные приобретаются в два раза реже – их доля составляет 29%, трехкомнатные пользуются спросом у 10% покупателей, а четырехкомнатные – только у 3%.

Что касается формата пригородного жилья, то здесь потенциальным покупателям есть из чего выбирать. Для тех, что ищет квартиру бизнес-класса или рассчитывает на улучшенный эконом, имеет смысл присматриваться к недвижимости, расположенной в центре города. Именно здесь, по словам застройщиков, экономически целесообразно возводить монолитные и монолитно-кирпичные дома. Для тех же, кого устраивает массовая панельная застройка, соответствующие варианты надо искать в более отдаленных районах, где проводится комплексное освоение территорий. «Строительство таких проектов идет в несколько этапов на протяжении нескольких лет, поэтому для ускорения темпов возведения выбирается быстровозводимое жилье панельных серий, – поясняет г-жа Литинецкая. – А для повышения темпов реализации проект изначально выходит на рынок по более низким ценам. Именно поэтому доля панельного домостроения с каждым годом только растет».

Однако, как отмечают представители компании «Инком-Недвижимость», стереотип, что дома эконом-класса – это некачественные постройки, промерзающие зимой и душные летом, по-прежнему актуален. «Доступная по цене квартира в панельном доме – не значит плохая, – уверяют специалисты. – Сейчас здания эконом-класса строятся с применением инновационных технологий. Сочетание недорогих, но качественных материалов и последних разработок в строительной отрасли позволяет строить надежные и доступные по цене дома».

Впрочем, в последнее время будущие новоселы начали активно интересоваться малоэтажной недвижимостью, возведение которой особенно актуально для пригородов.

При этом наиболее интенсивное строительство в ближнем Подмосковье ведется на юге, юго-западе и востоке области, где имеется достаточно свободных территорий. Однако при желании подобрать что-то оптимальное можно на западе и северо-западе. Вообще же столичные города-спутники могут похвастаться значительным количеством проектов: ежемесячно на рынок выходят от 5 до 12 новых объектов. Причем наиболее высокие темпы продаж демонстрируют дома на высокой стадии готовности. При этом 65% покупателей интересует жилье с отделкой и привлекательными ипотечными программами. В частности, это объясняется тем, что со времен кризиса потребителей до сих пор страшит перспектива долгостроя. Но, по словам г-на Зиминского, здесь все зависит от застройщика. И если в одном случае в почти готовом объекте приемки дома госкомиссией можно ждать на протяжении нескольких лет, то в другом, купив квартиру на этапе котлована, ключи дают точно в срок.

Бюджет на покупку

Если же говорить о ценах на подмосковную недвижимость, то здесь наблюдается довольно широкий диапазон. К примеру, неизвестные застройщики, только начинающие проект, могут выставить квартиры по 30 тыс. рублей за «квадрат», в то время как более раскрученные компании просят по 80–100 тыс. рублей за ту же площадь, правда, в уже готовом доме.

«В последнее время все большую популярность набирает интересная тенденция, – продолжает г-н Зиминский. – Застройщик имеет участок под ИЖС в деревне или поселке, но строит на нем не индивидуальный дом, а клубный, рассчитанный на несколько квартир. Иногда количество квартир доходит до тридцати. Затем все это оформляется как ЖСК. Сегодня по Подмосковью уже десятки случаев такой застройки. Дома, как правило, трехэтажные, обязательно с внутренним двориком и открытой парковкой. Цены от 999 тыс. рублей за однокомнатную квартиру на первом этаже, до 1,8 млн. рублей за трехкомнатную. Срок реализации такого проекта 1,5–2 года. Риск, конечно же, велик. К тому же в таких объектах нет ни рассрочки, ни ипотеки: банки такие проекты аккредитовывать не спешат».

Говоря о зависимости стоимости жилья от стадии его готовности, риелторы предупреждают, что от начала подготовительных работ до сдачи дома госкомиссии стартовый ценник может вырасти на 30–40% в зависимости от месторасположения, характеристик и типа дома.

При этом, по словам г-жи Литинецкой, наиболее доступные по стоимости объекты недвижимости на рынке новостроек города расположены на удалении 14–17 км от МКАД. «В первую очередь это Подольск: средняя цена квадратного метра здесь – 51–52 тыс. рублей, за ним следует Щелково – 52–53 тыс. рублей за кв. м, третье место занимает Лобня – 54 тыс. рублей за кв. м, затем идет Пушкино – 55–56 тыс. рублей за кв. м, и пятая строчка принадлежит Нахабино, где цены начинаются с отметки 57–58 тыс. рублей за «квадрат». В итоге порядка 60% сделок на рынке новостроек совершается в ценовом диапазоне 3–5 млн. рублей».

Рассрочка против ипотеки

Впрочем, даже при таких сравнительно гуманных ценах ипотека на подмосковном рынке недвижимости более чем востребована. «95% новостроек в Подмосковье реализуется по договорам долевого участия и как следствие проще аккредитовывается банками, – утверждает г-н Зиминский. – Что касается рассрочки, то сегодня компаний, которым удалось сделать ее полноценным инструментом продаж, очень мало. А беспроцентная рассрочка на год или более – это, как правило, миф. Рассрочку можно получить месяца на три, другой вопрос – насколько это удобно покупателям. Такой вариант приемлем только для тех, кто продает свою старую квартиру или в ближайшее время ждет крупных финансовых поступлений. В большинстве же случаев схема покупки квартиры в рассрочку в Подмосковье выглядит так: первоначальный взнос равен 30–60% от стоимости квартиры, оставшаяся часть погашается равными платежами в срок от 3 до 9 месяцев».

Кроме того, по словам г-жи Ткач, приобретать недвижимость в рассрочку предпочитают люди, имеющие деньги, но не имеющие подтверждения своих доходов. «Являясь не только застройщиком, но и основным инвестором, группа компаний «Центрстрой» предоставляет своим клиентам возможность получить беспроцентную рассрочку на два месяца, – продолжает специалист. – На срок от трех до шести месяцев действует рассрочка со ставкой 2,1% в месяц».