Posted 23 августа 2007,, 20:00

Published 23 августа 2007,, 20:00

Modified 8 марта, 08:37

Updated 8 марта, 08:37

На работу, как на отдых

На работу, как на отдых

23 августа 2007, 20:00
Московское правительство решило ограничить строительство офисных зданий в центре города. Эксперты считают, что это непременно скажется на рынке коммерческой недвижимости. И дело не только в том, что цены вырастут, они и так год от года не уменьшаются. С изменением офисной географии должно повыситься качество деловых по

Стоимость аренды современного – вновь построенного или «приспособленного» – столичного офиса формируется под воздействием целого ряда факторов. Самый главный из них, как отмечают специалисты, – это острая нехватка площадей. Офисный дефицит позволяет владельцам зданий диктовать конечную цену квадратов порой весьма произвольно. Тем не менее на нашем рынке уже существует единый для всей коммерческой недвижимости перечень критериев оценки.

Скажи, где ты работаешь, и я скажу, кто ты

Пожалуй, самый важный фактор при выборе офиса – его месторасположение. В зависимости от района и даже улицы, на которой стоит здание, цена может меняться кардинально. Например, хороший новый офис в Медведкове обойдется арендатору примерно от 600 до 800 долларов за 1 кв. м в год. А в центре города, снимая помещение того же уровня, уложиться в эту ценовую «вилку» вряд ли удастся. Здесь подобные «квадраты» предлагают по цене от 850 до 2,5 тыс. «зеленых».

Еще одна географическая составляющая, которая, как правило, закладывается в стоимость аренды, – это транспортная доступность. Это понятие включает в себя и близость метро, и удобство подъезда на частном автотранспорте. Так, офис, расположенный на «вечно стоящей» Ленинградке, как правило, заметно дешевле помещения на более подвижном проспекте Сахарова. В центре, впрочем, это правило чаще не действует: несмотря на постоянные пробки, наибольшей популярностью по-прежнему пользуются офисы на Садовом кольце.

Московские власти решили запретить строительство новых офисных зданий в центре города. Однако те, что уже возводятся, смогут закончить работы, поэтому цена аренды помещений в них будет, скорее всего, заоблачной. Альтернатива – площади за Третьим транспортным кольцом, по которому, как полагают чиновники, офисный люд и будет добираться до места работы. Однако и здесь свободных пространств хоть и больше, но на всех не хватит. Поэтому уже сейчас активно развернулось строительство загородных бизнес-парков. Это новшество представляет собой комплекс зданий с мощной социальной инфраструктурой, позволяющей работникам проводить там столько времени, сколько необходимо. Помимо кафе, банков, салонов красоты и магазинчиков, бизнес-парки включают в себя детские сады, бассейны, спорткомплексы и даже гостиницы или мотели.

В тесноте и в обиде

Другим важным фактором при выборе офиса является его площадь. Многочисленные транснациональные корпорации, в последние годы массово выходящие на отечественное бизнес-пространство, с их тысячами сотрудников не могут довольствоваться небольшим особнячком, им необходимы гигантские «оупенспейсы», в которых каждый офисный трудяга виден как на ладони. Да и отечественные крупные компании не могут ютиться в тесноте.

По мере развития бизнеса многим фирмам приходится отказываться от насиженных и очень выгодных в финансовом отношении мест и переезжать на новые, более дорогие. Как рассказал «НИ» сотрудник представительства крупной европейской компании Олег Шмидт, фирма арендовала старинный трехэтажный особнячок еще в середине 90-х. «Тогда это было очень выгодное предложение. За 10 млн. долларов мы сняли и здание, и большую парковку рядом с ним сразу на 50 лет вперед. Но теперь мы все там не помещаемся и вынуждены искать другой офис», – сообщил он. Вместо прежних 2,5 тыс. кв. м понадобилось 5,5 тыс. Платить же придется около 2 млн. долларов в год только за аренду помещений, а еще есть парковка на три с лишним сотни машин, которая стоит 160 тыс. долларов. Этот пример наглядно иллюстрирует, как цена зависит от площади и насколько она изменилась за 10 лет.

