Квартира на паях

Как начать кооперативную жизнь

ЖНК – неологизм на рынке недвижимости, который постепенно становится все более привычным. Такая схема покупки жилья рассчитана преимущественно на представителей среднего класса.

По большому счету, ЖНК – это организация, которую создаем мы сами. До недавних пор для рождения кооператива необходимы были как минимум 50 человек, стремящихся решить жилищную проблему не в отдаленном будущем, а в ближайшие года два. Инициативная группа учреждала кооператив и формировала орган управления, избирала правление и председателя ЖНК. При необходимости нанимала управленца на должность директора. Но к 2005 году условие обязательного сбора в группу с целью учреждения ЖНК отпало: некоторые кооперативы давно зарегистрированы, успешно работают, и все желающие могут обращаться непосредственно в их правление.

При выборе ЖНК обращайте внимание на два основных показателя – репутацию и результаты деятельности: срок работы на рынке, число пайщиков и, самое главное, количество приобретенных через кооператив квартир. Как правило, ЖНК не вкладывают деньги в объекты одного застройщика – это слишком рискованно. Квартиры покупаются в разных районах города и в разных сегментах – как на первичном, так и на вторичном рынке.

Чтобы стать пайщиком, вам надо выбрать квартиру и сделать вступительный взнос – в размере 15% от стоимости приглянувшегося жилья. 10% от этой суммы идет на паевой взнос, а 5% – на нужды кооператива, например, на зарплату администрации, председателю, управляющему. Здесь стоит сказать, что первоначальный паевой взнос не может быть меньше 2 тыс. долларов. А дальше график поступления паевых взносов, а также их суммы определяются правлением и пайщиком индивидуально – в соответствии с финансовыми возможностями последнего. Поэтому, прежде чем решиться вступать в ЖНК, стоит адекватно оценить уровень своего ежемесячного дохода и количество «свободных» денег, чтобы паевые взносы не превратились в непосильную ношу для вашего бюджета.



Когда справлять новоселье

Когда общая сумма внесенных вами паевых взносов достигнет 30 – 50% от стоимости жилья (в разных ЖНК могут быть разные финансовые планки), вам должны вручить ключи от долгожданной квартиры. Жилье переходит к вам в пользование, но не в собственность (пока вы не выплатите всю сумму, оно принадлежит кооперативу). С этого момента вы гасите оставшиеся 50–70% стоимости жилья, продолжая вносить ежемесячные платежи. Из так называемой «стадии накопления», которая длится два года, вы переходите в «стадию выкупа» квартиры в собственность. А ваши деньги идут на приобретение жилплощади другим членам кооператива, которые, как и вы ранее, находятся на накопительной стадии. Таков основной принцип схемы работы ЖНК – взаимное кредитование пайщиков, на чем, собственно, кооперативы и держатся.



Подводные течения

ЖНК создают, как правило, компании-застройщики, или риелторские компании. С одной стороны, создание кооператива преследует вполне благородную цель – предоставить возможность купить квартиру людям, которые по тем или иным причинам (чаще всего финансовым) не могут сразу заплатить за жилье 100% его стоимости. Но, с другой, тем же риелторским компаниям выгодно инициировать создание кооператива, чтобы увеличить свой оборот. Впрочем, их клиентам – потенциальным пайщикам – учреждение ЖНК интересно и с финансовой, и с юридической точки зрения – ведь сделки в любом случае будут проводиться с привлечением специалистов агентства.

В то же время участников ЖНК поджидают несколько подводных рифов. Во-первых, будьте готовы к тому, что сумма вступительного взноса не возвращается в случае выхода из кооператива. Другой серьезный минус заключается в том, что, даже внеся 30–50% от необходимой на приобретение квартиры суммы, в действительности вы не сразу получаете ключи от квартиры. Согласно правилам ЖНК, вас ставят в очередь таких же оплативших необходимый для получения квартиры минимум, и до момента въезда в «родные» стены, по словам экспертов, может пройти от 3 месяцев до…10 лет. Все зависит от стечения разных обстоятельств: от того, какое количество новых пайщиков прибудет в ряды вашего кооператива, с какой периодичностью и в каком размере они будут перечислять паевые взносы на кооперативный счет. Наконец, надо учитывать и тот факт, что цены на недвижимость повышаются на 10–15% в год. Получается, что при таком росте стоимости жилья через два года, после внесения половины необходимой суммы, участник кооператива уже не сможет получить ту квартиру, которую он выбрал и за которую исправно вносил деньги, – она подорожает на 20–30%. Ему придется либо доплатить недостающую сумму, либо довольствоваться другим, более дешевым жильем. Так что надо быть готовым к тому, что в итоге за квартиру придется заплатить больше, чем вы планировали.

«Приобретение жилья по схеме ЖНК может оказаться не таким легким и дешевым, как его преподносят и каким оно может казаться вначале, – считает заместитель директора «Агентства Бекар» Леонид Сандалов. – А в ситуации, когда рост цен на рынке оказывается выше, чем проценты по ипотечным кредитам, выгоднее будет взять кредит и стать заемщиком банка, чем становиться пайщиком ЖНК. Во-первых, покупая квартиру по ипотеке, вы сразу становитесь ее собственником, а, во-вторых, фактор времени в случае с ипотекой не так важен, как в случае с кооперативом».

Безусловно, вы можете оказаться тем счастливчиком, который получит квартиру через 3 месяца после выплаты половины суммы, и рост цен почти не окажет влияния на окончательную стоимость жилья, но лучше быть готовым к тому, что фактор везения здесь не главный.

Несколько слов о законе

Закон РФ «О жилищно-накопительных кооперативах» вызывает немало нареканий у участников рынка, поскольку далек от совершенства. Кооперативы выступают за принятие поправки к пятому пункту закона, по которому в ЖНК, работающем на рынке больше года, со второго года срок накопительного периода для пайщиков должен составлять не менее двух лет. Это означает, что человек, даже имея деньги, не может внести 50% от стоимости квартиры сразу, а вынужден растягивать выплаты на два года. Для кого-то это удобно, а для кого-то – нет. Поэтому кооперативы предлагают сократить накопительный период для тех людей, которые имеют возможность внести сразу 50% стоимости квартиры.

Кроме того, ЖНК хотят отвоевать себе право на больший объем инвестиций в долевое строительство. В настоящее время кооперативы могут вкладывать в новостройки не более 20% средств пайщиков. С одной стороны, это сделано с целью защиты средств граждан в условиях нестабильности первичного рынка жилья. А с другой, для ЖНК – это серьезное ограничение по двум причинам: большинство участников кооперативов ориентированы на новое, более качественное жилье, и цены на первичном рынке ниже, чем на вторичном.

Юристы, выражающие интересы пайщиков, также не в восторге от закона. По мнению юрисконсульта агентства «Ваш юрисконсульт» Елены Гладкой, в документе не четко прописаны механизм выхода пайщика из ЖНК и процедура определения реальной стоимости пая на момент выхода.

Впрочем, внушает оптимизм то, что очередные слушания поправок к закону запланированы на конец 2005 года. Пока же ясно одно: жилищно-накопительные кооперативы, как и ипотечное кредитование, в нашей стране еще далеки от совершенства. Тем не менее люди, желающие изменить свои жилищные условия не завтра, а уже сегодня, должны иметь возможность выбора.