Бюджетный вариант

По мнению экспертов информационного портала «Индикаторы рынка недвижимости», продавцы жилья и рады бы немного повысить цены, но вынужденно отказывают себе в этом удовольствии – рублевые доходы покупателей не поспевают за ростом курса американского доллара. Ипотека стала менее доступной, рост зарплат в коммерческом секторе почти прекратился. В силу всех этих объективных причин люди покупают сегодня не то жилье, которое им хотелось бы (по площади, количеству комнат и планировке, расположению и другим характеристикам), а то, на которое им хватает денег.

Инвесторы нынче тоже не готовы переплачивать, потому что на рынке не наблюдается бурного роста цен. Поэтому они предпочитают вкладывать деньги либо в новостройки на стадии котлована, когда стоимость квадратного метра на 20–30% ниже рыночной, либо в объекты, которые планируют в дальнейшем сдавать в аренду. В итоге сегодня покупаются только объекты, которые продаются по адекватной цене, и потенциала для какого-то значительного подорожания недвижимости в обозримом будущем эксперты не видят. Столичный рынок недвижимости на спаде, и новые ценовые тенденции могут появиться только в 2015 году.

Те, для кого столичное жилье остается недоступным даже в период ценового спада, присматриваются к Подмосковью. В первую очередь пользуются спросом квартиры в городах области, имеющих развитую транспортную и социальную инфраструктуру, имеющих с Москвой активное транспортное сообщение. Но для мигрантов из других российских регионов, а также из Молдовы и Украины главным решающим фактором остается низкая цена.

Эксперты корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» составили рейтинг самых дешевых городов Подмосковья по стоимости вторичного жилья. В топ-10 вошли города, расположенные достаточно далеко от Москвы – на расстоянии от 75 до 160 км от МКАД – и преимущественно юго-восточного направления, активно застраиваемого и пользующегося все большим спросом в последние годы. Еще одна особенность этого рейтинга в том, что в основном исследовались рынки малых городов с населением 10–30 тыс. человек, исключение составили лишь Воскресенск и Егорьевск.

Минимальная средняя стоимость 1 кв. метра в августе этого года была зафиксирована в городе Рошале (145 км, Егорьевское шоссе), которая составила 27,3 тыс. рублей. Средняя стоимость объекта недвижимости здесь 1,4 млн. рублей, средняя стоимость однокомнатной квартиры – 1,008 млн. рублей. Дело не только в удаленности Рошаля от столицы. В городе нет новостроек, последний дом был сдан в 90-х годах прошлого века, а жилой фонд представлен преимущественно «хрущевками» и «сталинками». Муниципальное жилье планируется строить, но лишь для расселения ветхих домов.

Понижает цены и отсутствие железнодорожного сообщения с Москвой и близлежащими городами области, добраться до них можно только на автобусе. Но у Рошаля есть и свой плюс, причем существенный: после закрытия крупного химкомбината экология в городе стала намного лучше, чем была раньше, и в городок потянулись покупатели-пенсионеры, которых привлекают лес и озера, мигранты из Мурманской и Саратовской областей.

В следующих пяти городах – Зарайске, Краснозаводске, Ожерелье, Ликино-Дулево и Озерах – ситуация с жилищным строительством и инфраструктурой во многом схожа с Рошалем: отсутствие новостроек либо крайне низкие темпы строительства, устаревшая социальная инфраструктура и минимальный набор развлекательных услуг – все эти факторы играют на понижение цен на местное жилье.

«В Ликино-Дулево (78 км, Носовихинское шоссе. – «НИ»), где сегодня средняя стоимость 1 кв. метра составляет 41,9 тыс. рублей, последние дома были сданы в 2011 году, в данный момент в городе новостроек нет, – рассказывает директор АН «Мегаполис-Сервис» Орехово-Зуево Елена Танаева. – Жилой фонд представлен «хрущевками», «сталинками», двух- и трехэтажными домами, перестроенными из бараков и казарм. Вся необходимая социальная инфраструктура в городе присутствует – больницы, сады, школы, но за развлечениями жители ездят в Орехово-Зуево. Большой минус городка – отсутствие железнодорожной станции».

Так, в Зарайске (160 км, Каширское шоссе) средняя стоимость 1 кв. метра – 40,5 тыс. рублей. «Однушку» здесь можно купить за 1,9 млн. рублей, «двушку» – за 2,4 млн. В Краснозаводске (88 км, Ярославское шоссе) стоимость 1 кв. метра – 41,9 тыс. рублей, а средняя стоимость объекта недвижимости – 1,9 млн. рублей.

В городе Ожерелье (124 км, Каширское шоссе), плюс которого в том, что это крупная узловая железнодорожная станция, куда с Павелецкого вокзала ходят электрички и где всегда останавливаются поезда дальнего следования, 1 кв. метр стоит 41,9 тыс. рублей, средняя стоимость объекта недвижимости – 1,2 млн. рублей. В Озерах (157 км, Каширское шоссе) цены практически те же.

Егорьевск (100 км, Егорьевское шоссе) занял седьмое место в рейтинге по доступности жилья. Транспортная инфраструктура в городе развита – есть прямое железнодорожное сообщение с Москвой, ведется активное строительство новых домов. В данный момент в городе возводится более 20 тысяч кв. метров жилья, выдано разрешение на строительство первой очереди микрорайона «Холмы» общей площадью 22,5 га. Егорьевск может похвастать развитой социальной и спортивной инфраструктурой, количеством функционирующих предприятий. Здесь цена одного «квадрата» на вторичном рынке довольно привлекательна (43,8 тыс. рублей), особенным спросом пользуется жилье Егорьевска у обладателей различных жилищных сертификатов. Купить хорошую трехкомнатную квартиру можно по цене 3,0–3,2 млн. рублей, что как раз соответствует сумме сертификата. Как правило, хозяева сами не живут в этих квартирах, а сдают их в аренду.

На восьмом месте рейтинга расположился город Электрогорск (75 км, Горьковское шоссе). Несмотря на значительную удаленность от Москвы и неудобное транспортное сообщение со столицей (сильно загруженное шоссе и тупиковая железнодорожная ветка), город переживает строительный бум: сейчас там возводится пять домов, три сданы в эксплуатацию. Предложение превышает спрос в разы, поэтому цена и на первичном, и на вторичном рынке довольно привлекательна – 44,1 тыс. рублей за 1 кв. метр.

Талдом (90 км, Дмитровское шоссе) и Воскресенск (88 км, Новорязанское шоссе) замыкают десятку самых доступных по стоимости вторичного жилья городов области. Талдом испытывает те же проблемы, что и другие малые города, разве что до столицы добраться несложно: через город проходит трасса регионального значения Р112, также имеется железнодорожная ветка. В четвертом квартале 2013 года здесь был сдан ЖК «Талдомская жемчужина». Стоимость 1 кв. метра талдомского вторичного жилья составляет 46,3 тыс. рублей.

Воскресенск – город с населением более 90 тыс. человек. Он отличается развитой инфраструктурой и активными темпами строительства нового жилья. Ежегодный прирост жилого фонда за последние три года составил 31,4 тысяч кв. метров. Но здесь не очень хорошая экология, так как много предприятий легкой и химической промышленности, самые вредные из них – завод минеральных удобрений (ОАО «Уралхим») и цементный завод «Гигант». Стоимость 1 кв. метра воскресенского жилья составляет 46,3 рубля, а однокомнатной квартиры – 1,8 млн. рублей.