У самого синего моря

Наиболее респектабельным и популярным среди иностранных покупателей считается жилье на побережье. Красоты Адриатического моря никого не оставляют равнодушными, поэтому если встает вопрос о приобретении собственности в Черногории, предпочтение отдается береговой линии. Цены на прибрежные апартаменты зависят от множества факторов: расстояния до моря, размера, возраста или степени готовности объекта, а также инфраструктуры района. Наибольшим спросом пользуется недвижимость в Бококоторской бухте, потому что по своим климатическим и природным характеристикам она считается чистейшим местом в Европе. На втором месте Будванская Ривьера, хотя за последние несколько лет из-за строительного бума она несколько перенаселена. Цены на постройки в относительной близости от моря (более 150 метров) колеблются в диапазоне 2–4 тыс. евро за квадратный метр. Если же речь идет о домах и квартирах, расположенных непосредственно у самого берега, то стоимость квадратного метра возрастает до 5–6 тыс. евро. Цена увеличивается, если объект недавно построен, отремонтирован или имеет собственный пляж, участок или пристань.

«Если еще совсем недавно иностранные клиенты покупали жилье не далее 500 метров от моря, то сегодня наблюдается повышенный интерес к объектам, находящимся на горных склонах, – рассказывает «НИ» генеральный директор агентства недвижимости Мария Василенко. – Эти места по праву считаются самыми красивыми в стране, но пока что коммуникации и инфраструктура районов оставляют желать лучшего, поэтому и стоимость жилья гораздо ниже – 1,3–2 тыс. евро за квадратный метр. Но, в скором будущем, когда эти проблемы будут устранены, цены взлетят в геометрической прогрессии».

Помимо того, что черногорская недвижимость является перспективной во всех отношениях, у нее есть одна отличительная особенность – наличие собственной системы водоснабжения от подземных источников. Это помогает избежать проблем с недостатком питьевой воды в целом по стране.

Апартаменты вне конкуренции

Вся недвижимость в Черногории подразделяется на частные дома (они же виллы) и квартиры, их еще называют апартаментами. Жилье в этой стране классифицируется не по количеству комнат, как принято в России, а по количеству спален. Например, однокомнатными будут считаться апартаменты, состоящие из гостиной, кухни и одной спальни. Помимо квартир с определенным количеством комнат, большой популярностью пользуются так называемые студии. Это апартаменты, совмещающие в одном помещении кухню, спальню, гостиную и кабинет.

В основном многоквартирные жилые комплексы строятся на расстоянии 100–800 метров от береговой линии. Архитектура зданий разработана таким образом, чтобы обеспечить вид на море максимальному количеству собственников. Новые дома строятся очень быстро. Начав работы осенью, к концу весны уже можно получить готовые апартаменты с отделкой под ключ по европейским стандартам. Из строительных материалов предпочтение отдается кирпичу.

«Планировки черногорских квартир, которые отличаются просторностью и функциональностью, обычно полностью устраивают российских покупателей, – рассказывает г-жа Василенко. – Места достаточно не только в больших, но и в самых маленьких, дешевых квартирах, даже несмотря на то, что зачастую вместо отдельной кухни там существует просто небольшой кухонный уголок. Отличительная особенность местного жилья – огромные балконы площадью от 6 до 20 квадратных метров, которые, по сути, выполняют функции еще одной комнаты».

Если приобретать квартиру на этапе строительства, у покупателя появляется гораздо больше возможностей: можно выбрать собственную планировку, а также отделочные материалы на свой вкус.

Строить самому дешевле

Впрочем, на черногорском рынке недвижимости спросом пользуются не только апартаменты, но и частные виллы. Выбор очень велик: покупателям предлагают как шикарные новостройки, так и старинные каменные дома прошлого века. Диапазон цен составляет от 200 тыс. до 6 млн. евро. Если повезет, можно найти старые дома под слом в хорошем месте, недалеко от моря, с собственным садом или огородом. В этом случае сама недвижимость стоит буквально копейки: основную ценность представляет земля, которую потом можно использовать под строительство собственного коттеджа. «Если стоит задача сэкономить, то, во многих случаях, выгоднее покупать земельные участки и возводить на них постройки, – утверждает менеджер по продажам риэлтерской компании Владислав Иванько. – Стоимость земли в Черногории колеблется в районе 100–400 евро за квадратный метр, в зависимости от местоположения участка. А цена строительства равняется примерно 400–1,5 тыс. евро за квадратный метр. Но перед тем как заключить сделку, необходимо удостовериться, есть ли у данного участка разрешение на строительство, так как на некоторых территориях оно запрещено законом. Также следует иметь в виду, что земельные участки площадью более 500 квадратных метров, имеют право приобретать только юридические лица, зарегистрированные в этой стране».

Покупая готовые дома в Черногории, необходимо учитывать некоторые особенности их строительства. Во-первых, у зданий отсутствует фундамент. Стены строят прямо из земли, причем без дополнительной гидроизоляции. Несмотря на то, что грунт в Черногории не промерзает, по стенам, если они, например, из бетона, поднимается сырость и может возникнуть грибок. Во-вторых, Черногория – сейсмоопасный район, поэтому лучше удостовериться, что здание возведено по всем правилам. И, в-третьих, в черногорских домах практически полностью отсутствует вентиляция. Просто потому, что при традиционном образе жизни черногорцев она не нужна – двери и окна постоянно открыты.

Без особых хлопот

Процесс покупки недвижимости в Черногории – дело совсем не сложное: никаких особенных документов и разрешений для этого не требуется. По закону «Об иностранных инвестициях», россияне могут приобретать недвижимость в стране без каких-либо ограничений. Процедура оформления сделки купли-продажи занимает всего два-три дня. Жилье покупается у прямого собственника. Особенностью Черногории является то, что там нет института нотариусов, и все документы заверяются в суде. Поэтому визировать сделку будет не юрист, а секретарь суда. Заключить договор купли-продажи может сам покупатель или его доверенное лицо, регистрация нового владельца происходит в Общине, поэтому личное присутствие необязательно. Покупатель может оформить доверенность на адвоката или сотрудника риелтерского агентства, который самостоятельно решит все административно-юридические вопросы.

«Подписание предварительного соглашения обычно осуществляется одновременно с выплатой 10% задатка, – поведал «НИ» г-н Иванько. – При операциях купли-продажи уплачивается единовременный налог в размере 3% от стоимости жилья. Завершение сделки происходит в момент получения Решения Общины о переходе права собственности на нового владельца и Листа собственности. Существует разрыв в оформлении недвижимости, связанный с тем, что после подписания договора купли-продажи необходимо полностью рассчитаться с продавцом, и только после этого проходит регистрация сделки в Кадастре». Помимо единовременного налога, покупателя ждут также расходы на регистрацию сделки в суде – 80–400 евро и уплату ежегодного налога в размере 0,08–0,8% от суммы сделки. Получение Листа собственности обойдется в 30 евро, а оплата услуг риелтерской компании будет стоить 3% от цены объекта недвижимости.