«Элитка» для среднего класса

Последний оплот элитности

Речь идет о монолитно-кирпичных домах индивидуального проекта, интересного дизайна и со свободной планировкой квартир. Причем обычно у каждого дома есть свое имя или красивое и звучное название: «Леонардо», «Александр Невский», «Олимпия», «Долина грез», «Воронцовский посад»… Строятся эти дома, как правило, не столько в районах массовой застройки, сколько в любимых и популярных у москвичей.

Риелторы отмечают, что спрос на такое жилье заметно вырос именно в 2003 году. Но пока он еще далек от желаемого для продавцов. На сегодняшний день это, пожалуй, единственный сегмент рынка недвижимости, где предложение заметно превышает спрос. Только на московском рынке присутствуют от 30 до 50 уже готовых объектов, еще около 20 строятся. Поэтому условия здесь диктуют покупатели, рассматривающие квартиры в домах бизнес-класса не только как место для проживания, но и как наиболее надежный объект инвестиций. Практика показывает, что приобретать жилье предпочитают еще на ранних этапах строительства, чтобы потом можно было выгодно продать или сдавать готовую квартиру. Да и цена на этапе котлована в полтора-два раза ниже той, когда дом практически готов к сдаче Госкомиссии.

«Дома бизнес-класса – это последняя категория элитного жилья, ниже которой начинается жилье обычное, – рассказывает PR-менеджер компании Penny Lane Realty Андрей Патрушев. – Правда, к «элитке» их относят далеко не все риелторы. Дело в том, что в дорогих элитных домах максимальное количество квартир не превышает 40–50, а в бизнес-доме их в несколько раз больше. Обязательный список критериев элитного жилья, включающий профессиональную охрану с видеонаблюдением, подземный паркинг, автоматическую систему пожаротушения, независимые электро- и теплоснабжение, центральное кондиционирование, многоступенчатую очистку воды и многое другое, к бизнес-классу предъявляется не в полном объеме. Кроме того, при строительстве могут быть использованы более простые и экономичные материалы. Однако от обычного жилья бизнес-класс все же отличается – прежде всего своими интересными архитектурными и планировочными решениями, а также дополнительной инфраструктурой».



Обязательные требования

Для бизнес-жилья существуют свои строгие правила. Первое – престижный и экологически благополучный район, второе – современное инженерное оснащение здания и третье – необычная, выразительная архитектура, качественная отделка и гибкая планировка. Исходя из этих трех критериев, компании сегодня и строят жилье бизнес-класса преимущественно в центре, на западе, юго-западе и северо-западе столицы, где благоприятная роза ветров и почти нет промышленных предприятий, хорошо налаженное транспортное сообщение. Ценятся Кунцево, Мичуринский проспект и проспект Вернадского, Новые Черемушки, районы «Сокол», «Аэропорт» и «Университет». По мнению специалистов компании Penny Lane Realty, других районов, одновременно соответствующих критериям и престижности, и экологичности, в Москве сегодня нет, и вряд ли они появятся в ближайшем будущем.



Сколько стоит место в «долине» или «гнезде»

Средние цены на московское жилье бизнес-класса начинаются от 1300–1500 долларов за 1 кв. м. Все зависит от типа дома (монолит или монолит-кирпич) и того, где он находится. И, как правило, квартиры продаются намного дороже этой средней цены. Так, в районе Ленинградского проспекта (жилой комплекс «Соколиное гнездо») или Ленинского (необычные 25–30-этажные высотки с панорамным остеклением на самом проспекте и на улице Удальцова), 1 кв. м изначально стоит не меньше 1700–2000 долларов. В строящихся жилых комплексах на северо-западе столицы «Северная звезда» и «Эльсинор» квартиры уже «уходят» от 1400–1500 долларов за 1 кв. м. Примерно такая же ситуация и с ценами на жилье в комплексах «Алиса», «Серебряный бульвар», «Аркада-хаус» и многих других, названия которых сегодня у многих на слуху и возведение которых идет полным ходом. В Кунцеве сейчас заканчивается сооружение оригинального жилого комплекса «Изумрудная долина», и стоимость 1 кв. м в нем составляет 1650–1900 долларов. Хотя 2 года назад, на этапе котлована, квартиры в этом комплексе продавали по 1000–1200 долларов за 1 кв. м. За такие деньги, если постараться, можно найти жилье бизнес-класса и сейчас, и даже в практически готовых к сдаче объектах. Но это наверняка будут единичные экземпляры в 12–16 этажей, без дополнительной магазинно-бытовой инфраструктуры, без собственного подземного гаража и на непопулярном среди денежных покупателей юго-востоке Москвы.



