Великий исход за МКАД

Направления «не для всех»

Любое обсуждение тем, касающихся загородной недвижимости, как правило, начинается с описания Рублевско-Успенского направления. Безусловный лидер, как по стоимости недвижимости, так и по концентрации сильных мира сего на один квадратный метр, направление уже давно позиционируется как наиболее престижное.

Именно эти места для отдыха от трудов праведных облюбовали первые лица советского, а позже и российского государства. Еще в 1935 г. в Барвихе открылся санаторий Совмина СССР, а вскоре в окрестностях здравницы как грибы после дождя выросли номенклатурные дачи. В эти же годы соседняя Жуковка приглянулась руководству всесильного НКВД. Особо «неблагонадежные» местные жители отправились на Колыму, а их дома превратились в дачи высокопоставленных чекистов. Здесь жил и сам нарком Николай Ежов. В советское время в лесных угодьях Жуковки выросли поселки Совмина СССР и ЦК КПСС с добротными двухэтажными дачами и развитой инфраструктурой. Позже здесь начали строиться поселки академиков, генералов, деятелей искусства.

Несмотря на нынешние заоблачные цены – от $20 до 50 тыс. за сотку, землю на Рублевке купить не просто. Любое предложение по недвижимости уходит в считанные дни, а спрос продолжает расти с каждым годом. По мнению Алексея Овсянникова, ведущего специалиста отдела загородной недвижимости компании Vesco Realty, одна из главных причин сверхдорогих цен «Рублевски» – регулируемая дозировка продаж земли. «Земля под строительство здесь есть, более того, ее много. Участки, особенно лесистые, продаются постоянно, но потихоньку. Естественно, это стимулирует рост цен. Но, если «процесс» в ближайшие годы пойдет быстрее, цены могут снизиться. Однако пока это, как говорится, вопрос открытый».

О высоком спросе на недвижимость по этому направлению свидетельствует и активное коттеджное строительство. Из 250 выставленных в Подмосковье на продажу коттеджных поселков более 50 находятся в этих местах. Причем большинство из них относятся к классу «А», то есть позиционируются как элитные. В среднем стоимость особняка составляет от $900000 до $2000000. Наиболее востребованный участок Рублевского шоссе – в пределах 15 км от МКАД.

Характерной чертой рублевских поселков является их камерность и закрытость. Количество домовладений редко когда превышает 50. Исключения составляют разве что такие гиганты, как «Рублевское» (100 домов), «Горки-8» (200 домов), «Успенские дачи» (90 домов), «Николино» (150 домов), «Коттон Вей» (250 домов) и «Лесные дали» (105 домов). Как правило, все поселки хорошо охраняются, в том числе военизированной охраной. В отличие от прочих подмосковных направлений Рублевское обладает максимально насыщенной инфраструктурой. В шаговой доступности от поселков находятся спортивно-оздоровительные, развлекательные и торговые заведения, предоставляющих услуги самого высокого уровня.

Западные направления Подмосковья, к коим относится и Рублевка, наиболее благоприятны в смысле экологии. Здешние воздух и вода еще не успели пропитаться смогом и отходами жизнедеятельности города-гиганта, а собственных вредных производств здесь нет. Большая часть территории покрыта лесами. К тому же на западе расположено много «рыбных» водоемов и самое большое по площади подмосковное водохранилище – Истринское. Немалую лепту в популярность Рублевки вносит высокое качество местных дорог. Благоустроенные и ухоженные трассы позволяют добираться до столицы в считанные минуты. Правда, это не касается часов следования президентского кортежа, когда шоссе перекрывают наглухо.

Дачи «бизнес-класса»

Жизнь на Рублевке – прерогатива очень состоятельных людей, способных переплачивать за раскрученный бренд места немалые деньги. Средний же класс предпочитает покупать недвижимость по Новорижскому и Калужскому направлениям. Именно здесь сосредоточено максимальное число поселков бизнес-класса, где за меньшую сумму реально приобрести коттедж, сходный по характеристикам с особняками Рублевского направления. Средний ценовой уровень домовладения в строящемся поселке составляет от $300000 до $700000. Цены на землю колеблются от $5000 до $20000 за сотку.

Новая Рига, пожалуй, единственное направление, где одинаково востребованы коттеджи и в 15-километровой, и в 40-километровой зонах от МКАД. Это обусловлено прежде всего качеством автомобильной трассы. Шоссе – одна из немногих скоростных дорог Подмосковья. Пробки здесь большая редкость. Соответственно преодолеть любое расстояние до столицы не проблема. А вскоре трасса продолжится и в пределах Москвы, когда образуется новый Краснопресненский проспект.

