Домик в очень большой деревне

От «мини» к «мега»

Если в Москве девелоперы давно уже монополизировали рынок, на несколько лет вперед расписав, кто, что и когда будет строить, то Подмосковье пока ещe открыто для любых инвесторов, жаждущих реализовать на его просторах свои фантазии. Возведение мегапоселков требует долгосрочных инвестиций, и сегодня ряд компаний готовы их предоставить. По словам специалистов по продаже загородной недвижимости, на рынке появилось достаточное количество свободных денежных средств, что позволяет реализовывать проекты подобного уровня.

С одной стороны, строительство в одном поселке более 200 домов требует вложения «длинных» денег, но, с другой, себестоимость одного квадрата получается ниже, чем при возведении мини-поселков с 60 домами. Поэтому купить домик в мегапоселке могут позволить себе люди со средним достатком – владельцы небольших фирм и топ-менеджмент крупных.

Однако, несмотря на привлекательность подобного продукта, пока мало кто из инвесторов готов пойти на такие масштабные вложения. Исключения составляют поселки, состоящие из таунхаусов. Тем не менее уже около 20 мегапоселков успешно возводятся в Подмосковье и не менее успешно заселяются, что говорит об их востребованности и ликвидности.

Дома оптом и в розницу

Иногда архитектура в мегапоселках являет собой разнообразие стилей и самое невероятное их смешение, что порой создает действительно оригинальные ансамбли. В мегапоселках можно встретить дома из бруса, кирпича, есть там и «канадские сандвичи», и «Коттен-вэй».

В некоторых мегапоселках также продаются огромные по площади участки, на которых можно возвести любую загородную резиденцию. При этом размер и стиль еe будут полностью зависеть от предпочтений хозяина.

Из-за внушительного объема работ готовенькие дома в мегапоселках выдаются «партиями», например, по 60 штук (что в иных случаях является самодостаточным коттеджным поселком). Постепенно застраиваются все просторы, предназначенные для всего поселения. И в «чистом поле» вырастает как бы мини-город. Помимо собственно домов есть в нем и вся инфраструктура: места для занятий спортом и отдыха, сервисные организации.

Целый коттеджный городок раскинулся недалеко от Новорижского шоссе в 21 км от МКАД. В перспективе там планируют возвести аж 600 коттеджей. Этот настоящий мегапоселок состоит из нескольких самостоятельных секторов, объединенных общей инфраструктурой. Пятнадцатый поселок, возведенный в рамках этого амбициозного проекта, состоит из 150 домов и носит название «Княжье озеро». Путь от поселка до МКАД занимает по скоростной свободной трассе всего 12 минут, а до делового центра Москвы – 20.

Этот поселок выполнен в едином архитектурном стиле. Дома в нем построены из сандвича и имеют кирпичную облицовку.

Всяк в нем «князек»

Инфрастуктуру мегапоселков можно проиллюстрировать на примере «Княжьего озера». В нем есть все, что угодно душе юного и взрослого спортсмена: теннисные корты, спортивные площадки, боулинг, бильярд, каток, авкапарк, фитнес-центр с 25-метровым бассейном, роллердром и конная база. Самые маленькие смогут проводить свой досуг в детском клубе, садике или на детской площадке. Для удобства детей будет в поселке и школьный автобус, а их родители всегда смогут заказать «местное» же такси.

Помимо мультифункцонального спорткомплекса, в «Княжьем озере» есть также православный храм, закрытый элитный клуб и ресторан VIP-класса. И, разумеется, широкий спектр сервисных организаций: косметический салон, супермаркет, заказы на дом, аптека, пункт приема прачечной и химчистки, эксплуатационная и уборочная службы. Кроме того, в любое время суток жители поселка смогут воспользоваться медицинскими и банковскими услугами.

