Покупать или продавать?

Подруга рассказала, как на днях ее коллега с неописуемой радостью рассталась со 124 тыс. долларов, отдав их за однокомнатную квартиру на первом этаже панельного дома в Коньково. «Ты бы видела, как она радовалась и с какой гордостью поведала мне, что изначально за квартиру просили 130 тыс., но им удалось «опустить» хозяйку. Неужели сегодня такие нереальные цены на жилье?» – с искренним удивлением поинтересовалась она. Ее неосведомленности можно было позавидовать: четыре года назад она по ипотеке купила точно такую же по параметрам «однушку», но в районе Сокола и, расплатившись год назад за кредит, совершенно не интересуется ценами на недвижимость. А между тем и ее 20-метровая квартирка за эти годы заметно «взлетела» в цене...

После вступления в силу в апреле прошлого года закона о долевом строительстве число новостроек резко сократилось, а значит, те, кто планировал приобрести квартиру в новом доме и кому этой квартиры не хватило, быстро переключились на вторичное жилье. Увеличение спроса не замедлило сказаться на стоимости 1 кв. метра. Второй фактор, подстегнувший цены – ипотека, которая медленно, но верно становится доступной. Сегодня почти половина квартир на вторичном рынке Москвы продается с использованием ипотечных схем.

Ипотека в условиях общего повышения доходов населения буквально взвинчивает спрос. Предложение в результате уменьшается как шагреневая кожа. Провернуть сделку купли-продажи с использованием банковского кредита становится все труднее, признаются брокеры. «Продавцы находятся в привилегированном положении и могут выбирать покупателя не только по цене, но и по условиям сделки», – поясняют профессионалы. Продавца, который согласится продать квартиру по ипотечной схеме, найти все сложнее. Тем не менее почти 50% сделок – неплохой результат.

Перспективы не радуют

Прогноз развития ситуации следующий: чтобы объемы строительства нового жилья вернулись хотя бы к масштабам 2004 – начала 2005 года, понадобится год-два, а может, и больше.

Но это при хорошем стечении обстоятельств, то есть в том случае, если поправки все-таки будут приняты Госдумой в эту весеннюю сессию. Если же их, несмотря на все усилия строительных компаний, все-таки отложат на осень, то ситуация дефицита еще больше усугубится: новых глобальных проектов на рынке не появится.

Так что цены будут расти и дальше.

Что сегодня покупать и завтра продавать

Что сегодня продают и покупают на вторичном рынке? Больше всего предложений, по данным информационного портала «АРН-Анализ рынка недвижимости», в кирпичных пятиэтажках и панельных девятиэтажках – 13,1 % от общего объема продаваемых квартир. А хитами продаж, как утверждает аналитик бюро недвижимости «Агент 002» Александр Слета, являются одно-двухкомнатные квартиры в 5–12-этажных «панелях» на юге, юго-востоке и востоке Москвы. «Цены на многокомнатные квартиры в дорогих домах центра, запада и юго-запада растут гораздо медленнее, потому как они не пользуются особой популярностью. Хотя в условиях дефицита находят своего покупателя. Посередине этих полярных точек лежит довольно большой пласт жилья – квартиры в панельных домах не старше 25 лет, выше 14 этажей, расположенные в районах по обе стороны от МКАД.

Однозначного ответа на вопрос «Покупать квартиру сегодня или подождать до лучших времен?» нам не дал ни один эксперт. С одной стороны, сейчас не лучшее время для покупки квартиры. Потому что хорошие квартиры их владельцы придерживают. Доля таких категорий жилья, как «улучшенная панель», «хрущевки-кирпич», «монолит» и «монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности» снизилась еще в начале весны. Но с другой стороны – через полгода цены на все квартиры опять значительно вырастут, и денег на покупку той желанной может не хватить.

«Многие покупатели за ростом цен просто не успевают. Рушатся альтернативные сделки, а продавцы свободных квартир не торопятся выставлять их на продажу. Можно предположить, что в этих условиях летом предложение еще более сократится при продолжающемся давлении спроса. Соответственно, продолжится и рост цен», – констатирует замдиректора по вторичному рынку жилья компании «Московские огни» Светлана Пассер.

«Если человек не может ждать, наилучший вариант покупки – квартира, расположенная в пределах пояса 2–3 конечных станций метро в панельном доме улучшенной планировки не старше 20–25 лет, – рекомендует Александр Слета. – Также выгодно приобретение квартиры в монолитном доме не старше семи лет в районах ближней и средней удаленности от центра в Северо-Восточном и Северном округах. Эти квартиры и в перспективе сохранят свою ценность. А вот покупка одно-двухкомнатных квартир с неудобной планировкой (маленькой кухней, совмещенным санузлом, без балкона или с какими-то другими минусами) будет не столь выгодной. При стабилизации ценовой ситуации на рынке этот тип жилья начнет дешеветь – конечно, относительно прочих объектов, – и могут возникнуть проблемы с реализацией».

В прогноз относительно последнего типа жилья с трудом верится, поскольку сейчас малокомнатные квартиры в старых панельных домах без претензий, расположенных в дешевых районах, расхватываются как горячие пирожки.

«Сегодня можно вкладывать деньги в любые современные постройки, которым не более пяти лет. Это бизнес-класс и хороший эконом, – считает руководитель отдела вторичного рынка компании «Сити XXI век» Лилия Зар. – Любое современное жилье в ближайшие 5–20 лет дешеветь не будет. А один из факторов, на который стоит обращать особое внимание при покупке, – местоположение объекта. Именно оно определяет цену и будет определять в будущем. Те дома, рядом с которыми построят крупные транспортные развязки, могут после этого потерять в цене. Стоимость квартир может упасть на 5, а в некоторых случаях и на 10–15%».