Новая Рига – достаточно молодое направление. Активно развиваться оно начало не более пяти лет назад. Но уже в 2001 году в рейтинге наиболее ликвидных направлений вышло на почетное второе место. Риелторы моментально окрестили Новую Ригу «прорывом года». До сих пор развитие направления идет мощными темпами. В основном за счет большого количества «свободной» земли.

На сегодняшний день к продаже предлагается более 60 коттеджных поселков. Причем в отличие от Рублево-Успенского шоссе резиденции по Новорижскому направлению достаточно масштабны и характеризуются хорошо развитой инфраструктурой. Например, поселок Павлово (14 км от МКАД), где расположено более 200 домов. Проект поселка предусматривает строительство коттеджей площадью от 400 до 700 кв. м на участках от 20 до 70 соток. При этом соблюдена единая концепция застройки, которая совсем не означает типовое строительство. Проекты домов предполагают архитектурное разнообразие и в то же время стилевую гармонию. В поселке предусмотрено строительство максимально насыщенной социальной инфраструктуры. Специально для этих целей отведена территория площадью 17 гектаров, где будет размещено все необходимое для полноценной, комфортной жизни за городом – супермаркет, фитнес-центр, школа, детский сад и т.д. Стоимость дома в Павлово колеблется от $700000 до $1300000.

По Новорижскому направлению встречаются и необычные для Подмосковья предложения. Например, недвижимость в дачных отелях, предназначенных в первую очередь не для круглогодичного проживания, а для полноценного отдыха. Например, поселок Лада Holiday (50 км от МКАД) выстроен всего в 100 метрах от береговой линии Истринского водохранилища. На территории площадью 3 га возведены два типа коттеджей из северной сосны площадью 70 и 130 кв. м, которые можно арендовать на удобный срок. В Ладе можно покататься на лодках, яхтах, катерах и прочей водной технике. Сыграть в бильярд или настольный теннис. Заглянуть в бар с караоке либо попариться в настоящей русской бане.

Истра Holiday вмещает до 250 человек и предлагает размещение как в гостинице на 24 номера, так в 12 таун-хаусах или 10 коттеджах. Также в отеле имеются два коттеджа VIP-класса– двухэтажные апартаменты класса де люкс с двумя спальнями, гостиной с камином и сауной. Отель предлагает все необходимое для отдыха на воде – экскурсии по акватории Истринского водохранилища на скоростном катере, катание на водных лыжах и водных мотоциклах, аренду весельных лодок и катамаранов, обучение виндсерфингу и многое другое. Почти полукилометровая пляжная зона оборудована шезлонгами, зонтиками и кабинами для переодевания.

По Калужскому шоссе притязания покупателей сосредоточены в основном в районе до 20 км от МКАД. Это направление занимает в условной «табели о рангах» третье место и становится все более востребованным. По большей части за счет строительства относительно недорогих, но качественных поселков категории «Б». А также благодаря поселкам-таун-хаусам, стоимость жилья в которых не превышает $1000 за кв.м. На сегодняшний день по Калужской трассе продается почти 30 поселков, стоимость жилья в которых колеблется от $800 до $2000 за кв.м. Средняя же цена на землю составляет $2000–6000 за сотку. По порядку цен и социальному статусу покупателей с Новой Ригой и Калужским шоссе сопоставимы Киевское, Минское и Ленинградское направления. Интерес к последнему мог бы быть несколько выше, но многокилометровые автомобильные пробки отпугивают потенциальных потребителей еще на стадии принятия решения о покупке недвижимости.

Для яхтсменов и горнолыжников

Мода на активные виды спорта, как зимние, так и летние, спровоцировала спрос на коттеджи по Дмитровскому и Ярославскому направлениям. Мало того, что эти трассы уникальны в смысле «большой» воды – между ними, перетекая одно в другое, цепочкой вытянулись целых семь водохранилищ (Клязьминское, Пироговское, Пяловское, Учинское, Пестовское, Икшинское и Яхромское), так по Дмитровке находятся популярные горнолыжные курорты «Волен», «Сорочаны», «Турист» и т.п.

Спрос на недвижимость вблизи подмосковных водохранилищ последние два года возрос необычайно. Естественно, наплыв респектабельных покупателей и острый дефицит предложений не могли не спровоцировать рост цен. По сравнению с прошлым годом цены на такие дома выросли примерно на 20–30%. Максимально востребована недвижимость ценовой категории от $300000 до $800000. Но некоторые сделки оцениваются и в $3–5 млн. Особенно в почете у покупателей дома «первой линии» с выходом на водохранилище, что дает определенные преимущества вроде сооружения собственного причала.

По данным компании «Комстрин», на данный момент у «большой» воды строится около 60 коттеджных поселков. Причем это не просто места для проживания. Это шумные курорты с развитой инфраструктурой и широкими возможностями для отдыха на воде.

