Долей не вышли

Борьба дольщиков из 11-го микрорайона Южного Тушино за свои квартиры длится уже седьмой год. По плану застройщик «Энергостройкомплект-М» должен был снести около 20 пятиэтажек и построить на их месте высотки, квартиры в которых купили 1167 семей. Но строительство так и не началось, столичные власти от проекта отказались, а фирма – обанкротилась.

Теперь дольщикам предложены квартиры в новостройке на Люберецких полях аэрации возле могильника отходов. Площадь квартир – меньше, чем оплачено гражданами (например, двушки – 52 кв. метра вместо 55–57 кв. метров), причем компенсации за потерянные метры не положено. Но люди рады и этому. В Москомстройинвест уже поступило свыше 500 заявок от желающих поселиться возле свалки, и с первыми 127 дольщиками на днях начали заключать договоры.

По данным Минрегионразвития, за минувший год число обманутых дольщиков в России уменьшилось с 83,9 тыс. до 66,1 тыс. Самая неблагополучная ситуация – в Татарстане, Московской и Самарской областях. В каждом из этих регионов обманутыми дольщиками официально признаны более шести тыс. человек. Координатор сети «Однодольщики» Игорь Гульев в беседе с «НИ» утверждает, что эти цифры занижены: только в Подмосковье количество «проблемных» строек превышает 80, а число обманутых дольщиков достигает 30 тыс. Министр строительства Московской области Павел Перепелица в конце минувшего года заявил, что «проблемных» строек в регионе – не более «трех десятков». В Москве, по данным Москомстройинвеста, насчитывается 48 проблемных строек и 5,4 тыс. пострадавших семей, которые вложили туда деньги.

В марте прошлого года ответственность властей перед обманутыми дольщиками признал премьер-министр Путин: «В возникновении проблемы есть и ответственность государства, которое не защитило людей от проходимцев и жуликов». Тогда же премьер потребовал до конца 2012 года «полностью урегулировать эту проблему».

О «выработанных механизмах решения проблем обманутых дольщиков» в конце минувшего года отчитался министр регионального развития Виктор Басаргин. Из отчета министра следовало, что на получение квартир от государства большинству пострадавших рассчитывать не приходится. Лишь в 15 регионах власти выразили готовность завершить проблемные стройки за счет бюджета либо выплатить обманутым дольщикам денежную компенсацию. В остальных регионах чиновники готовы лишь содействовать в поиске нового застройщика взамен разорившегося, уменьшать стоимость подключения к инженерной инфраструктуре либо отказаться от квартир, которые предназначались для передачи в муниципальную собственность. В пяти регионах дольщикам взамен потерянных денег готовы дать участки под индивидуальное жилищное строительство, в четырех – помочь организовать новый сбор денег с граждан для вложения в ту же стройку.

Получение квартир обманутыми дольщиками также ставят в зависимость от их прописки и материального положения. Зампредседателя инициативной группы дольщиков объекта «Бульвар Маршала Рокоссовского, вл. 5–8» (застройщик – «Социальная инициатива») Антон Сычев рассказал «НИ», что около 20% дольщиков квартиры так и не получили: московские власти отказали иногородним, тем, у кого имелось другое жилье, а также покупателям нескольких квартир, сочтя их «спекулянтами». «Не дай Бог у человека есть какая-то квартира, пусть даже доставшаяся в наследство от бабушки. Он уже новую квартиру никогда не получит», – подтверждает «НИ» Игорь Гульев из сети «Однодольщики».

На интернет-форуме дольщиков 11-го микрорайона Южного Тушино обсуждение того, кому квартиры положены или не положены – самая горячая тема. Главный специалист отдела по работе с участниками долевого строительства Москомстройинвеста Руслан Хайнак отвечает на вопросы также через Интернет и ссылается на столичный закон «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». Дольщики возражают, что закон написан для очередников, они же свои квартиры купили. Г-н Хайнак обещает, что «особенности расчета со всеми пострадавшими гражданами» учтут, но на прямой вопрос одной из дольщиц, могут ли ее оставить без квартиры, так как за эти годы она уже купила себе другую, отвечает: «Не исключено».

Сложности возникли и у тех, кто покупал квартиры не напрямую у «Энергостройкомплект-М», а через посредников. Этих дольщиков отодвинули в конец очереди и потребовали принести документы не только о том, что они заплатили деньги этим посредникам, но и о том, что посредники перечислили деньги в «Энергостройкомплект-М», а также договор посредника с застройщиком.

Предоставление квартир обманутым дольщикам – добрая воля властей, говорит «НИ» председатель комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Галина Хованская. По ее словам, давать квартиры только имеющим местную прописку также оправданно: «Субъект Федерации несет ответственность только за своих граждан». «Это ерунда. А если дольщик хочет переехать сюда, и поэтому он здесь вложился?» – возражает в беседе с «НИ» вице-президент Гильдии риелторов Московской области Константин Манченко. По его словам, незаконно давать купившему несколько квартир только одну: «Люди одинаковые деньги давали, а у одних получаются деньги более ценные, чем у других».

