Зимой и летом одним цветом

«Европа» вас озолотит

Риелторы единодушны во мнении, что после полугодового затишья в августе-октябре стоимость аренды жилья значительно возрастет. Арендные ставки, как обычно, будут зависеть от нескольких факторов. В первую очередь от месторасположения района и его удаленности от метро.

Традиционно считаются самыми «дешевыми» районы Южного, Юго-Восточного и Восточного административного округов. В следующей по ценам группе находятся Северный, Северо-Западный и Северо-Восточный округа. Дороже всего Юго-Запад, Запад и Центральный округ.

В ЦАО особой когортой идут районы элитного жилья. По данным компании Vesco Realty, наиболее высокие арендные ставки в районе Патриарших прудов, Арбата, Кропоткинской улицы, Кузнецкого моста, Цветного бульвара, Чистых прудов, улиц Тверской и Таганской. Ко второй группе они относят Фрунзенскую набережную, районы Кутузовского и Комсомольского проспекта, проспекта Мира и метро «Белорусская», к третьей – район Сокол, метро «Таганская» и «Курская».

Впрочем, еще одно обстоятельство сможет существенно повлиять на цену: качественный ремонт помещений – это дополнительные несколько сот долларов в месяц. Например, аренда обычной, «советской» двухкомнатной квартиры может стоить $500, а точно такой же квартиры после евроремонта – до $1300–1500. Причем, как считает маркетолог «Инком-недвижимости» Эльмира Возовая, влияние внутреннего состояния квартиры при образовании ставок аренды в последнее время все возрастает.

Ставки меньше, чем жизнь

На сегодняшний день стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет примерно $400, двухкомнатной – $610, трехкомнатной – $615.

Риелторы отмечают, что с ноября прошлого года на рынке аренды жилья отмечалось затишье – арендные ставки практически сохранялись на одном уровне и изменялись в пределах $5–10. А по некоторым данным, они, как говорится, медленно, но верно ползли вниз. Если аренда однокомнатной квартиры в доме эконом-класса в марте стоила в среднем $470, двухкомнатной – $600, трехкомнатной – $810, то в апреле – $460, $580 и $800 соответственно. По итогам мая цены снизились еще больше – $430, $570 и $745. В целом за май аренда подешевела на 4% по сравнению с апрелем. Разумеется, это говорит о том, что в распоряжение риелторского агентства поступило большее количество квартир с самыми низкими ставками. И отнюдь не значит, что если, например, аренда конкретной квартиры в апреле стоила $380, то в мае ее стоимость снизилась до $360.

Снижение цен риелторы объясняют изменениями, которые произошли в структуре спроса-предложения в сегменте самого ходового товара – недорогих квартир (аренда которых составляет до $500). В частности, увеличились поступления на рынок однокомнатных квартир. По данным компании «Бест-недвижимость», их доля в общем предложении составила 23,3% в мае против 17,5% в апреле. В то же время их доля в спросе снизилась с 60,3% до 53,6%. Несколько вырос спрос на двухкомнатные квартиры – в мае их доля составила 35% против 30-31% в марте-апреле. В то же время предложение дорогих квартир со ставкой более $1000 снизилось. Против резкого изменения цен сейчас играет и тот факт, что на рынок поступят так называемые летние квартиры, то есть те, которые москвичи сдают, уезжая на лето из города.

Однушки может «смыть»

По мнению риелторов, число предлагаемых к аренде квартир постоянно растет. С учетом ситуации, сложившейся на рынке недвижимости, и экономического состояния страны, аренда жилья стала привлекательным способом вложения средств. Поэтому и количество квартир, которые приобретаются для последующей их сдачи в аренду, увеличилось. По подсчетам специалистов, такое жилье окупается примерно за 10 лет.

Соответственно не спадает и спрос на московское жилье внаем: многие граждане из регионов не имеют возможность купить себе отдельную квартиру, а значит, ищут себе временное пристанище. Подобной участи, но, естественно, не в силу нехватки средств, подвержены и иностранцы. По словам ведущего специалиста отдела городской недвижимости Vesco Realty Андрея Митина, сегодня 60–65% спроса на аренду элитного жилья формируют именно они.

Самыми популярными среди арендаторов жилья остаются недорогие квартиры в ценовом диапазоне до $500. По словам маркетолога компании «Инком-недвижимость» Эльмиры Возовой, доля предложений таких квартир составляет 14% от общего объема предложений. В то же время спрос на них составляет 64% от общего количества звонков. По мере того как растет цена аренды, спрос и предложение по процентным соотношениям сближаются. Показатели достигают равновесия на уровне примерно $700. «Как и в сегменте продажи жилья, в сегменте аренды можно отметить «вымывание» недорогого жилья с рынка», – говорит заместитель руководителя департамента аренды компании «Миэль-недвижимость» Мария Жукова. Причем если элитные квартиры могут ждать своего арендатора месяцами, а иногда и годами, то дешевое жилье можно сдать в считанные недели.

Черные маклеры теряют рынок

Объем предлагаемых квартир в настоящее время существенно меняться не будет. А значит, рынок начнет реагировать на это положение путем повышения ставок аренды. Произойдет это, по словам Эльмиры Возовой, в период с августа по октябрь, когда средние цены вырастут на 10–15%.

Надо учитывать, что информация о спросе и предложении квартир относительна. Так как существует еще и рынок нелегальной аренды, т.е. аренды у знакомых. Тем не менее, как считают риелторы, со временем доля рынка аренды, контролируемая черными маклерами, снижается. По данным корпорации «Инком-недвижимость», доля квартир, арендуемых при участии агентств недвижимости, возросла по сравнению с прошлым годом с 50% до 60%. «Эти цифры дают основание утверждать, что доверие к риелторским компаниям со стороны населения растет», – говорит Эльмира Возовая.