Например, 50 га территории поселка «Зеленый Мыс» (28 км от МКАД) находятся на берегу Пестовского водохранилища. В поселке 230 различных по площади домов со свободной планировкой стоимостью от $350 000 до $950 000. Коттеджи снабжаются централизованной системой водопровода и канализации, городским телефоном и оптико-волоконной связью. На территории поселка расположен многофункциональный спортивный комплекс с бассейном, комплекс бань, закрытый теннисный корт, зал для сквоша, салон красоты и фитнес-центр. Длина береговой линии составляет 1200 метров. Вдоль прибрежной зоны оборудованы пляжи и парк с велосипедными дорожками. Детская зона включает просторные игровые площадки, детский сад и начальную школу. Роллердром и освещенный зимний каток позволят малышам приобщиться к активному образу жизни и получить новые впечатления. Поселок имеет собственный яхт-клуб, членство в котором стоит почти $3000 в год. Инфраструктура клуба включает оборудованную по международным стандартам марину на 50–100 судов, технический причал для подъема и обслуживания судов, ремонтную зону, теплые эллинги для зимнего хранения яхт любого класса, прокат катеров и малых судов для спорта и отдыха на воде.

Еще один райский уголок Дмитровского направления позиционируется как поселок класса «де люкс». Береговая линия поселка «Лазурный берег» (26 км от МКАД) тянется более чем на 1500 метров. К продаже предлагаются участки площадью от 0,3 до 1 га с централизованной системой водопровода и канализации, электричеством, газом. Стоимость земли составляет $25 000–$30 000 за сотку. Инфраструктура поселка обширна – спортивный комплекс с бассейном, баня, оборудованные пляжи и лесопарковая зона. Не покидая территорию, можно посидеть в ресторане, поиграть в теннис и бильярд. В скором времени планируется строительство торгового центра, аптеки и медпункта. Здесь будет работать яхт-клуб. Его члены смогут воспользоваться всеми привилегиями, предусмотренными для этого элитарного объединения спортсменов.

Неликвидные направления

Трудно представить, что еще 40–50 лет назад москвичи другим направлениям предпочитали восток и юго-восток области. Со временем активно развивающаяся промышленность свела их ликвидность на «нет». На сегодняшний день котируются лишь старые дачные поселки вроде Малаховки, Салтыковки и Абрамцева. Коттеджных поселков здесь строится мало (не более 10), а цена за квадратный метр составляет всего $300–900. Как отмечает Алексей Овсянников, «всего лишь 1–2% наших клиентов интересуются восточными районам Подмосковья. И, соответственно, далеко не все из них приобретают там жилье. Одна из показательных особенностей данного направления – большой качественный и ценовой разрыв современных поселков».

Почему покупатели не спешат селиться в этих местах, объяснимо. Во-первых, плохая экология. Здесь находится много «вредных» производств. В том числе и 20 «опасных» подмосковных предприятий, которые хранят и (или) используют в своем производстве хлор, фенолы, различные кислоты и другие подобные вещества. Добавим к этому легальные и нелегальные свалки. Например, «Сабурово», куда, помимо «родных» отходов, свозят мусор из Москвы. Или «Щербинка» (Домодедовский район), со спецучастком отходов подольского химико-металлургического завода. Вряд ли кому захочется жить по соседству с озером Солнечное (г. Раменское), где находится «дикое» захоронение площадью 1,2 га. Кто знает, что еще закопано или засыпано мусором на других юго-восточных полигонах – «Саларьево», «Некрасовка», «Торбеево». Во-вторых, низкая пропускная способность автомобильных дорог. Хуже всего обстоят дела на восточных направлениях. Щелковское, Горьковское, Егорьевское и Носовихинское шоссе очень узкие. Качество дорожного покрытия оставляет желать лучшего. Щелковская трасса проходит через огромное количество населенных пунктов. Естественно, скоростной режим в городах и поселках значительно ниже, чем на трассе. Отсюда соответственно возникают пробки.

В сторону Рязани идут две магистрали – Рязанское и Новорязанское шоссе. Скорость движения по «старой» Рязанке низкая – трасса петляет по более или менее крупным населенным пунктам, а это значит, что постоянно приходится тормозить у светофоров и пешеходных переходов. Новорязанское шоссе более проходимое. Города и деревни обходит преимущественно «по краю». Но автомобильные пробки возникают с завидной регулярностью – дорога не очень широкая. И все же постепенно и сюда приходит «коттеджная цивилизация» – уже разработано несколько интересных проектов, ничем не уступающих своим западным «собратьям». В свою очередь, областное руководство стремится улучшить дорожную сеть, развить инфраструктуру, а главное – оздоровить экологическую обстановку в этой части Подмосковья.