Плата за уровень

Арендатор у нас должен быть готов к тому, что классность здания в целом может не совпадать с качеством помещения, которое он намерен снять. Владелец небольшой частной фирмы Алексей Робертович рассказал «НИ», что, когда его компании понадобился офис в более престижном, чем раньше, месте, он решил арендовать его в одном из центральных столичных бизнес-центров класса «А». «Мне долго рассказывали, как у них все здорово, что в стоимость аренды входит куча всяких «наворотов», а потом оказалось, что предлагаются две клетушки со столом и стульями. Там даже окон не было!» – возмущается бизнесмен. А платить нужно было 830 долларов за «квадрат» в год – центр-то высшего класса.

А уровень расценок на сегодняшний день таков. Класс «А» – от 600 до 2,5 тыс. долларов за 1 кв.м. В классе «В» диапазон еще шире: от 400 до 2 тыс. «зеленых». В демократичном классе «С» арендная плата, как правило, не превышают 500 долларов за «квадрат». В классах «D» и «Е» плата чаще всего производится «по договоренности», но, по экспертным оценкам, редко превышает 2–3 сотни долларов за метр в год.

ЧТО ДОЛЖНО БЫТЬ В ХОРОШЕМ ОФИСЕ

1. Высококачественная стандартная отделка, современные инженерные системы, включая BMS (система управления зданием).

2. Профессиональное управление зданием.

3. Удобный подъезд и транспортное сообщение.

4. Система кондиционирования не ниже двухтрубной.

5. Подвесные потолки.

6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем2,7 м.

7. Открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами).

8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей либо фальшпол.

9. Современные стеклопакеты и их рациональное расположение.

10. Высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд.

11. Подземная парковка.

12. Качественные материалы в отделке общих помещений.

13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее одного на 100 кв. м арендуемой площади.

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%.

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.

16. Два независимых источника энергоснабжения (мощность для низковольтных сетей не менее 50 Вт на 1 кв. м полезной площади + 20 Вт дополнительно для освещения).

17. Нагрузка на межэтажные перекрытия не более 400–500 кг на 1 кв. м.

18. Наличие системы безопасности и контроля доступа в здание.

19. Столовая для сотрудников и другие удобства.

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18–20 м.


Офисное здание класса «А» должно соответствовать минимум 16 из 20 перечисленных критериев, класса «В» – 10, а класса «С» – 8-ми.

По данным портала igrem.ru



КАКИЕ БЫВАЮТ ОФИСЫ

Существует общеупотребительное деление офисов на классы «А», «В», «С», «D». Однако, поскольку эта классификация была заимствована с Запада, а наш рынок, как всегда, имеет свою специфику, офисные здания в России делятся на категории «A+», «A», «A-» (или А1, А2, А3), «B+», «B» (или В1, В2). Плюсы, минусы и цифры означают, что офис отстает от норм своей категории по одному-двум параметрам или превосходит их.
Класс «А» – самый престижный. Как правило, такие офисы расположены в центре города, в только что построенных или реконструированных зданиях. Для них характерна свободная или коридорно-кабинетная планировка. Они снабжены современной системой вентиляции, кондиционирования и климат-контроля, современной системой безопасности, наземной и подземной автостоянками и развитой инфраструктурой. Для сотрудников предусмотрены столовая, кафе, спортзал, бизнес-центр. Независимые источники электроснабжения, современные скоростные лифты, оптико-волоконные телекоммуникации и качественный провайдер телекоммуникационных услуг также обязательны.
Класс «В» – это, как правило, те же бизнес-центры класса «А», только после 5–7 лет эксплуатации, или особняки после полного переоборудования и ремонта. Реже к этому классу относят новостройки последних 10–15 лет и реконструированные административные и промышленные здания советского времени. Такие офисные здания считаются на рынке наиболее востребованными, поскольку отличия от класса «А» не так уж принципиальны, но аренда обходится дешевле.
Класс «С» – это преимущественно здания, построенные в советское время (бывшие НИИ, заводы, фабрики), перепрофилированные под офисное использование. Как правило, их внешний вид непрезентабелен, возможны перебои с электроснабжением. Другие характерные черты – неважная транспортная доступность и неразвитая инфраструктура. Планировка здания, система вентиляции, инженерные сооружения устарели, а уход за ними осуществляется исключительно силами собственника.
Класс «D» – это обычно административные здания советского времени, построенные более 20 лет назад и, как правило, уже требующие ремонта.

По материалам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»

"