Posted 23 мая 2004,, 20:00
Published 23 мая 2004,, 20:00
Modified 8 марта, 09:46
Updated 8 марта, 09:46
Поставщики – беда строителей
Сегодня средняя себестоимость строительства панельного жилья составляет около $350 за квадратный метр, монолитного – около $500. Эта величина зависит от нескольких факторов: стоимости аренды земельного участка, затрат на проектно-изыскательские работы, на создание инженерных коммуникаций, покупку строительных материалов, использование техники и оборудования, на оплату труда. Кроме того, она включает в себя статьи расходов на услуги заказчика и расходы по рекламе жилья.
Застройщики несут прямые затраты на строительство и так называемые косвенные расходы. По их данным, прямые затраты составляют примерно 85% себестоимости. Из этих 85% на строительные материалы уходит примерно 65–70%, в том числе 2–2,5% – расходы на амортизацию материалов, 15–22% – на заработную плату рабочим и 5–8% – на накладные расходы.
«В последнее время себестоимость строительства значительно увеличилась», – отмечает пресс-секретарь компании «Сити XXI век» Сергей Лядов. Особенно резко подорожали строительные материалы. Если в январе тонна арматуры стоила $400–450, то в апреле она подорожала до $700.
Только за период январь–март это привело к повышению себестоимости строительства на $45 за квадратный метр. Цена бетона в этот период выросла на 15%, что накинуло квадратным метрам еще по $10. После введения нового ГОСТа по установке окон и одновременного удорожания стекла стоимость только окон за три месяца выросла на 25–30%, а в пересчете на квадратные метры – на $6–7 за кв.м. Повысились цены и на другие составляющие строительства: на 15% по кирпичу ($4 на 1 кв. м), на 15% по газосиликатным и пенобетонным строительным блокам ($3–4), на лифты, утеплители и электрооборудование – на 5–10%.
Как отметили в компании «Стройметресурс», вследствие повышения цен на стройматериалы себестоимость строительства квадратного метра повысилась за три месяца примерно на $70. А в целом на жилье у компании, как и у многих других, цены за три месяца выросли на 9–11%.
$100 для первого шага
Как правило, строители выходят не на готовую площадку. Зачастую требуется ремонт или прокладка новых инженерных коммуникаций, вывоз мусора. Затраты возрастают, если в микрорайоне уже имеются здания, которые нужно снести или реконструировать, что тоже берет на себя инвестор-застройщик. Все эти расходы определяются как накладные. Как правило, в компаниях доля накладных расходов составляет 6–15%.
Накладные расходы можно разделить на условно-постоянные и условно-переменные. К первой группе относят те, которые компания будет нести даже в том случае, если строительство в данный момент она не ведет. Например, оплата услуг бухгалтерии, аренда и содержание помещения. Величина условно-переменных уже зависит от конкретных объемов строительства и условий, в которых возводятся те или иные дома.
По данным «Стройметресурса», за последние несколько лет затраты на строительство новых инженерных сетей увеличились в 2–3 раза, и на сегодняшний день эти затраты составляют $50–100 на 1 квадратный метр жилья. При этом, как заметил начальник департамента маркетинга, рекламы и общественных связей компании Владимир Захватов, с повышением «элитности» жилья доля накладных расходов в компании возрастает.
5% за успех
Расходы на рекламу у одних могут быть включены в статью накладных расходов, у других стоять отдельной строкой уже вне строительных затрат. Как правило, на продвижение объекта застройщики тратят от 5 до 10% себестоимости строительства. Но есть и исключения. Компания «Стройметресурс», например, открыто заявляет о том, что выкладывает в 4–5 раз меньше, чем большинство других. Причем эти расходы зависят от объемов продаж. По словам г-на Захватова, количество денег, которые будут затрачены на рекламу, определяется от суммы вырученных средств от продажи квартир в предыдущие месяцы, а доля расходов составляет менее 2% от этой суммы. И, наоборот, просмотрите глянцевые журналы, взгляните на телевизионные рекламные ролики, пройдитесь по центральным улицам столицы – если у вас перед глазами замельтешат одни и те же образы или слоганы, знайте, что на это потрачены «миллионодолларовые» суммы. И, признайтесь, потрачены не зря.
Цена муниципалки
Остальные затраты инвесторов-застройщиков уже выходят за рамки себестоимости, по сути их выплачивают из прибыли от продаж жилья. Существенная составляющая таких затрат – доля города. Она может существовать как в виде площадей, которые передаются для выполнения муниципальных жилищных программ, так и в денежном выражении.
У этой схемы взаимодействия две стороны. Город, получая от каждого инвестиционного проекта 30–40% (Московская область – 20–25%), может с гордостью заявлять о предоставлении большого, по сравнению с другими регионами России, количества бесплатного жилья. Действительно, во многих регионах подобного нет вообще. Но кто в этом случае оплачивает им эти бесплатные метры? Донорами оказываются покупатели коммерческого жилья, которые фактически зарабатывают не только на покупку жилья для себя, но и на его предоставление для льготных категорий.
За семью печатями
Расходы на строительство зависят и от того, по какому проекту строится здание – типовому или индивидуальному. Проектирование «индивидуального» дома обходится дороже, чем серийного, так как приходится иметь дело с нестандартными решениями, с собственной архитектурой. Соответственно, дорожают строительные работы, используются более дорогие материалы.
По оценкам Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) г. Москвы, если дом строится по индивидуальному проекту, все вышеупомянутые расходы увеличиваются примерно в 1,5 раза по сравнению с типовыми. А, по данным заместителя генерального директора «Академстройнауки» Сергея Захарова, само проектирование обходится примерно в 5–7% от себестоимости здания.
Себестоимость строительства – всего лишь минимум, от которого отталкивается инвестор при определении предстоящих расходов, заявляют в ДИПС. Приоритетной характеристикой при определении цены реализации жилья является все-таки местоположение участка. Как добываются «лакомые кусочки» и в какую сумму это выливается инвестору – остается, пожалуй, самой большой тайной строительных бюджетов.
…Остальное – уже прибыль. Сегодняшние условия на рынке строительства (стабилизация экономики, высокий спрос населения на квадратные метры, относительно ограниченный диапазон предложений) позволяют регулярно повышать цены на жилье. А это в свою очередь способствует получению прибыли, которая, по оценкам специалистов, может достигать нескольких сот процентов от суммы затрат. Не удивительно, что строительство жилья – особо прибыльный вид деятельности, которую стимулируют «нуждающиеся в улучшении жилищных условий».