Придут через год

В первом полугодии 2008 года на загородном рынке появилось 20 новых коттеджных поселков, устойчиво росли спрос и цены на дома (по результатам первых шести месяцев рост цен составил 15%), и ничто не предвещало грозы. Но в конце лета ситуация начала меняться к худшему, и первые реальные проблемы у девелоперов появились в сентябре: рост цен прекратился, объемы продаж начали сокращаться. Уже с середины лета продавалось в среднем 1,5 объекта на один поселок. Самым кризисным месяцем оказался октябрь, когда объемы продаж сократились в 6–8 раз.

Такое испытание выдержат далеко не все компании, кризис расставит многих по своим местам. Но покупатель от этой коррекции только выиграет. Хотя бы потому, что на рынке останутся только самые надежные и опытные девелоперы, с которыми можно будет иметь дело.

Неизбежно произойдет ценовая коррекция оставшихся на рынке объектов. Те, которые продавались явно по завышенной цене, не соответствующей их уровню, упадут сразу на несколько позиций. Финансовые трудности вынуждают уже сейчас некоторые компании работать себе в убыток. Чтобы расплатиться с банками по кредитам, они готовы продавать объекты по себестоимости. Размеры скидок на коттеджи зависят в первую очередь от того, насколько остро девелопер нуждается в деньгах, и варьируются от 10 до 70%! Снижению цен поспособствует и образовавшийся избыток предложения. По разным оценкам, в настоящее время объем первичного предложения составляет порядка 13 тыс. объектов, что явно превышает сегодняшний платежеспособный спрос. Покупательская способность населения сильно упала в последние месяцы – увольнения, снижения и задержки с выплатой зарплаты, рост цен в магазинах заставляют людей корректировать свои планы и откладывать покупку дома.

Впрочем, в 2009 году объем предложения новых поселков сократится по объективным причинам. Скорее всего, большинство тех проектов, которые вышли на рынок в 2008 году, будут заморожены. Начало строительства – самый капиталоемкий этап, и если застройщик не смог сразу продать несколько домов или не найдет кредит, он вынужден будет заморозить проект. Со строящимися коттеджными поселками сейчас вообще лучше не связываться, слишком велики риски – рекомендуют эксперты по загородному жилью. Тем, у кого есть в наличии свободные средства, лучше купить дом на вторичном рынке или участок без подряда, который будет намного дешевле участка с подрядом. Себестоимость строительства в ближайшее время существенно снизится, и через полгода можно будет построить дом дешевле, чем сейчас.

Накануне Нового года вполне возможен небольшой всплеск спроса, что связано с праздничными скидками и предложениями. Появятся продавцы, готовые давать разумные скидки. Но и в этом случае стоит покупать готовые, а не строящиеся дома. Специалисты не советуют вкладываться в покупку участка с подрядом даже по сверхвыгодной цене в тех поселках, где еще ничего нет – инфраструктуры, коммуникаций.

По мнению экспертов, снижение цен и нестабильность на рынке сохранятся до конца первого квартала 2009 года. Стабилизация может начаться лишь в середине следующего года. Появятся поселки эконом-класса вблизи Москвы, ориентированные на постоянное проживание, и поселки с участками без подряда по цене около 10 тыс. долларов за сотку со всеми коммуникациями.