То, что достройка дома – дело самих обманутых дольщиков, следует из принятых минувшим летом Госдумой поправок в закон «О несостоятельности (банкротстве)». С одной стороны, поправки защитили дольщиков, купивших квартиры по «серым» схемам, таким, как предварительный договор и договор займа. Раньше в случае банкротства застройщика их могли счесть вкладчиками, чьи деньги никак не связаны с конкретными строящимися квартирами. Кроме того, недостроенный дом теперь будет доставаться дольщикам, а не банкам, которые кредитовали застройщика.

Но чтобы продолжить стройку самостоятельно, дольщики должны вначале расплатиться с долгами застройщика перед рабочими, а также выплатить те кредиты, которые были взяты под залог новостройки. Если же средств на это нет, в законе предусмотрен второй вариант: недостроенный дом продают с аукциона, и дольщики получают лишь 25% от выручки, а остальное уходит кредиторам.

В результате решившие самостоятельно достраивать свои дома вынуждены влезать в долги. В Перми в нынешнем году запланировано выдать ипотечные кредиты 1,5 тыс. обманутым дольщикам на достройку их объектов. Средний размер кредита составит 450 тыс. рублей. Помощь государства свелась лишь к субсидированию процентных ставок, а также к согласию принять в залог «право требования» на недостроенную квартиру. В конце декабря за свой счет согласились достраивать дома дольщики двух объектов в Санкт-Петербурге.

Некоторые дольщики не получили от властей вообще никакой помощи. Например, в Москве свыше 100 человек в 2004–2005 годах вложили деньги в стройку по адресу ул. Каховка, вл. 1. Однако застройщик документы на строительство так и не оформил. Дольщица с этого объекта Алла Ткач рассказала «НИ», что столичные власти «в порядке исключения» обещали дать квартиры только москвичам и только нуждающимся, а остальным сказали, что те сами виноваты, что связались с мошенниками. В Москомстройинвесте на запрос «НИ» о порядке предоставления квартир обманутым столичным дольщикам не ответили.

Дольщик может оказаться обманутым, даже когда дом построен. Так случилось с купившими квартиры в поселке Марушкино Наро-Фоминского района Подмосковья. Застройщик «Комземстрой» дома выстроил, но дальше произошел конфликт между фирмой и районной администрацией по поводу того, кто оплатит подключение к коммуникациям. В результате дома стоят пустые, дольщики митингуют (последний митинг был в минувшую субботу), а главный инженер «Комземстроя» Валерий Колесников жалуется «НИ», что подключиться к ближайшей ТЭЦ им не дали, а за прокладку шести километров кабеля к другой ТЭЦ затребовали 48 млн. рублей, которых у фирмы нет.

Купленную квартиру можно потерять даже после того, как дом построен и дольщик в него заселился. Так едва не произошло в конце минувшего года с жильцами дома №5 по московской улице Борисовские Пруды. Граждане приобретали квартиры по предварительным договорам купли-продажи, а эти договоры, в отличие от договоров долевого участия, государственной регистрации не подлежат. Вскоре после заселения жильцы 58 квартир из этого дома узнали, что их квартиры застройщик заложил в банк, кредит не вернул, и теперь банк угрожает забрать квартиры себе и выселить людей через суд.

Старшая по дому Галина Захарченко рассказала «НИ», что они обращались с письмами во все инстанции, а «адвокаты, как только узнавали о нас, слетались, как мухи на мед, и ставки начинались от 225 тысяч до миллиона, чтобы представлять наши интересы». Люди обращались в суд за признанием права собственности, банк – за арестом квартир. Ситуация разрешилась благодаря доброй воле застройщика, который начал погашать кредит, и банк отозвал иски.

В обманутые дольщики попадают и покупатели элитного жилья. Сейчас своих квартир опасаются лишиться дольщики компании Mirax Group, купившие квартиры в жилом комплексе «Кутузовская миля». Они также приобрели квартиры по предварительным договорам купли-продажи, но продавшая им квартиры Mirax Group из проекта вышла. Сейчас дольщики хотят переоформить договоры с нынешним застройщиком – компанией ФЦСР. Для этого нужно согласие Mirax Group, но компания отказывается это делать, говорит «НИ» председатель инициативной группы дольщиков Дмитрий Учитель. Руководитель же Mirax Group (переименована в «Поток 8») Сергей Полонский утверждает, что сам стал жертвой рейдерского захвата со стороны ФЦСР, которая заняла стройку и не признает траты, понесенные компанией Полонского.

Нынешние дольщики также не защищены, как не были защищены вкладчики в середине 90-х годов, поясняет Игорь Гульев. По его словам, рынок долевого строительства – один из крупнейших в стране с ежегодным оборотом около триллиона рублей. Однако «после того как деньги попадают на счет конкретного застройщика, никто эти деньги не контролирует и не регулирует». По мнению депутата Госдумы Галины Хованской, проверять добропорядочность строительной компании и ее возможность построить и ввести в эксплуатацию дом обязаны местные власти, но их ответственность «нигде не зафиксирована». Вложения денег в новостройки необходимо страховать, убежден риелтор Константин Манченко: «Страховые компании проверят застройщиков, и будет еще контроль с их стороны».