Товарищи, объединяйтесь!

В соответствии с нынешним Жилищным кодексом РФ обязанности по содержанию домов полностью лежат на собственниках квартир. Мы можем создать ТСЖ или выбрать профессиональную управляющую компанию (УК) и заключить с ней договор. В первом случае ТСЖ будет самостоятельно нанимать поставщиков и выбирать подрядчиков или заключит договор с УК. Во втором – жильцы не объединяются в ТСЖ, а сразу заключают договор с УК, которая будет действовать от их имени. Выбор управляющей компании – прерогатива исключительно самих собственников, вопрос этот должен решаться на общем собрании жильцов путем голосования. Есть еще одна, третья, форма управления домом – непосредственное управление. Это тот случай, когда им управляют сами жильцы, не объединяясь в ТСЖ и не заключая договор с УК. Где нанять бригаду ремонтников и купить кровельный материал, кто будет поставлять тепло, электричество – обо всем собственники заботятся лично. Такой способ подходит для домов, в которых очень мало квартир (например, всего две или четыре), и две другие формы управления здесь нецелесообразны.

Объединение для пользы дома

Так что ТСЖ, российский аналог получивших большое распространение в США и Западной Европе кондоминиумов, – это лишь одна из существующих сегодня в стране форм управления многоквартирным домом. Организуя его, жильцы создают орган, в который можно в любой момент пожаловаться на любую проблему, будь то сломанный лифт, грязь на лестничной площадке или прорыв трубы в квартире. Но членство в товариществе накладывает на каждого определенную ответственность: собственник обязан принимать более или менее активное участие в жизни своего дома, участвовать в собраниях, причем чем больше ваша жилплощадь, тем весомее ваш «голос». Правда, в устав можно внести пункт о заочном голосовании.

Создание ТСЖ совсем не означает, что его членами автоматически становятся все собственники квартир в данном доме, каждый желающий должен написать заявление о вступлении в товарищество. Жильцы, не вступившие в ТСЖ, лишают себя права голоса, их возражения и недовольства никто учитывать не будет, а вот им во всем придется подчиняться «товарищам» и выполнять решения общего собрания собственников. Поэтому для вашего же блага, если в доме создается ТСЖ, лучше в него все-таки вступить, тем более что выйти из него вы можете в любой момент. Одно ТСЖ может объединять несколько домов, кварталов, имеющих общие земельный участок, инфраструктуру. Для собственников это даже выгодно: чем больше товарищество, тем ниже тарифы всех обслуживающих организаций-поставщиков жилищно-коммунальных и сервисных услуг.

Плюсов больше, чем минусов

Создавать и регистрировать ТСЖ хлопотно и утомительно, но потраченные силы и время того стоят. Основное приобретение жильцов дома, решивших объединиться и действовать сообща, а не разрозненно, – право самим решать, каким способом управлять своим домом: собственными силами или привлекая профессионалов. Если качество предоставляемых услуг выбранной управляющей компании вам не понравится, вы вправе будете расторгнуть договор и подобрать другого партнера. Здесь есть важный момент. Одни понимают под управлением лишь техническую эксплуатацию здания, другие мыслят шире, передавая в управление все нежилые помещения, которые могут принести дополнительные доходы ТСЖ (например, от сдачи в аренду). В этом и есть настоящее управление недвижимостью, и тогда жильцы совершенно законно зарабатывают деньги на хозяйственные нужды, а УК получает не фиксированную сумму платежей за обслуживание, а еще и процент от дохода, который называется «вознаграждение управляющего».

Другой немаловажный плюс создания ТСЖ – самостоятельное планирование ремонтных работ. Что делать в первую очередь, а что может подождать – все это утверждается на общем собрании членов товарищества. Прозрачность бюджета – еще одна положительная сторона, которой лишены жители «обычных» домов. Любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расход средств, поступающих на нужды товарищества на его расчетный счет, учетом доходов-расходов ведает ревизионная комиссия. Во всех многоквартирных домах есть нежилые помещения (так называемое общедолевое имущество) – подвал, чердак, технический этаж, которые жильцы могут сдавать в аренду. Получать дополнительный доход можно от помещений и от прилегающего земельного участка, и заработанные деньги тратить на обустройство дома.

Сознательность и ответственность обитателей домов, где есть ТСЖ, во много раз выше, чем разрозненных горожан. «Товарищи» знают, что в случае поломки или порчи общего имущества им придется за это платить. Поэтому разбитых стекол и разрисованных стен в таких домах не увидишь. А вот цветочки на чистых и светлых лестничных площадках, занавески или жалюзи на окнах, колясочные, помещения для хранения велосипедов и прочего спортивного инвентаря – пожалуйста.

Ну и самое главное. ТСЖ – это реальный шанс отремонтировать ваш дом за государственный счет. В рамках реализации реформы коммунальной отрасли создан Фонд содействия реформированию ЖКХ, из бюджета которого можно получить средства на капремонт любого дома в любом российском регионе, если он действительно нуждается в этом. Создав ТСЖ и подав соответствующую заявку в местный муниципалитет, вы вправе рассчитывать на то, что ваш дом включат в программу проведения капитальных ремонтов в многоквартирных домах. В таком случае 95% расходов на ремонтные работы будет покрыто за счет госбюджета, и только 5% собственникам придется профинансировать самим. Замена лифта, окон, ремонт крыши, водопроводов и канализации и прочие дорогостоящие работы государство возьмет на себя, оставив собственникам право самостоятельно выбирать подрядчиков, контролировать расходование средств и качество проведения ремонтных работ. «Поддерживающая» программа рассчитана еще на два года – до 1 января 2012 года, но чтобы попасть в нее, ТСЖ должно подать заявку на капремонт до 1 января 2011 года.

Проблемы, с которыми сталкиваются ТСЖ:

– существующий монополизм в жилищно-коммунальной сфере, из-за которого качество оказываемых услуг, порой, оставляет желать лучшего. По данным Департамента жилищной политики и Жилищного фонда правительства Москвы, в столице работает не более 20 фирм, которые могут заменить ДЭЗы в обслуживании домов;

– спорный статус нежилых помещений из-за несовершенства действующего законодательства. Подвалы и чердаки могут приносить жильцам реальный и стабильный доход и таким образом снижать расходы на обслуживание дома. Однако часто у лакомых помещений находятся другие «хозяева». В первую очередь это Департамент имущества правительства Москвы, без церемоний отбирающий подвалы и прочие помещения дома у ТСЖ и отдающий их в аренду совершенно посторонним структурам. Собственникам в этом случае надо не молчать, а обращаться с иском в суд;

– отдельная больная тема – земля, на которой расположены дома и санитарный минимум вокруг них. Даже взяв прилегающую территорию в аренду, ТСЖ далеко не всегда имеет право ее хозяйственно использовать – скажем, сделать автостоянку или поставить торговую палатку, чтобы компенсировать часть эксплуатационных платежей. Хотя в законе о ТСЖ право на подобного рода деятельность именно с целью покрытия эксплуатационных расходов закреплено.

Выпуск издания осуществлен при финансовой поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям.

КСТАТИ

КСТАТИ