Когда ипотечные кредиты станут доступными

– О рыночных отношениях в России заговорили еще в начале 90-х. Но такой популярный на Западе механизм, как ипотека, стал реальностью лишь более десяти лет спустя. Что же произошло за последние годы?

– Сегодня в стране имеются все необходимые условия для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Более того, как свидетельствует статистика, в последние годы наблюдается устойчивый рост продажи жилья в кредит (по данным российской Гильдии риелторов, в 2003 году порядка 5% жилья было продано с использованием различных ипотечных схем). Что случилось за эти годы? В России наконец появилась политическая стабильность, а экономика стала более прогнозируемой. Сформировались частные собственники жилой недвижимости, на что особенно сильно повлияла бесплатная приватизация жилищного фонда (сегодня в собственности граждан находится около 70% жилищного фонда). Доходы населения достигли докризисного (1998 г.) периода. И на данный момент более 10% населения имеют возможность взять ипотечный кредит на рыночных условиях. А если принять во внимание жилье, находящееся в собственности граждан (на сегодняшний день строительный комплекс ежегодно обеспечивает жильем менее 1,5% среднестатистических семей в пересчете на так называемые социальные нормы), то эта цифра возрастет до 20%. Деятельность региональных ипотечных операторов, непосредственно работающих с населением, подтверждает наличие спроса на ипотечные жилищные кредиты.

– Но, разумеется, рынок ипотеки не может развиваться стихийно. Насколько велика роль государства в развитии системы ипотечного кредитования?

– Со стороны государства оказывается финансовая поддержка. На региональном уровне в форме адресных субсидий гражданам – участникам ипотечных программ (субсидии первоначального взноса или процентной ставки), на федеральном уровне в форме государственных гарантий по обязательствам Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, что позволяет привлекать долгосрочные ресурсы для финансирования организаций, предоставляющих ипотечные займы. Объем государственных гарантий в 2002–2004 годах составил 6,5 млрд. рублей (с учетом гарантий по процентным ставкам). В 2003 году приступило к деятельности по рефинансированию организаций АИЖК, выкупая закладные по кредитам. На данный момент уже выкуплено закладных на сумму около 1 млрд. рублей. Еще одним финансовым резервом может послужить Пенсионный фонд. Пенсионные фонды являются крупным источником долгосрочных ресурсов, необходимых для рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих гражданам кредиты.

– Уже можно говорить о том, что создана нормативная правовая и экономическая база функционирования ипотечного кредитования. Тем не менее ипотека пока не стала массовой. Почему?

– До сих пор остаются крайне низкими доходы подавляющей массы населения страны, а значительная часть этих доходов является «черной». Из-за высоких кредитных рисков и незначительных объемов ипотечного кредитования сохраняются крайне высокие процентные ставки по кредитам. Многим гражданам не под силу высокие первоначальные расходы: размер первичного взноса (30% от стоимости приобретаемой недвижимости), транзакционные издержки (расходы, связанные с оформлением ипотечных кредитов). А банки неохотно идут навстречу гражданам, снижая ставки и размер первого взноса, так как обычно не располагают долгосрочными ресурсами (более 80% – это активы сроком до одного года, половина из которых составляют трехмесячные депозиты).

– В прошлом году был принят закон «Об ипотечных ценных бумагах» в расчете на то, что они станут надежным инструментом привлечения долгосрочных ресурсов для рефинансирования кредитных организаций. Помог ли этот закон желающим получить кредит?

– Закон был принят, но на практике пока не заработал. До сих пор остаются высокими цены на жилье. Это связано с серьезными административными барьерами при предоставлении земельных участков под строительство, всевозможными обременениями инвесторов строительства со стороны местных администраций, слабым применением современных строительных технологий и проектных решений и острой нехваткой земельных участков под жилищную застройку, оснащенных инженерной инфраструктурой. А это в свою очередь не позволяет строить большие объемы жилья.

– Опросы показывают, что до сих пор многие граждане России предпочитают накопить деньги самостоятельно, а потом сразу всю сумму отдать продавцу. С ипотекой такая схема сильно расходится…

– Действительно, в сознании граждан укоренилось недоверие банковской системе, существуют психологические барьеры жизни в кредит. Да и население крайне слабо представляет себе возможности, принципы функционирования и преимущества ипотеки. И в определенной степени не зря: пока еще отсутствует в достаточном количестве профессиональный кадровый состав участников ипотечного рынка.

– Однако мало кто спорит с тем, что будущее у ипотеки в России есть, и первый, самый трудный этап пройден. Какие шаги в этом направлении нужно делать дальше?

– Для того, чтобы обеспечить массовость ипотечного кредитования, необходимо внести изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации. В частности, уменьшить ЕСН, чтобы стимулировать предприятия платить «белую» зарплату сотрудникам, отменить налог на прибыль для заемщиков, получающих кредиты с процентными ставками ниже двух третей ставки рефинансирования, устанавливаемой Банком России. Также нужно отменить НДС при обороте жилыми помещениями на вторичном рынке и при продаже земельных участков, не находящихся в частной собственности (до разграничения прав собственности на них – федеральная, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований), для снижения цен на рынке жилья, ввести местный налог на недвижимость.