На грани баланса

Кажется, свершилось. Темпы продаж жилья снизились, с чем столкнулись практически все риелторские компании. Рынок взял паузу, которая, видимо, устроила и продавцов, и покупателей. Подобная ситуация предсказывалась некоторыми экспертами, в частности директором аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадием Стерником, еще весной. А первыми это почувствовали участники рынка новостроек – там объемы продаж в апреле снизились на 20–40%, а в мае еще на 10–20%.

А все потому, что, во-первых, спрос и предложение в Москве и Подмосковье к тому времени уравновесились. Цены поднялись на неимоверную высоту, а вот накопления потенциальных покупателей перестали успевать пополняться. Во-вторых, по мнению экспертов, возник переизбыток предложений по отдельным, прежде всего дорогим проектам. Скажем, сотни тысяч квадратных метров жилья одновременно строятся и выставляются на продажу. То, что попроще – эконом-класс, – скупается на корню, но ведь в массовом порядке кварталы застраиваются жильем бизнес-класса, и оно далеко не каждому доступно. А взоры на новостройки за МКАД тоже не приносят желаемых результатов: чем ближе к границам столицы, тем меньше дешевого жилья.

По мнению руководителя аналитического центра АН «Домострой» Дмитрия Попова, часть платежеспособных покупателей терпеливо выжидает, как поведет себя правительство. Все эти разговоры о создании стройной системы строительства доступного жилья под опекой государства, принятие в первом чтении пакета законопроектов в Госдуме, активность все большего количества банков в ипотечном кредитовании населения и некоторые другие события явно заставили народ прислушаться к внутреннему голосу: подождем, что из всего этого выйдет.

Пока цены, как и спрос, находятся в равновесии. По мнению Дмитрия Попова, аномально высокий ажиотаж на покупку жилья с 2000 до начала 2004 года закончился. Скорей всего, теперь ситуаций, когда половина квартир продается до начала монтажа дома, будет все меньше. Но трудности с продажей коснутся прежде всего жилья бизнес-класса. Большую же часть объектов точечной застройки при разумных планировках и ценах кризисные явления не затронут. Цены, скорей всего, продолжат расти уже осенью этого года.

Такого же прогноза придерживается и Геннадий Стерник: рынок недвижимости, достигнув нынешней точки равновесия, вряд ли задержится на ней. Причина банальна: нет тех мощных стимулирующих факторов перехода к стабилизации цен. Если на этот процесс влияет всего лишь соотношение спроса и предложения, то это может привести вообще к «обвалу» цен, как в 1995–1997 годах. Тогда тоже никакие макроэкономические показатели не предвещали подобного сюжета.

Но дорогое городское жилье все-таки покупают. Так называемые цековские, сталинские дома всегда славились своей добротностью. Именно в них лучше всего продавались квартиры в июне. Жилье дорогое – $4–5 тысяч кв. м, но зато в центре города, в хороших районах (Арбат, Чистые пруды, Патриаршие пруды), с хорошим видом из окон и с огороженной территорией. По мнению заместителя генерального директора компании «Новый город» Натальи Ветлугиной, их популярность объясняется хорошим соотношением цены и качества.

Но летний сезон не вечен. И ситуация стабильности цен и низких темпов продаж кратковременна. Все очень просто: объем накоплений населения растет быстрее, чем дома успевают строиться. Да и за полгода люди кое-чего успели накопить, а потому уже осенью у риелторов прибавится работы.

Олег РЕПЧЕНКО, руководитель проекта IRN.RU:

– В случае перерастания нынешнего банковского кризиса в общеэкономический кризис во многом повторится сценарий 1998 года. Если большинство граждан потеряют из-за банковского кризиса свои сбережения, а также из-за общей стагнации экономики снизятся текущие доходы населения, то уровень цен на недвижимость начнет падать. Это станет результатом заметного снижения платежеспособности населения, а также ухода из данной сферы бизнеса частных инвесторов. Хотя, как показал прошлый экономический кризис, снижение цен произойдет не сразу. Подобный сценарий в нынешних условиях является возможным, но не единственным. Нестабильность в банковском секторе является, скорее, локальной. Это значит, что большинство людей смогут извлечь свои сбережения из банков, хотя доверие к ним останется подорванным надолго. Текущие доходы населения также заметно не изменятся. И животрепещущим станет вопрос: «Куда же их теперь вложить?» Как показывает практика, покупка квартиры является у населения основным средством для сохранения и приумножения накоплений. Хорошим примером этого служит 2003 год, когда началось снижение курса доллара.