Национальные особенности

Сам по себе бизнес-класс очень неоднороден. За рубежом его делят на высший, средний и низший. И каждый из них рассчитан на свою целевую аудиторию – на разных представителей среднего класса с разными же уровнем доходов, общественным и профессиональным статусом, семейным положением. В России по традиции все строится с существенной поправкой на нашу действительность и особенности российского рынка. Риелторы в данный момент не в состоянии подбирать жильцов того или иного дома по их социальному или общественному статусу, по роду их профессиональной деятельности – ведь желающих приобрести бизнес-жилье пока намного меньше, чем недвижимости данного класса. В идеале это должны быть менеджеры среднего звена крупных компаний и представители так называемого среднего и малого бизнеса. Но квартиры продают всем, у кого есть деньги, в отличие, например, от дорогого элитного жилья – клубных, старинных особняков или фешенебельных новоделов. На каждую квартиру в доме класса «де-люкс» претендуют 2–3 покупателя, и риелтору есть из кого выбирать. А с бизнес-классом правило «фэйс-контроля» не работает, и соседями по лестничной площадке легко могут оказаться известный врач или адвокат и… полукриминальный бизнесмен, решивший легализоваться и стать законопослушным буржуа.

Главная же особенность отечественного бизнес-класса в том, что это не просто дома, а целые жилые комплексы со своей социально-бытовой инфраструктурой, магазинами, паркингом, охраной, современной связью и обустроенной придомовой территорией. С каждым годом их строят все с большим размахом. Так, на Ходынском поле возводится гигантский даже для Москвы микрорайон бизнес-класса из 14 корпусов «Гранд-Паркъ». Жилая площадь спроектированных по общему принципу домов разной этажности (от 4 до 23) составит почти 400 тыс. кв. м. Этого с лихвой хватит на 3,5 тысячи семей. Своеобразный город в городе займет около 30 га. Менеджеры компании «Миэль-Недвижимость», являющейся генеральным риелтором проекта, утверждают, что комплекс полностью соответствует европейским стандартам бизнес-класса.

Другой, не менее глобальный проект осуществляется в районе «Университет» Московским инвестиционным агентством недвижимости МИАН. До 2006 года на Ломоносовском проспекте планируется завершить строительство жилого квартала «Шуваловский». Здесь, правда, будет всего 7 жилых корпусов (от 8 до 24 этажей), и площадь их составит 275 тыс. кв. м. В комплексе еще не сдано ни одного дома, а цены на квартиры уже растут. С момента начала их реализации они выросли на 12%, и на сегодняшний день средняя стоимость «шуваловского» жилья превышает 1900 долларов.

Есть у российского бизнес-класса и еще одна не делающая ему чести особенность. Состоит она в том, что нередко бизнес-недвижимость не обладает полным комплектом составляющих элитной инфраструктуры. При этом наличие в почти обычном жилом доме с немного приукрашенным фасадом даже 1–2 признаков элитности позволяет застройщику и риелтору отнести его к жилью бизнес-класса. Объектов с собственными системами центрального кондиционирования и телекоммуникаций, тепловым пунктом, многоступенчатой системой безопасности и скоростными лифтами среди них не так уж и много.

Но в ближайшем будущем застройщикам, скорее всего, придется менять свою тактику и строить жилье, действительно соответствующее настоящему бизнес-классу. Во всяком случае, крупнейшие риелторские компании уже отказываются от практики «впаривания» сомнительного качества жилья под бизнес-ярлыком. Специалисты рекомендуют гражданам не доверять слепо рекламе, а проводить самостоятельное исследование или пользоваться услугами соответствующих аналитических служб. И, уже располагая данными и информацией об объекте и компании, которая его строит, надо хорошенько подумать над соотношением цены и качества конечного продукта. Ведь не важно, как дом называется в рекламе, важно, как и где он строится и какая у него начинка.

Активно работающие в бизнес-классе компании:

«Капитал Груп», «Квартал», «Декра», «ДОН-Строй», «Авгур-Эстейт», «АСН-Инвест», Московское инвестиционное агентство недвижимости МИАН, «Миэль-Недвижимость», концерн «КРОСТ», Московская строительная компания.

Средняя стоимость 1 кв. м в квартирах бизнес-класса
(по данным компании «Миэль-недвижимость»)