Разношерстная компания

Вообще, переход поселка в мультиформат означает снижение классности, и это явление сейчас повсеместно, комментирует ситуацию управляющий партнер «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов: «Во многих местах появились или появятся таунхаусы или малоэтажная застройка. Социальная однородность приносится в жертву деньгам: ведь ясно, что секция таунхауса или квартира будет стоить дешевле коттеджа, а на одной единице площади можно построить гораздо больше таунхаусов или малоэтажных домов, чем коттеджей. Однако с течением времени мультиформатные поселки все же станут менее популярными на рынке – это произойдет по мере того, как окончательно будут преодолены последствия кризиса».

Ближе к земле

Приобретение недвижимости в таком жилом комплексе для покупателей эконом-класса, по словам г-на Яхонтова, – это своего рода билет в более высокую социальную среду, позволяющий пользоваться более качественной инфраструктурой. «А вот для покупателей высоких сегментов это может обернуться минусом, поскольку как раз однородной социальной среды в мультиформатных поселках, скорее всего, не будет», – предупреждает специалист.

Если же говорить о застройщиках, то им подобное строительство как раз на руку: ведь неудачные участки, например у дороги, всегда можно застроить жильем подешевле, продав его по чуть сниженным ценам, при этом заодно отгородить от шума более элитные объекты. При этом под таунхаусы обычно отводится около 10% территории, а по стоимости они будут где-то на 30% дешевле коттеджей.

«В целом предложение мультиформатных поселков, поскольку оно включает в себя и таунхаусы, и малоквартирные дома, гармонично смотрится в пригородной застройке, в пределах 30–40 км от МКАД, в районе с развитой инфраструктурой, – поясняет директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. – Данный формат представлен в основном крупными поселками, рассчитанными на большое число жителей. Он предполагает развитую инфраструктуру, включающую в себя досуговые, торговые, спортивные и социальные объекты».

Вообще, эксперты называют таунхаусы компромиссным вариантом между полноценным загородным жильем и городской квартирой. И это вполне объяснимо: дом с участком по карману далеко не всем – кто-то просто хочет жить на природе, но вполне обойдется без собственной земли, а кто-то просто хочет иметь недвижимость рядом с горнолыжным курортом или санаторием на берегу водохранилища. Поэтому в каждом из таких случаев таунхаус – идеальное решение проблемы.

Если же говорить о строительстве квартир в коттеджных поселках, то, по словам г-на Цветкова, подобная практика не получила большого распространения. «Загородный образ жизни и квартира – вещи несовместимые, – утверждает специалист. – Себестоимость квартиры гораздо выше, а стоимость ниже, чем у коттеджа. Чтобы квартиры покупали, они должны стоить дешево. И это притом, что окупаемость квартирного дома может начинаться, например, с 6-го этажа. А кому нужна квартира за городом на 9-м этаже? Да и ограничение этажности в таких проектах – практика обычная».

Мирное сосуществование

При этом помимо экономических причин, существенно повысивших привлекательность жилья в поселках смешанной застройки, у него есть и другие преимущества. «Учитывая, что там представлены и коттеджи, и таунхаусы или малоэтажные дома, целевая аудитория таких жилых комплексов – это люди, работающие в Москве, – поясняет руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. – Из этого следует, что удаленность от МКАД должна быть небольшой: 10, 20, максимум 30 км, в зависимости от загруженности направления. Сам поселок должен быть грамотно спроектирован, хорошо проработаны общественные территории, тщательно продуман и реализован архитектурный облик, должна быть хорошая управляющая компания. Кроме того, в поселках смешанной застройки общественные территории должны быть больше, чем в коттеджных комплексах, поскольку у ряда домовладений будут маленькие земельные участки».

Говоря о конкретных примерах, дающих представление об общей картине на рынке мультиформата, г-н Таганов упоминает об одном из поселков на Щелковском шоссе, на территории которого объединены три жилых сектора, площадь реализуемых земельных участков в которых составляет от 8 до 20 соток. «В одном из секторов к продаже предлагаются участки без подряда с подведенными коммуникациями. Минимальная цена предложения в этой части поселка составляет 1,4 млн. рублей, поясняет специалист. – В другом секторе – участки с подрядом на строительство двухэтажных каменных домов площадью от 95 до 293 кв.м., где минимальная стоимость домовладения составляет 5,9 млн. рублей. Третья часть поселка отведена под VIP-участки с подрядом на строительство коттеджей по индивидуальным проектам. Этот район поселка расположен на отдельно охраняемой территории со своей спортивной площадкой и целым рядом дополнительных опций. Здесь стоимость объекта варьируется от 8 до 17 млн. рублей».

Сам себе строитель

Впрочем, несмотря на огромное количество предложений разноформатной загородной недвижимости, участки без подряда пока не сдают своих лидирующих позиций в рейтинге предпочтений потенциальных покупателей. И если на ближайших подступах к Москве их сравнительно немного, то в отдаленных районах – большинство. Причем, как утверждает г-н Яхонтов, подобный вариант в готовом коттеджном поселке на сегодняшний день можно считать самой привлекательной инвестицией. «Это не так дорого, как готовый дом, и в то же время покупатель избавлен от рисков вроде неподведения коммуникаций, потому что все уже есть, – объясняет специалист. – А стройка на соседнем участке в новых поселках – дело обычное. Новый проект вводится в эксплуатацию на протяжении примерно пяти лет, поэтому покупатели в основном знают об этом и планируют жизнь в соответствии с этими обстоятельствами».

Однако риск долгостроя, когда рядом с готовыми домами вовсю кипит возведение новых объектов, все же остужает пыл многих покупателей. Но, по словам г-на Цветкова, в сложившихся проектах, где часть земли была продана без подряда, но были правильно выделены отдельные зоны или очереди под продажу земли без подряда, ущерб от «шанхайской» застройки оказался минимальным. «Разумеется, от хаотичной застройки страдает привлекательность поселков, – признает эксперт. – Все, что придает успешному поселку законченный, однородный вид, повышает его привлекательность. И наоборот: все, что вносит неопределенность и нарушает целостность концепции, привлекательность снижает. Диктовать, что будет построено на участке, никто не имеет права: ни девелопер, ни архитектор, ни тем более управляющая компания. Пока застройщик не оформил право собственности, он может выдвигать любые требования: говорить про единый архитектурный стиль, кованый забор с вензелями и то, что бревенчатая баня на участке идет в разрез с правилами поселка. Но, как только у покупателя появилось право собственности, он на своем участке может строить что угодно».