Земля в рассрочку и... вприглядку

Многие банки охотно выдают кредиты на строительство или приобретение загородной недвижимости, однако отдельные программы для желающих приобрести в кредит только земельный участок пока есть далеко не у всех. Процентные ставки по кредитам на землю выше, чем при покупке квартиры. Так, в случае с землей ставка в валюте составляет в среднем порядка 14% годовых, а при решении квартирного вопроса – это лишь 10–11%. Минимальная сумма кредита, как правило, начинается с 15–20 тыс. долларов, максимальная же зависит от конкретного банка и может достигать нескольких миллионов долларов. Стандартный срок кредитования – 10–15 лет. А первоначальный взнос должен быть не менее 40% от стоимости участка.

«Замороженные» кредиты

Появился «земельный» продукт в банковской розничной корзине совсем недавно, минувшим летом, но уже осенью стал практически недоступен.

«Кредиты на покупку земли начали предлагать лишь несколько месяцев назад, после того, как в действующее законодательство внесли ряд изменений, касающихся оборота земли, залога участков и строений на них, – рассказывает «Дому и квартире» начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. – Подстегнуло интерес крупных банков и бурное развитие рынка загородной недвижимости в целом. Но активность тех немногих, кто рискнул связаться с землей, вскоре сошла на «нет». И к настоящему моменту большинство банков, начавших выдавать ипотечные кредиты на землю, из-за слишком высоких рисков «заморозили» свои программы».

По разным данным, сегодня приостановлена выдача «земельных» кредитов в «ДельтаБанке», «МДМ-банке» и некоторых других. Операциями с землей по-прежнему активно занимается лишь «Городской ипотечный банк». Здесь все еще существует целевое кредитование покупки земли (в том числе с объектом незавершенного строительства), а также программа кредитования на любые цели под залог имеющегося у клиента земельного участка. Полученные средства клиент может использовать, например, на строительство дома на этом участке, то есть фактически кредит выдается не только на покупку земли, но и на завершение строительства.

Потребительский вариант

Тем же, кто не хочет ждать, когда банки вновь начнут выдавать ипотечные займы на землю, можно порекомендовать обращаться за потребительскими кредитами. Купить приглянувшиеся 15–20 соток можно, воспользовавшись обычным потребительским кредитом, который, как утверждают, выдается на любые цели (разумеется, их надо будет обосновать банку и что-то предоставить в качестве обеспечения по кредиту).

В этом сегменте вполне гуманные ставки у «ВТБ-24» – всего 11,5% годовых в валюте. Правда, хватит денег далеко не на всякий участок, так как максимальный размер кредита – 25 тыс. долларов. Еще меньше кредит у «Райффайзенбанка» – всего 10 тыс. евро под 13% годовых. Но если есть свои сбережения, то это – приемлемый вариант. У «Фора-банка» существует программа потребительского кредитования под залог имеющейся недвижимости, причем как жилой, так и коммерческой. Сумма кредита может доходить до 70% от стоимости залога, правда, ставка достигает уже 18% годовых в валюте.

Риск – дело благородное, но не для банков

А теперь о грустном. Обращаясь за кредитом на покупку земельного участка, надо быть готовым к тому, что получить его не удастся. Скажем, из-за того, что у банка возникли подозрения в «прозрачности» сделки. Как известно, у земли может быть разное целевое назначение, и далеко не на всех участках, которые продаются, можно легально строить дом. Крайне запутанными бывают и вопросы собственности на продаваемые участки. Нередки случаи, когда у продавца жилья просто нет права собственности на землю, которую он предлагает.

Но даже если все в порядке с юридической стороной, все равно остаются подводные камни. Скажем, вы присмотрели участок с недостроенным домом в коттеджном поселке. Обращаетесь в банк за кредитом, уповая на то, что поселок – организованный, строительство идет полным ходом и наверняка вам не откажут в деньгах. Но здесь есть одно «но», о котором вы даже не догадываетесь. Чтобы банк согласился выдать вам кредит, ему нужен какой-то залог – в данном случае им должен быть кусочек земли и то, что на нем строится. Но такую недвижимость можно оформить только как объект незавершенного строительства, а это – неполноценный залог для банка. В лучшем случае вам выдадут кредит под более высокие проценты, а в худшем – вообще откажут. Более того, если вы соберетесь покупать землю с готовым коттеджем, но в том же строящемся поселке, шансы на получение кредита также невелики. Почему? Потому что для оформления права собственности на объект необходимы разрешение на строительство и утвержденный проект, а также акты приемки и подключения к всевозможным сетям и магистралям (газ, вода, электричество). Но зачастую госкомиссия не принимает готовые коттеджи в поселке до тех пор, пока не будет построен последний дом. Взвесив все «за» и «против», банк откажет в выдаче кредита на покупку земли в строящемся поселке.

Еще одна причина, по которой с вами могут не захотеть иметь дела – низкая ликвидность участка.

«Дело в том, что земля – нетипичный товар на рынке недвижимости, – говорит руководитель отдела управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена Новомлинская. – Сложно оценить ликвидность того или иного участка, слишком много субъективных факторов влияют на стоимость подмосковной земли. Даже в одном поселке равные по площади участки могут сильно различаться в цене – например, участок у воды стоит дороже участка, расположенного в глубине поселка. Существенно может колебаться срок реализации заложенного участка, при определенных условиях он может и вовсе не продаться. Также, оценивая возможные риски, банки обращают внимание на ликвидность и перспективы направления в целом. Если в будущем цены на землю на выбранном вами направлении могут подскочить до небес, то банк охотно пойдет навстречу. А если трасса, которую вы облюбовали, обещает еще долго оставаться в аутсайдерах, в кредите могут и отказать, чтобы не остаться без денег и с мертвым грузом в виде неликвидного участка».