Ипотечные модели, развивающиеся в России

Американская модель

Двухуровневая, или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной в США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию», а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым агентством.



Немецкая модель

Как альтернативу «американской» модели ипотечного кредитования в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии, принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной.

После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. В России специализированные кредитные организации заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода.



Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использование бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

– аренда жилья с последующим выкупом;

– создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

– дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;

– ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заемщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

Александр Колошенко, член правления, начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка:
– Объективно можно говорить о том, что доступность ипотечных кредитов определяется не столько особенностями законодательства или количеством кредитующих банков, сколько доходами семьи заемщика. Без решения вопроса резкого увеличения доходов населения и уровня жизни в стране в целом говорить о развитии ипотеки нельзя. Для того, чтобы взять кредит на покупку квартиры стоимостью $40 тыс., даже при очень благоприятных условиях кредитования заемщик должен выплачивать банку несколько сотен долларов США ежемесячно, при сроке кредитования 10 лет. Иными словами, доход семьи должен составлять не менее 1000 долларов США в месяц. Соответственно, учитывая действующие цены на недвижимость в Москве и многих городах России, можно говорить о том, что развитие ипотеки начнется только со стабилизацией и ростом реальных доходов населения. Поэтому станут ли кредиты доступнее в 2004 году или нет - покажет только время.

Ольга Манукянц, начальник управления кредитования ОАО «Собинбанк»:
– Кардинальных и быстрых изменений в 2004 году, скорее всего, не будет. В течение года будут приниматься законодательные акты, регламентирующие данную сферу деятельности, увеличится количество участников-компаний на рынке. Безусловно, предложения компаний будут вариантными и условия программ станут более привлекательными для населения, но того существенного, что все ожидают, – долгосрочного ипотечного кредита по низкой процентной ставке,– в 2004 году не произойдет.

Серова Мария, начальник отдела маркетинга и продаж Управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка:
– Уже сейчас можно с определенной долей уверенности делать вывод о том, что уже в 2004 году ипотечные кредиты станут доступны более широким слоям населения, при этом на данное обстоятельство окажут влияние сразу несколько факторов. Одним из основных факторов являются грядущие изменения в законодательстве, направленные на устранение немалого количества противоречий и недоработок, не позволяющих развиваться ипотечному кредитованию в нашей стране более высокими темпами, в том числе существующих противоречий между ГПК РФ (446 ст.) и ФЗ «Об ипотеке». Также в рамках общих изменений в законодательстве в ближайшее время планируется подготовка и проведение судебной реформы, упрощающей и ускоряющей процедуру обращения взыскания; принятие поправок, направленных на снижение дополнительных расходов заемщика при заключении ипотечных сделок, и других пунктов.