Posted 23 мая 2004,, 20:00

Published 23 мая 2004,, 20:00

Modified 8 марта, 09:46

Updated 8 марта, 09:46

За что платим?

За что платим?

23 мая 2004, 20:00
«Цены на жилье будут расти…» Предостережение, которое ежедневно муссируется всеми возможными способами, давно уже стало банальным для профессионалов рынка недвижимости. Но его не могут не воспринимать болезненно простые граждане, готовые несколько лет вкалывать в надежде набрать нужную сумму для покупки заветных квадр

Поставщики – беда строителей

Сегодня средняя себестоимость строительства панельного жилья составляет около $350 за квадратный метр, монолитного – около $500. Эта величина зависит от нескольких факторов: стоимости аренды земельного участка, затрат на проектно-изыскательские работы, на создание инженерных коммуникаций, покупку строительных материалов, использование техники и оборудования, на оплату труда. Кроме того, она включает в себя статьи расходов на услуги заказчика и расходы по рекламе жилья.

Застройщики несут прямые затраты на строительство и так называемые косвенные расходы. По их данным, прямые затраты составляют примерно 85% себестоимости. Из этих 85% на строительные материалы уходит примерно 65–70%, в том числе 2–2,5% – расходы на амортизацию материалов, 15–22% – на заработную плату рабочим и 5–8% – на накладные расходы.

«В последнее время себестоимость строительства значительно увеличилась», – отмечает пресс-секретарь компании «Сити XXI век» Сергей Лядов. Особенно резко подорожали строительные материалы. Если в январе тонна арматуры стоила $400–450, то в апреле она подорожала до $700.

Только за период январь–март это привело к повышению себестоимости строительства на $45 за квадратный метр. Цена бетона в этот период выросла на 15%, что накинуло квадратным метрам еще по $10. После введения нового ГОСТа по установке окон и одновременного удорожания стекла стоимость только окон за три месяца выросла на 25–30%, а в пересчете на квадратные метры – на $6–7 за кв.м. Повысились цены и на другие составляющие строительства: на 15% по кирпичу ($4 на 1 кв. м), на 15% по газосиликатным и пенобетонным строительным блокам ($3–4), на лифты, утеплители и электрооборудование – на 5–10%.

Как отметили в компании «Стройметресурс», вследствие повышения цен на стройматериалы себестоимость строительства квадратного метра повысилась за три месяца примерно на $70. А в целом на жилье у компании, как и у многих других, цены за три месяца выросли на 9–11%.



$100 для первого шага

Как правило, строители выходят не на готовую площадку. Зачастую требуется ремонт или прокладка новых инженерных коммуникаций, вывоз мусора. Затраты возрастают, если в микрорайоне уже имеются здания, которые нужно снести или реконструировать, что тоже берет на себя инвестор-застройщик. Все эти расходы определяются как накладные. Как правило, в компаниях доля накладных расходов составляет 6–15%.

Накладные расходы можно разделить на условно-постоянные и условно-переменные. К первой группе относят те, которые компания будет нести даже в том случае, если строительство в данный момент она не ведет. Например, оплата услуг бухгалтерии, аренда и содержание помещения. Величина условно-переменных уже зависит от конкретных объемов строительства и условий, в которых возводятся те или иные дома.

По данным «Стройметресурса», за последние несколько лет затраты на строительство новых инженерных сетей увеличились в 2–3 раза, и на сегодняшний день эти затраты составляют $50–100 на 1 квадратный метр жилья. При этом, как заметил начальник департамента маркетинга, рекламы и общественных связей компании Владимир Захватов, с повышением «элитности» жилья доля накладных расходов в компании возрастает.



5% за успех

Расходы на рекламу у одних могут быть включены в статью накладных расходов, у других стоять отдельной строкой уже вне строительных затрат. Как правило, на продвижение объекта застройщики тратят от 5 до 10% себестоимости строительства. Но есть и исключения. Компания «Стройметресурс», например, открыто заявляет о том, что выкладывает в 4–5 раз меньше, чем большинство других. Причем эти расходы зависят от объемов продаж. По словам г-на Захватова, количество денег, которые будут затрачены на рекламу, определяется от суммы вырученных средств от продажи квартир в предыдущие месяцы, а доля расходов составляет менее 2% от этой суммы. И, наоборот, просмотрите глянцевые журналы, взгляните на телевизионные рекламные ролики, пройдитесь по центральным улицам столицы – если у вас перед глазами замельтешат одни и те же образы или слоганы, знайте, что на это потрачены «миллионодолларовые» суммы. И, признайтесь, потрачены не зря.



Цена муниципалки

Остальные затраты инвесторов-застройщиков уже выходят за рамки себестоимости, по сути их выплачивают из прибыли от продаж жилья. Существенная составляющая таких затрат – доля города. Она может существовать как в виде площадей, которые передаются для выполнения муниципальных жилищных программ, так и в денежном выражении.

У этой схемы взаимодействия две стороны. Город, получая от каждого инвестиционного проекта 30–40% (Московская область – 20–25%), может с гордостью заявлять о предоставлении большого, по сравнению с другими регионами России, количества бесплатного жилья. Действительно, во многих регионах подобного нет вообще. Но кто в этом случае оплачивает им эти бесплатные метры? Донорами оказываются покупатели коммерческого жилья, которые фактически зарабатывают не только на покупку жилья для себя, но и на его предоставление для льготных категорий.



За семью печатями

Расходы на строительство зависят и от того, по какому проекту строится здание – типовому или индивидуальному. Проектирование «индивидуального» дома обходится дороже, чем серийного, так как приходится иметь дело с нестандартными решениями, с собственной архитектурой. Соответственно, дорожают строительные работы, используются более дорогие материалы.

По оценкам Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) г. Москвы, если дом строится по индивидуальному проекту, все вышеупомянутые расходы увеличиваются примерно в 1,5 раза по сравнению с типовыми. А, по данным заместителя генерального директора «Академстройнауки» Сергея Захарова, само проектирование обходится примерно в 5–7% от себестоимости здания.

Себестоимость строительства – всего лишь минимум, от которого отталкивается инвестор при определении предстоящих расходов, заявляют в ДИПС. Приоритетной характеристикой при определении цены реализации жилья является все-таки местоположение участка. Как добываются «лакомые кусочки» и в какую сумму это выливается инвестору – остается, пожалуй, самой большой тайной строительных бюджетов.

…Остальное – уже прибыль. Сегодняшние условия на рынке строительства (стабилизация экономики, высокий спрос населения на квадратные метры, относительно ограниченный диапазон предложений) позволяют регулярно повышать цены на жилье. А это в свою очередь способствует получению прибыли, которая, по оценкам специалистов, может достигать нескольких сот процентов от суммы затрат. Не удивительно, что строительство жилья – особо прибыльный вид деятельности, которую стимулируют «нуждающиеся в улучшении жилищных условий».

"