Для тех, кто передвижению на машине предпочитает воздухоплавание, в нем есть вертолетная площадка. А любители водных прогулок всегда смогут отплыть в путешествие с лодочной станции. В поселке есть все инженерные коммуникации: централизованные электричество, водоснабжение, канализация и газ. Круглые сутки «на вахте» собственный ЖЭК. Часть участков в поселке находится непосредственно среди берез и сосен, другая часть расположилась на живописном поле вдоль линии озера. В поселке есть ландшафтный дизайн, освещение, кованые ограждения и ручеек. Днем и ночью порядок обеспечивает военизированная охрана. В еe арсенале система видеонаблюдения и оперативная селекторная связь. На въезде в поселок работает контрольно-пропускной пункт со шлагбаумом. Разумеется, весь поселок окружен забором. В «Княжьем озере» продаются дома площадью от 160 до 570 кв.м. Размеры участков колеблются в пределах 13–30 соток. Диапазон цен составляет $300–760 тыс. за дом. Один квадратный метр стоит $1300.

Замки для элиты

В начале лета подводились итоги конкурса на лучший загородный поселок года. Бесспорным лидером стал мегапоселок «Резиденция Бенилюкс», получивший золотую премию в номинации «Поселок класса elite» и Гран-при. Находится он на Новорижском шоссе в 17 км от МКАД. В этом проекте реализовано несколько принципиально новых для России решений. Во-первых, он занимает более 200 гектаров земли, на которой по единому концептуальному плану строится комплекс частных резиденций. Такая концепция обеспечивает единство стиля: готический замок не будет соседствовать со зданием в стиле hi-tech. В то же время облику поселка не грозит унылая монотонность и безликость, так как каждый дом будет возводиться по индивидуальному проекту, однако в гармонии с архитектурными особенностями близлежащих резиденций.

Будущим жильцам резиденций не рекомендуют строить дома с тремя и более этажами – регламент находится на отметке 2–2,5 этажа. Также будущим новоселам придется отказаться от подвалов, поскольку они нарушают структуру почвы и русла подземных вод. Известно, что глубокофундаментное строительство зачастую становится причиной заболачивания одних и осушения других участков земли, из-за чего лишенные привычных источников влаги деревья высыхают и гибнут.

Владельцев резиденций призывают отказаться от традиционных для загорода кирпичных заборов. Вместо них планируется окружать коттедж живыми изгородями из особого кустарника, очень плотного и совершенно непролазного. Этот же кустарник разграничивает в поселке велосипедные и пешеходные дорожки. При строительстве резиденций будут использованы только натуральные материалы: кирпич, камень, стекло, металл. От сандвича и сайдинга решено отказаться.

Еще одна новация заключается в рассадке на участках и общих территориях поселка уже взрослых деревьев: орешника, липы, ивы, ели, сосны. Воплощение в жизнь этой нетрадиционной для России задумки было поручено лучшим специалистам. Посадят деревья и вдоль дороги, ведущей в поселок от Новорижского шоссе. Также будут оптимизированы для отдыха лесные угодья, находящиеся на территории поселка. Их обустроят для прогулок. Кроме того, очистят реку Синичку.

Разумеется, есть в «Резиденции Бенилюкс» вся инфрастуктура, ничем не уступающая по ассортименту сервисным и развлекательным организациям в других мегапоселках.

Вблизи от деревенской «тишины»

Неоспоримый плюс всякого мегапоселка – его развитая инфраструктура, многие объекты которой давно уже стали частью жизни современного человека. В поселке с малым количеством домов никто не будет возводить спортивные комплексы с ресторанами и барами просто потому, что 30 семей их не окупят. А когда речь идет о нескольких сотнях состоятельных семейств вкупе с их друзьями – то тут о рентабельности разного рода комплексов говорить можно.

К плюсам мегапоселков можно отнести и более дешевые дома по сравнению с такими же, но расположенными в маленьких поселках. Это связано с более низкой себестоимостью строительства – «опт» всегда получается дешевле. Да и все затраты на эксплуатацию жители несут сообща, а так как жителей много, то суммы получаются вполне приемлемыми.

Теперь о минусах. Как раз из-за своей развитой инфраструктуры и большого количества жителей дом в мегапоселке никогда не будет производить впечатление тихой «дачки». Если кто-то, устав от бешеного ритма мегаполиса, желает жить в уединении и спокойствии, то мегапоселок явно не лучший выбор. Ведь даже если удастся поселиться на окраине поселка и с помощью внушительного забора и толстых стен оградить себя от неугодных шумов, все равно психологически мегапоселок будет производить впечатление «скученности», чего-то массового.

Кроме того, большое количество домов и жителей мегапоселка определяют и его более «пеструю» социальную среду, чего нельзя сказать о небольших элитных поселках, где случайных людей практически не бывает.

Мегапоселки

Комментарии

Евгения Воропаева, ведущий специалист отдела загородной недвижимости компании Paul’s Yard:

– Нарождающаяся тенденция строительства мегапоселков от 100 домов и больше – еще один признак того, что процесс глобализации всех сфер бизнеса начался наконец и на рынке недвижимости. Специалисты компании PaulТs Yard связывают возникновение этой тенденции с несколькими факторами. Во-первых, на рынке появился спрос на дома, расположенные в больших поселках. Во-вторых, себестоимость строительства в таких проектах на порядок меньше. Не менее важным является возможность строительства собственной развитой инфраструктуры. Услуги спортивного комплекса в таком поселке будут востребованы, и он будет действовать как самостоятельный объект коммерческой недвижимости с неплохой рентабельностью.

Интересно, что на сегодняшний день огромное значение приобретает ставка на эксплуатационные расходы. По вполне понятным причинам в большом поселке они намного ниже, чем в маленьком.

В настоящее время больших поселков, расположенных ближе 20км от МКАД, практически не существует, что автоматически переводит эту категорию в бизнес-класс. Владельцы крупного бизнеса селятся в небольших клубных поселках, расположенных не далее 15 км от столицы по престижным шоссе западного и юго-западного направлений.

Екатерина Толчинская, руководитель филиала «На Маяковской» компании «Новый город»:

– Распределены мегапоселки равномерно по всему ближнему Подмосковью, но больше, разумеется, в престижной и дорогой западной половине. Хотя есть они и на Горьковском, Егорьевском шоссе.

Будущее таких поселков во многом зависит от нашего земельного законодательства, потому что в области осталось не так много хорошей земли, которую можно застраивать. Т.е. может получиться так, что большие поселки чисто физически будет негде строить.

Разница в цене во многом определяется местоположением, инфраструктурой. Если брать при прочих равных, дом в маленьком поселке будет дороже. Это в определенной степени плата за спокойствие.

В качестве одного из самых удачных примеров мегапоселка можно привести Новогорск. Изначально он практически полностью состоял из таунхаусов, но потом к ним были добавлены коттеджи. Все это на большой территории, и очень все удачно с точки зрения инфраструктуры.

Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-недвижимость»:

– Большее количество мегапоселков сосредоточено на Новорижском направлении. В первую очередь это обусловлено наличием свободной земли под застройку таковых поселков. Во-вторых, возможностью подведения коммуникаций. В-третьих, хорошей транспортной доступностью.

В будущем останутся оба варианта поселков. Поселки с большим количеством домов будут возводиться в зоне свыше 30 км от МКАД, а поселки камерного типа, с малым количеством домов будут появляться на престижных направлениях недалеко от Москвы либо, наоборот, в экологически чистых зонах, как поселки, состоящие из больших домов-усадеб, летних дач, они будут относиться к элитному классу загородного жилья.

На понижение же стоимости жилья в мегапоселках играет тот факт, что в них осуществляется проектирование типовых домов, что дешевле, чем индивидуальные проекты. Также стоимость подведения коммуникаций, возведение подъездных путей и прочие работы разбиваются на всех, и, соответственно, чем больше домовладений, тем меньше приходится на каждого.